Так уж повелось, что именно в Уральском арбитражном округе чаще передаются на рассмотрение суда споры, привлекающие внимание коллег, работающих «на земле» в сфере ЖКХ. Сегодня мы изучим канву событий дела, где решалась острая проблема.
Управляющая организация (попутно в роли ИКУ) управляла одним МКД, в котором имелась муниципальная квартира, наниматель которой «нажил» долг в полтораста тысяч рублей.
Получив судебный приказ, управляющая организация направила его в РОСП, где пристав вскоре вынес постановление об окончании производства и возвращении исполнительного документа взыскателю, указав, что у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.
По состоянию на август 2021 долг с учётом пени вырос до четверти миллиона рублей...
Полагая, что на стороне собственника помещения, в том числе, в силу положений ст. 399 ГК РФ, а также обязательств, добровольно принятых на себя собственниками помещений МКД по договору управления, возникла субсидиарная обязанность по оплате оказанных услуг, управляющая организация направила в адрес муниципалитета претензию с требованием оплатить задолженность.
Вы догадались, да? Никто ничего не стал оплачивать.
Между тем, следует обратить внимание на то, что сыграли большую роль условия договора управления, согласно которому собственник, передавший помещение по договорам социального найма, несет субсидиарную ответственность в случае невыполнения нанимателем условий договора о своевременном внесении платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Одним из пунктов договора управления было предусмотрено право управляющей организации на привлечение собственника к субсидиарной ответственности, которое (право) возникает с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа по следующим основаниям:
- если невозможно установить местонахождение нанимателя-должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях;
- если у нанимателя-должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.
Учитывая такие условия, суд первой инстанции оценил действия истца как соответствующие ст. 399 ГК РФ.
Учёл суд и преюдициальный судебный акт: постановлением 18ААС по делу № А07-29421/2018 с муниципалитета в пользу истца была взыскана сумма задолженности по спорному помещению за предыдущий период, и в том деле уже дана правовая оценка спорным правоотношениям и установлена обязанность муниципального образования как собственника квартиры нести субсидиарную ответственность в случае невыполнения нанимателем условий договора о своевременном внесении платы.
Суд указал, что основанием для привлечения собственника (муниципалитет) к субсидиарной ответственности является недостаточность денежных средств у основного должника (нанимателя).
Довод ответчика о том, что истцом не представлены доказательства о проведении работ по взысканию образовавшейся задолженности с нанимателя спорного жилого помещения, отклонен судом как основанный на неправильном толковании норм материального права.
А вот что интересное также было указано судом в решении.
Согласно ч. 2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Как следует из ч. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Таким образом, в рамках договора найма жилого помещения обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя перед наймодателем, который выступает стороной по договору найма жилого помещения и, являясь кредитором в отношении обязанности нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги уполномочен применять к нанимателю меры ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанной обязанности.
Причиной возникновения спорной ситуации является именно недобросовестное поведение наймодателя, выразившееся в бездействии в отношении нанимателя жилого помещения.
Доводы поданной муниципалитетом апелляционной жалобы сводились к трём основным:
- отнесение спорной суммы задолженности на собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом помещении, от внесения платы за занимаемые ими жилое помещение, что жилищным законодательством не предусмотрено.
- в силу ч. 4 ст. 44 ЖК РФ, решение о возложении на собственника обязанности по возмещению расходов, возникших в связи с невозможностью взыскания задолженности с нанимателей, не относится к компетенции ОСС МКД;
- удовлетворение иска может привести к получению истцом неосновательного обогащения в виде двойной оплаты, так как истец не представил доводов и доказательств того, что утратил возможности исполнения решений судов общей юрисдикции, а окончание исполнительного производства не является основанием для отказа во взыскании задолженности в будущем.