На днях стало известно, что группа «Glorax» из Санкт-Петербурга отказалась от редевелопмента всей улицы Черниговской и намерена заниматься только своим участком площадью 4 га. Ранее питерцев обнадежили, что Черниговская - это «депрессивная», по большому счету, никому не нужная территория, которая нуждается в обновлении и грамотном мастер-плане. Однако жители выступили против новой застройки и предложили развивать на данной улице историко-туристический квартал. Эксперты PolitBook опасаются: за всеми этими спорами будет упущено время, что крайне невыгодно для девелопера. Так нижегородцы потеряют ещё одну «картинку лица города» в виде набережной, благоустройством которой мог бы потенциально заняться «GloraX» .
Ремонт ОКН: за чей счет?
Изначально «Glorax» планировал осуществить проект редевелопмента участка улицы Черниговской от переулка Мельничный до Метромоста. Там предполагалось отреставрировать объекты культурного наследия и построить современные высотные здания.
Тогда многие жители улицы Черниговской высказали опасения, что их будут расселять на невыгодных условиях, и даже намеревались обратиться в суд, чтобы отсрочить процесс. Их поддержала градозащитница Анна Давыдова. По ее мнению, привлечение большого количества туристов на историческую территорию можно обеспечить только за счет сохранения ее подлинной застройки. В прошлом году нижегородские активисты отрабатывали эту схему на примере квартала в районе Церкви Трех Святителей в центре Нижнего Новгорода. Сейчас, по словам Анны Давыдовой, завершается обработка полученных данных, подтверждающих большой «запрос на подлинность» со стороны гостей города.
Стало понятно, что выезжать из своих старых квартир местные жители не хотят, а их дома нельзя признать аварийными. Девелопер между тем заявил, что ремонтировать их дома за свой счет у него нет ни права, ни желания. «Наша компания будет заниматься разработкой мастер-плана только для своего участка. Остальную территорию Черниговской улицы региональные власти могут привести в порядок с помощью других механизмов. Например, за счет регионального Фонда капремонта», - сказали представители застройщика.
Дмитрий Ногтев из «GloraX» подчеркнул, что земельный участок и так достался им «за сумасшедшие деньги и с кучей обременений». При этом надо еще отреставрировать три объекта культурного наследия, построить дом, продать его и как-то выйти в плюс.
Инфраструктура для «Черниговской набережной»
Несмотря на то что несколько километров набережной Оки нагорных районов Нижнего Новгорода оказались на десятилетия заброшенными и незаслуженно забытыми, этот кусочек города все равно привлекает своей протяженной близостью к воде, уединенностью и зелеными холмами, подчеркивает основатель и гендиректор ГК «Триумф» Борис Горелик.
«Воротами» этой зоны можно назвать заезд со стороны Черниговской. И каким он должен стать: функционально и визуально – вопрос не из простых, - отмечает наш собеседник. - Вчерашние руины и подворотни претендуют на ещё одну картинку лица города. Лица, помолодевшего в годы подготовки к 800-летию».
По мнению Горелика, девелоперу предстоит обеспечить нижегородцам полноценную комфортную жизнь на этой территории. Для этого придется всерьез заняться «инфраструктурированием» микрорайона.
«Последнее обстоятельство, на первый взгляд, грозит серьезными рисками математике проекта, но должно обеспечить его привлекательность в глазах целевой аудитории, на которую компания-девелопер рассчитывает. На рынок просачивались премиальные аппетиты застройщика в отношении стоимости будущего жилья, если не ошибаюсь, сильно за 200 тыс/м2. Тогда застройщик должен создать поистине уникальное и одновременно милое сердцу платежеспособного нижегородца пространство».
Исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров отмечает, что у «GloraX», по его мнению, были «определенные иллюзии по финансам» и «завышенные ожидания». «Я согласен с правительством области, что эта территория депрессивная. Всякая жизнедеятельность тут прекратилась после закрытия железной дороги. И поскольку в эту часть улицы никакого сквозного проезда нет и улица тупиковая, то жизнь тут на десятилетия застыла. Да, есть жилые дома, в которых частично сохранились коммунальные квартиры, однако риэлтерской ценности они никакой не представляют. Как раз девелоперу и важно было вдохнуть в эту территорию новую жизнь, чтобы получить какую-то надбавочную стоимость».
«Питерский шаблон» в Нижнем не работает
Сергей Петров считает, что представители «GloraX» поступили как «истинные петербуржцы, которые тянутся к воде», однако на нижегородской земле этот трюк не прошел.
«Для них (ред. - петербуржцев) все, что связано с каналами, с рекой, водой, – считается хорошим трендом. Они подумали, что в Нижнем Новгороде будет работать тот же шаблон: «Рядом река, мы сделаем хороший мастер-план и будем хорошо продавать». Однако в нашем городе видом на реку никого не удивишь: у нас отовсюду видно либо одну реку, либо другую, либо обе сразу. Это так сильно не ценится. И за это не будет никто большую стоимость давать. Но что еще более важно, - само благоустройство, ремонт набережной неподконтролен девелоперу. Когда еще появятся деньги на будущую «сказочную набережную» и будет ли она в точности такой же, как в проекте? Даже видя Окскую набережную, которую сделали по другую сторону, мы понимаем, что ожидания и реальность могут отличаться. Я видел первые эскизы и поэтому могу сказать: проект и то, что получилось в результате – две большие разницы».
Эксперт считает, что, благоустроив набережную, девелопер улучшил бы и свою реализацию – ликвидность строящихся объектов. Сложность в том, что набережные – это общественные территории и они ему неподконтрольны. А их обновление/ремонт растягивается в городе на десятилетия.
«Вы вспомните, сколько у нас простоял «синий забор», - говорит он, - и дело даже не в том, что набережные делаются медленно (большая часть заявленных «прожектов» так и осталась заявленной в только медиапространстве, не претворившись в реальность), а в том, что в итоге они сильно отличаются от первоначальных своих дизайнерских проектов. Да, благодаря Чемпионату Мира и 800-летнему юбилею основные набережные в городе все-таки были осилены, однако денег на них все равно не хватает. И всегда присутствует очередность, когда надо решать, а какую именно сейчас делать: Волжскую, на Мещере, на Черниговской или в Ленинском районе?
Я скажу так: если девелопера «выдавят» с Черниговской, то история с набережной будет задвинута в «дальний угол» и забыта. Сомневаюсь, что ее будут делать для оставшихся «трех домов» с коммунальными квартирами. Гораздо выгоднее уйти куда-нибудь в густо заселенный Автозавод и благоустраивать общественное пространство там. Активисты, которые так недовольны сегодня «GloraX», по сути, делают городу «медвежью услугу», отгоняя инвестора.
Эксперт отмечает, что возможность рекреационной зоны – главный плюс застройки по береговой линии рек (такая недвижимость уже относится к премиальной), нехватки в покупателях не предвидится. Ликвидность подобных объектов увеличивается примерно на 20 процентов. При этом Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург уже давно «отработали схему» по реорганизации территорий бывших промзон. В этом смысле Нижний Новгород отстает от общей тенденции городов-миллионников примерно лет на 15.
Glorax и кампус
Сергей Петров отмечает, что приволжская столица, по сравнению с Екатеринбургом, Воронежем, и Ростовом, где вводятся по 2, 5 млн многоквартирного жилья в год, уже стала «карликом новостроек».
«А это «цепляет» за собой и все программы социальные, - рассуждает эксперт, - появляются ведь не просто «новые коробки». Строительство способствует развитию молодежной политики, улучшению демографии. Молодежь не уезжает в другие города, а остается в родном городе. Кстати, ровно над территорией Черниговской, если посмотреть сверху, строится IT-кампус, в возведении которого Glorax, кстати, также принимает участие.
IT-кампус может стать для девелопера хорошей опорой, поскольку та молодежь, которая будет трудиться на горе, обзаведясь семьями, потенциально может поселиться здесь, внизу, на улице Черниговской. Это может быть очень интересный квартал, где все гармонично: и выход к воде, и зона отдыха. А если так упираться, как наши активисты и кричать: «Не пустим туда никого, мы против!», то получится как в том мультфильме из 80-ых «А Баба-Яга против».
Застройка выгодна всем: и бизнесу, и городу, и самому населению. Это вполне логичный путь развития. Лишь бы только никто не мешал, считает Сергей Петров.
«А то у нас, как только приходит какой-то крупный федеральный застройщик и озвучивает свои программы развития и инвестирования – начинается хайп и скандал. Вдруг обнаруживается какой-то старый объект - и начинается спор: сносить-не сносить/выявлять-не выявлять. Вы только представьте, у застройщика уже просчитана бизнес-схема и определенные мероприятия, а ему потом на этой территории «подсовывают» неожиданный, в кавычках, сюрприз.
Помните, как только «GloraX» собрался начать строительство правом берегу Оки, сразу начались какие-то скандалы? Я понимаю, что люди, таким образом, могут зарабатывать какие-то политические или общественные очки. Но ведь бизнес может отвернуться и сказать: ну тогда живите в этой полуразрушенной среде, которая осталась вам в наследство от постсоветского времени. И уходят. Так ушел, например, ижевский застройщик «Талан».
Знаете, не хочется, чтобы за Нижним Новгородом закрепилась репутация города, где инвестору не дают, мешают развивать свой бизнес и инфраструктуру», - резюмирует эксперт.
ФОТО: Главная - pravda-nn, nizhny800.ru, t.me/great_of_development
Опубликовано в PolitBook 10.02.2023
