Кратко: советуем не лезть самостоятельно без сопроводителя
Мы добрались до самого важного этапа - это сделка и все этапы подготовки к ней. И здесь уже мы Вам настоятельно не рекомендуем продолжать путь самостоятельно. Договор об обеспечительном платеже будет регулировать всё то, что предстоит нам сделать после него вплоть до передачи квартиры покупателю. Давайте вспомним последовательность дальнейших действий.
Так как мы рекомендуем Вам воспользоваться сопровождением сделки экспертом, то будем рассматривать этот раздел не как прочие, а как руководство к тому, как проконтролировать работу сопроводителя сделки.
Первым делом эксперт должен проверить стороны, не только покупателя, но и Вас и Вашу квартиру. Помните историю из раздела про документы? Именно поэтому это необходимо сделать сопроводителю. Если мы станем рассказывать Вам все возможные риски упущения всех тонкостей по правооснованию, по проверке на наличие обременений, запреты на регистрацию перехода права собственности, отсутствие проверки уже не квартиры, а сторон на возбужденные процедуры банкротства, существенные долги по ФССП, и прочее - этот раздел станет нечитабельным. Просто поверьте, что отсутствие правовой экспертизы может привести к потере денег и нервов даже куда более существенных, чем в нашем примере. Обязательно запросите скрины тех публичных ресурсов, из которых эксперт берёт информацию, если не предоставляет сам. Заглянуть разок в старую выписку с умным лицом - это НЕ экспертиза.
Подготовка предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке или об авансе, или правовая экспертиза уже имеющегося, если вы обратились к нему после подписания.
Во время этого этапа эксперт проводит прогнозирование сроков и рисков по сделке для исключения вероятности выплаты Вами любых штрафных санкций. И это не только те риски по возвращению Вами задатка в двойном размере, но и риски, связанные с будущей передачей квартиры. То есть опись передаваемого имущества, чтобы к Вам не было претензий на подписании акта приёма-передачи квартиры, или сроки этой передачи квартиры.
Прогноз сроков - отдельный вопрос. Посмотрите на картинку. Один наш сотрудник сопровождал одну из частей такой цепочек сделок, состоящей из трёх купли-продаж квартир. Он предугадал то, что сделка сложна по некоторым её частям, соответственно ещё на задатке убедил своего клиента, продавца и в дальнейшем покупателя Б, а также его покупателя А отказаться от штрафных санкций за несвоевременную передачу квартиры по вине прочих участников цепочки. Чего не сделали прочие участники сделки, которые, видимо, взяли за образец договора купли-продажи типовой договор, особо в него не вчитываясь. Результатом стало следующее. Все стороны цепочки сделок использовали одну многоступенчатую систему безопасных расчётов таким образом, что денег "вживую" никто не видел. Деньги двигались по цепочке от стороны А к финальному звену в виде продавца Г, попутно прирастая, так как люди добавляли средства для покупки более комфортной квартиры. Цепочка должна была закончится получением финальной суммы тем самым продавцом Г, который задержал передачу своей квартиры, затормозив всю остальную цепочку. Покупатель А должен был заехать в квартиру Б, Б - в квартиру В, В - в квартиру Г. Но в договоре между покупателем В и продавцом Г были допущены ошибки, причём существенные, ошибки экспертизы правооснования. Росреестр вернул договор, не зарегистрировав право собственности. Приведение в порядок документов затянулось, как и сама цепочка, но для продавцов в ней наступила обязанность съезжать из квартиры в установленные договорами сроки. Они были нарушены. Сделка проходила перед новым годом, продавцы стояли перед выбором оказаться на улице на Новый год или заплатить неустойку, так как просто не могли это сделать из-за ошибки риелтора, курировавшего сделку между В и Г. Кроме продавца Б. Его этот момент не коснулся. К тому же, представьте те нервы, которые потратили люди на эту сделку. Риелтор, курировавший сделку между В и Г, винил Росреестр. В и Г винили риелтора. А и Б были недовольны, винили В и Г, и их риелтора, но хотя бы были подготовлены к такому варианту развития событий. Конечно, эта ситуация стала и для нас уроком, с тех пор, участвуя в цепочках, мы дополнительно проверяем и содействуем прочим участникам цепочки, несмотря на то, что их риелторы крайне не любят, когда лезут в их часть сделки. Но просто правильным прогнозом сроков и правильно предусмотренных положений договора, которые благодаря этому прогнозу и появились, наш клиент Б уже был убережён от лишней материальной ответственности. Покупатель А, хоть и не являлся нашим клиентом, но как участник той части, где был интерес нашего продавца, был предупреждён о том, что с арендодателем той квартиры, где он проживал до заселения в купленную, следует договориться о продлении проживания, если возникнет подобная ситуация.
Следующим этапом станет подготовка сделки с учётом интересов заказчика, согласование сделки с любыми инстанциями, участвующими в сделке – банки, нотариальные конторы, МФЦ, органы опеки и попечительства и так далее. Здесь тоже масса тонкостей. Но именно правильная подготовка определяет то, как пройдёт самый важный день.
Этот самый важный день и самый нервный для сторон - это день сделки. Перед ним эксперт должен составить, или провести правовую экспертизу имеющегося договора купли-продажи квартиры, если его составляет сторона покупателя или банк, убедиться, что все риски для Вас исключены. Случается такое, что в день уже самой сделки один из её участников может потребовать изменение условий договора купли-продажи, хоть и подготовка к ней могла вестись существенное время. Можете сомневаться в наших словах, но мы даже встречались со случаями, когда таким образом решал поступить в день сделки не покупатель или продавец, а банк, дающий ипотеку. Поверьте, в подобных случаях Вам просто ну очень необходим экспертный переговорщик рядом.
Также в день сделки Вам будет необходимо пользоваться какой-то системой безопасных расчётов. Это может быть банковская ячейка, аккредитив, счёт эскроу и подобные методы расчётов, которые выступают для сторон гарантом регистрации перехода права собственности на квартиру. Расскажем один забавный случай. Наш сотрудник сопровождал сделку с расчётом через банковскую ячейку. По общему правилу после перехода права собственности из банковской ячейки продавец забирает пакет с деньгами, а покупатель - пакет с распиской от продавца о получении средств. Во время закладывания средств стороны путают номера пакетов. И по договору аренды банковской ячейки выходит, что после состоявшегося перехода права собственности продавец получает обратно свою расписку, а покупатель - свои деньги. Мало сказать, что ситуация могла неприятно развернуться для продавца, если бы он получил обратно свою же расписку вместо денег. Но наш сотрудник заметил, причём уже в самый последний момент, когда запечатывали пакеты, и обратился к сотруднику депозитария с просьбой о замене. Да, разумеется, можно было бы потом по суду воспользовавшись нормами о добросовестном заблуждении откатить всё обратно. Но кому это надо, если можно просто проконтролировать, чтобы Ваш сопроводитель действительно детально вчитывался в договор аренды банковской ячейки, или перепроверил реквизиты банковского счёта, куда будут переведены средства с аккредитива?
Далее идёт подача документов в МФЦ или электронная регистрация. Если подготовительные действия сделаны правильно, то есть не допущено никаких ошибок в договоре, затребовано от супруги покупателя согласие на приобретение квартиры и прочие зависимые от ситуации моменты учтены, пойдёт уже техническая работа Росреестра по регистрации перехода права собственности. Этот самый переход и есть показатель правильной работы эксперта на протяжении всех предыдущих этапов.
И в заключении следует передача квартиры покупателю. Здесь Ваш эксперт осуществляет сопровождение на подписании акта приёма-передачи с целью защиты Ваших интересов и исключения предъявления требований к Вам об уплате каких-либо компенсаций за техническое состояние продаваемой квартиры в момент передачи. Об этом эксперту лучше позаботиться заранее, чтобы с Вас в частности не требовали оставить в квартире того, чего не было обозначено.
Вот, собственно говоря, и всё. Надеюсь, что моя работа по переносу советов из нашего приложения в Дзен принесла результаты, и оказалась полезна для Вас.
Удачи с продажей! А если понадобится помощь в сопровождении сделки - обращайтесь по номеру телефона в описании. В Питере помогу с личным присутствием. В других регионах - дистанционно.
Всем добра!
