Интересное дело рассмотрел Верховный Суд РФ, в котором одна квартира была продана двум покупателям.
История произошла в Краснодарском крае. В 2014 году гражданка Ч. заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (ДДУ) с застройщиком - индивидуальным предпринимателем (ИП). Сроком передачи квартиры был указан 2 квартал 2015 года.
В июле 2015 года этот ИП передал все свои права и обязанности застройщика некоему стороннему ООО "Т..." по договору о совместной деятельности (проще говоря - поменялся застройщик у дома).
В указанный в ДДУ срок квартира передана не была, на застройщика-ИП и директора ООО "Т..." завели уголовное дело о мошенничестве, в котором гражданка Ч. была признана потерпевшей.
В 2017 году Армавирский городской суд Краснодарского края признал право собственности ООО "Т..." на спорную квартиру по тем основаниям, что она перешла к нему от бывшего застройщика-ИП по договору о совместной деятельности.
После этого в марте 2018 года ООО "Т..." продало спорную квартиру гражданину П., но тот не мог зарегистрировать свое право собственности на это жилье, поскольку сам продавец ООО "Т..." его еще не зарегистрировал.
В результате в суд попали два иска - от гражданки Ч. и от гражданина П. о признании за ними права собственности на одну и ту же квартиру.
Ситуация крайне сложная и неприятная - оба приобретателя честно оплатили жилье, оба рассчитывали на получение его в собственность. Но, разумеется, собственником мог стать только один из них.
Суды разных инстанций по-разному рассматривали это дело. В итоге оно дошло до Верховного Суда РФ, который призвал руководствоваться в этой ситуации нормами закона. В частности, статьей 398 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. А если вещь уже передана одному из кредиторов, то она у него и остается - передать ее другому лицу закон не позволяет.
Поскольку суды в этом деле не выясняли вопрос о том, успели ли спорную квартиру передать кому-то из приобретателей - Ч. или П. - дело вернулось на новое рассмотрение.
Таким образом, Верховный Суд РФ разъяснил, что в спорах о признании права собственности на недвижимость, которая продана нескольким лицам, значение имеют два обстоятельства - дата заключения договора и факт передачи объекта:
1. Если акт приема-передачи еще НЕ ПОДПИСАН, то право признают за тем покупателем (дольщиком), с которым первым заключен договор. Второй покупатель может рассчитывать только на возмещение убытков.
2. Если акт приема-передачи уже ПОДПИСАН с любым из покупателей, то ему и останется жилье. Второй покупатель может лишь взыскать убытки.
Можно предположить, что если акты приема-передачи подписали с обоими покупателями, то значение будет иметь акт с ранней датой.
см. Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2021 по делу №18-КГ21-16-К4.