В прошлой статье мы разбирали требования, предъявляемые к объектам и собственникам, планирующим выйти на рынок посуточной аренды. Сегодня рассмотрим вариант инвестиций, который тоже является полноценным бизнесом, но требует еще больше знаний и навыков от участников - флиппинг. От английского слова flip– переворачивать.
Флиппер ищет на рынке дешевый объект недвижимости (неприглядная квартира, срочная сделка, выкуп с торгов), и превращает его в дорогой (с помощью ремонта, роста стоимости за счет удачного местоположения, продажи объекта на открытом рынке). Разница в цене является его доходом.
Флиппинг требует от инвестора по истине волшебных талантов. Поэтому мы решили описать весь процесс этого вида инвестиций через известные образы сказочных персонажей.
Флиппер должен обладать способностями Бабы Яги, чтобы уметь заглянуть в магический шар и предсказать будущее рынка недвижимости, перспективы местоположения объекта инвестиций и его привлекательность для покупателей.
В зависимости от того, какие деньги флипперы вкладывают в свою деятельность их можно разделить на два вида.
Буратино вкладывает свои деньги. Получить существенную скидку в цене чаще всего можно при расчете наличными, поэтому данные инвесторы не используют ипотеку, а имеют собственные средства в размере как минимум 30 млн. руб. для московского рынка, для регионов сумма может быть ниже. Данная стратегия приносит выгоду и в период роста и в период стагнации рынка.
Кот Матроскин предпочитает брать деньги взаймы. Покупка объекта осуществляется за счет кредитных средств с небольшим первоначальны взносом. В абсолютном выражении доходность от одной сделки уменьшается на сумму уплачиваемых процентов по займам, но процент дохода на вложенный капитал существенно повышается. Эта стратегия выгодна в период постоянного роста цен на рынке.
На этапе поиска объекта флиппер походит на Золушку. Ему нужно перебрать как зернышки большое количество объектов на разных площадках: объявления о торгах по банкротству, обычные доски объявлений, залоговое имущество банков. Огромная работоспособность и немного удачливости – вот еще два качества, необходимые инвестору в этом способе инвестиций. По нашей статистике только один из ста проанализированных объектов бывает интересен для инвестиций.
Самый сложный этап флиппинга напоминает подвиг Геракла, как этот античный герой расчищал Авгиевы конюшни, так и флипперу нужно привести интерьеры квартир, часто похожие на декорации к фильмам Стивена Спилберга в привычный для обывателя вид. Инвестору, который планирует заняться флиппингом, обязательно нужно иметь свою проверенную строительную бригаду, которая сможет в рамках ограниченного бюджета сделать качественный ремонт за 2-4 недели. Скорость «переворота» объекта очень важна в данном виде инвестиций. Чем быстрее произойдет процесс, тем выше будет доходность инвестора. Например, заработав 1 миллион рублей с 10 млн. рублей за год – это 10%, а если этот же миллион будет получен за 3 месяца, то это уже 40% годовых. Огромная разница!
Для сокращения расходов на ремонт выгодно проводить его одновременно в нескольких объектах, это позволит экономить на стоимости строительных материалов, и увеличивает доходность.
Последний этап реализации объекта делегируется флипперами Фее продаж, которая сможет в быстрый срок найти покупателя для оживленного объекта, по хорошей цене, иначе доходность от сделки превратится в тыкву.
Флиппинг пришел к нам из Америки, там он чаще практикуется в сегменте домов, а не квартир. Особенно популярен данный вид инвестиций в период существенного роста рынка, который в США длится дольше.
Однако, благодаря коротким срокам проектов на флиппинге можно зарабатывать и в период нестабильности, если уметь чувствовать рынок, и иметь все выше перечисленные навыки. Наша компания занимается флиппингом с 2017 года и имеет большой опыт как в жилой, так и коммерческой недвижимости. О самых интересных наших сделках мы расскажем в следующих публикациях.