Интересная ситуация сложилась с вопросом о применении нормы, указывающей на необходимость нотариально удостоверять сделки с долями.
Как известно, если объект недвижимости находится в общей собственности (совместной или долевой), то для продажи или дарения доли в таком объекте требуется участие нотариуса - об этом говорит пункт 1.1. статьи 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Однако недавно Верховный Суд РФ уже дважды успел фактически внести
исключение из этого правила, не учтенное в указанном выше законе, а именно: в ситуации, когда у объекта два собственника и один другому дарит свою долю, в результате чего у объекта остается единственный собственник, договор дарения можно не удостоверять у нотариуса! Такая позиция закреплена в Определениях ВС РФ от 18.05.2022 № 9-КАД22-1-К1, от 21.12.2022 № 88-КАД22-6-К8.
Верховный Суд РФ разъяснил, что в случае отчуждения долей в общей собственности целью нотариального удостоверения является проверка соблюдения прав остальных сособственников (чтобы без их ведома доля не была продана кому-то на стороне). Но в ситуации, когда собственников всего двое и один собственник дарит другому свою долю, в результате чего у объекта остается один собственник, владеющий всем объектом, то такая сделка не несет с собой нарушения чьи-либо прав и ее можно заключать в простой письменной форме (то есть, без нотариуса).
Развивая эту логику, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи доли одним собственником другому, если их было всего двое и после сделки оставшийся собственник становится владельцем всего объекта, тоже может быть заключен без нотариуса. Хотя, наверное, по такой логике все сделки по дарению или купле-продаже долей их сособственниками одному-единственному оставшемуся собственнику по единому договору (например, было 5 собственников, при этом 4 из них продают 1-му оставшемуся все свои четыре доли под одному договору) тоже надо признать не нуждающимися в участии нотариуса - тоже ведь ничьи права не нарушаются...
Однако самое интересное - это реакция Росреестра на такую позицию. В своем письме от 02.02.2023 № 13-0823-АБ/23 он указал, что позиция Верховного Суда РФ, высказанная по конкретному делу, не имеет значения для дальнейшей практики! И поэтому до тех пор, пока соответствующие изменения не будут внесены в сам закон, Росреестр будет по-прежнему требовать нотариального договора в указанных случаях.
Что думаете по этому поводу, дорогие читатели?