За прошедшие несколько лет в законодательство внесены изменения, которые ещё больше помогают защитить права добросовестного покупателя.
А именно:
● в 2021 году Конституционный суд РФ наконец-то окончательно решил, что в споре между покупателем и «обманутым супругом», без уведомления которого была совершена сделка по продаже недвижимости, поддержать необходимо первого;
● в 2022 году суды стали чаще удовлетворять иски добросовестного покупателя о снятии арестов с недвижимости, если ограничения наложены из-за преступлений, совершенных продавцом. Конечно, для этого необходимо доказать непричастность покупателя, подтвердить отсутствие его аффилированности;
● появилась практика по привлечению нотариусов и страховщиков к ответственности, если нотариальная сделка впоследствии признается недействительной. Как пояснил Конституционный суд, что данные риски являются профессиональными и на рядового участника рынка распространяться не должны;
● добросовестным покупателям, которые потеряли право собственности, стали выплачивать компенсации. Помимо этого выплаты перестали быть ограничены суммой в 1 млн. руб. Покупатель также в право решать, какой размер компенсации получить: кадастровая стоимость или сумма из оспоренного договора купли-продажи;
● страховщики изменили правила страхования и внесли в списки наиболее часто встречающиеся основания прекращения права.
Начиная с 1 марта 2023 года Росреестр ограничивает доступ к выписке из ЕГРН.
Данное обстоятельство полностью противоречит течению, по которому до этого двигался рынок недвижимости.
Теперь, если выписку заказывают третьи лица, то данные собственников будут засекречены и доступны только с их согласия. При этом "... у нотариусов появится новое нотариальное действие - удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости или лица, в чью пользу зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости."
Как предполагают эксперты рынка недвижимости, вряд ли собственники массово будут раскрывать данные, а нотариусы брать на себя обязательств по предварительному договору, не видя данных о собственнике.
Поэтому скорее всего продавец будет предоставлять экспресс-выписку ЕГРН. Которая в свою очередь может стать весомым аргументом при подтверждении добросовестности покупателя, если возникнет имущественный спор.
Если опираться на правила ст. 8.1 ГК РФ, то важнейший критерий добросовестности покупателя сформулирован так: «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным».
Поэтому после перехода права собственности, покупателю не стоит спешить избавляться от данной выписки, а наоборот хранить её как можно дольше.
__________________________________________________________________
Читайте больше полезных статей в блоге на нашем сайте proagenstvo.ru