Три года назад Николай купил квартиру в ипотеку. Но затем в семье родились двойняшки, и площади стало не хватать. Николай хотел бы продать свое жилье и купить другое, побольше. Сосед Иван уже заинтересовался его квартирой. Но они не знают, как проводить сделку с заложенной недвижимостью.
Как действовать продавцу и покупателю ипотечного жилья
Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Поэтому без его разрешения сделка невозможна, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю. Обычно банки одобряют продажу в двух случаях: либо по итогу сделки долг по кредиту будет полностью закрыт, либо его возьмет на себя покупатель. Еще одно обязательное условие: расчеты по сделке будут проходить именно через ипотечный банк продавца. Так кредитор сможет проконтролировать, что долг будет погашен или переоформлен на нового заемщика.
Оплата по договору возможна через счет эскроу, аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счет.
Порядок действий зависит от того, будет ли покупатель расплачиваться собственными сбережениями, переоформит ли на себя долг продавца или возьмет новый ипотечный кредит. Все три варианта подробно разбираем в статье «Как продать или купить ипотечную квартиру».
Как быть, если банк продавца или покупателя против сделки с заложенным жильем
Решение есть, но оно подойдет далеко не всем: сначала придется освободить недвижимость от залога, а уже потом проводить сделку. Когда владелец квартиры не в состоянии самостоятельно погасить долг перед своим ипотечным банком, он может предложить покупателю внести аванс или задаток на сумму этого долга. В таком случае у покупателя должно быть достаточно собственных средств для этого. Если он планирует брать ипотеку, то кредит получится оформить только на остаток стоимости недвижимости — за вычетом предоплаты.
И надо сразу понимать — для покупателя это рискованная схема. Нельзя исключить вероятность, что владелец квартиры погасит свой кредит или потратит полученные деньги на другие цели, а затем передумает продавать недвижимость и откажется возвращать предоплату. Восстановить справедливость можно через суд, но это потребует много времени, сил, нервов и дополнительных затрат.
Такую схему имеет смысл использовать, только если остаток долга по ипотечному кредиту продавца невелик и сравним со стандартной суммой аванса при покупке жилья. Либо если вы приобретаете жилье у родственников или хороших знакомых и уверены в их кристальной честности.
Можно ли продать строящееся жилье, купленное в ипотеку
Пока дом не сдан и вы не оформили квартиру в собственность, продать ее не получится. Но с согласия застройщика вы можете переуступить свои права на будущее жилье, которые прописаны в договоре долевого участия (ДДУ).
Вместо права собственности на недвижимость Росреестр должен будет перерегистрировать права по ДДУ. В остальном сделка будет проходить так же, как и в случае с готовым жильем.
Подробнее об особенностях операций на первичном рынке недвижимости вы узнаете из статьи «Долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги».
