Можно просто заказать юридическую проверку.
В любом агентстве, любой юридической конторе. Как правило, это стоит не очень дорого. В регионах от 10 тысяч рублей. В крупных городах по-разному. Не рекомендую заказывать ее от банка где вы берете ипотеку. У них, как правило, завышенные расценки. И они лишь дают рекомендации, а ответственность не прописана.
Чтобы быть риелтором человеку нужно постоянно обучаться, изучать новые законы. Поэтому, почитав статьи и посты в соцсетях, можно конечно кое-что узнать. Но поверьте мне, даже покупая с риелтором или с юристом, есть риск попасть впросак. И уже от договора зависит, понесет ли ваш агент ответственность вместе с вами.
Но быть думающим и внимательным никто не отменяет. Наличие риелтора не мешает вам самим проверять документы. Расскажу только о самых явных подводных камнях. И то, не в одной статье.
Итак, вы выбрали квартиру, посмотрели выписку егрн онлайн, заключили договор задатка. Теперь нужно собрать и проверить документы.
Всем своим клиентам я советовала ножками дойти до ближайшего МФЦ и заказать выписку ЕГРН с переходом права в бумажном виде с печатью. Срок изготовления 5 рабочих дней. Для чего это нужно? Ведь вы уже видели выписку онлайн. Тут то же самое.
Затем, что если, не дай бог, у вас возникнут проблемы, конфликт, всплывет какая-то новая информация, вы в суде сможете доказать, что являетесь добросовестным покупателем и проверили всю доступную информацию.
То есть если какая-то информация от вас была скрыта, значит в этом уже есть какой-то умысел со стороны продавца.
Плюс в этой выписке будет указана история собственников (ФИО, даты регистрации договоров).
За какие пункты должен зацепиться глаз:
- Залоги и обременения.
В первую очередь. Если это обременение от банка, то тут все понятно. Продавец должен сначала погасить свою ипотеку. Иначе регистрации не будет. Иногда это происходит за счет покупателя. Как правило такие квартиры продают дешевле, так как процесс занимает некоторое время. Иногда снятие обременения банков длится достаточно долго.
- Арест имущества собственника. Вот этот пункт достаточно проблематичный. Советую сначала разобраться - почему произошел арест. Иногда это пустяковый вопрос. Например, один из собственников не заплатил штраф в ГАИ и за это наложили арест на его долю. Но иногда вопрос очень серьезный и требует погашения каких-то больших долгов. Может даже за коммунальные услуги. Процесс снятия ареста у судебных приставов это уже притча во языцех среди риелторов. Без профессионалов не советую лезть в эту сферу.
- Обременение может быть из-за договора аренды. То есть, если продавец сдаёт свою недвижимость и у него есть договор с арендатором, то вы, купив эту квартиру, не можете туда вселяться до окончания срока аренды.
- Обременение из-за договора ренты. Что это такое? Часто это когда пожилой или маломобильный человек, отдаёт свою квартиру в собственность другому, чаще всего родственнику. С условием, что родственник до конца жизни прежнего владельца должен ухаживать за ним. И тут может быть много спорных моментов. Не все оформляют эти отношения официально. Советую, если вы видите, что в квартире живет пожилой или маломобильный человек, докопаться, есть ли у него другая собственность и почему и как он живет здесь.
- Есть еще обременение из-за договора доверительного управления. Этим иногда пользуются мошенники. Например, закладывают квартиру частному лицу и предоставляют какие-то расписки в суде. Но, как правило, они не регистрируют договор в МФЦ. Тут как повезет.
- Стоит обратить внимание на возраст собственников.
В группе риска люди старше 60-65 лет и дети.
Если в собственниках есть пожилые люди, необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера. Желательно еще и из наркологии, что собственник не стоит на учете.
Вообще, по-хорошему, эти справки и для любого возраста желательны. Московские агенты без этих справок и разговаривать не хотят. В регионах попроще. В маленьких городах как правило люди косвенно друг про друга знают. Справки должны быть с печатью с галлограммой.
- Если у продавцов есть несовершеннолетние дети и они в числе собственников, то сделка будет проходить через органы опеки. Это займет определенное время. Не меньше месяца. Родители обязаны предоставить им другое равноценное жильё согласно их долям. Если детей нет в долях, то все равно уточните про использование материнского капитала. Сейчас его дают уже за первого ребенка. Про это отдельно напишу. Пока только скажу, что нужно прям запросить справку об использовании маткапитала.
- Дата приобретения квартиры.
Иногда продавец может просто не знать о своих обязанностях по уплате налогов, если имущество продаётся раньше необлагаемого налогом периода. И когда выясняет этот момент, то отказывается идти на сделку. Понятно, что возникает конфликт, который иногда заканчивается судом. А вам это зачем?
- Вид собственности: совместная, долевая или индивидуальная.
С индивидуальной все понятно. С долевой не совсем. Некоторые сделки требуют только нотариального оформления, например, если в долях дети или недееспособные. При совместной собственности обязательно согласие одного из супругов.
Это пока всё для начала. Но далеко не конец. Поэтому подписывайтесь на канал. Буду рассказывать все постепенно.