Претензия по договору аренды: когда обязательна?
Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).
В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:
- имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
- помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
- более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
- не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.
В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.
Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.
Как расторгнуть договор аренды с минимальными потерями, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Структура и образец претензии арендодателю
Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.
В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.
В тексте обязательны:
- ссылка на договор, условия которого нарушены, с указанием его номера и даты (особо важно, если договоров между сторонами несколько);
- ссылка на норму закона и/или договора, предусматривающую обязанность, которая не выполняется;
- подробное описание сути нарушения (особо важно, если планируется в связи с этим нарушением расторгать договор в судебном порядке ― см. постановление ФАС ЗСО от 26.08.2011 по делу № А45-4281/2011);
- указание на недопустимость нарушения обязательств и отказа от них (ст. 309, 310 ГК РФ);
- требование о добровольном устранении нарушений;
- указание на намерение обратиться в суд в случае неисполнения требований.
Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.
Предлагаем ознакомиться с образцом претензии арендодателю по договору аренды на нашем сайте.
Эксперты КонсультантПлюс подготовили образец претензии в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение, чтобы скачать документ.
Особенности претензий о выплате задолженности по аренде
Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:
- саму арендную плату, которая может состоять, к примеру, из платы за пользование помещением и коммунальных платежей;
- договорную или законную неустойку (их одновременное взыскание допускается, только если договорная неустойка носит штрафной характер ― см. определение ВАС РФ от 23.10.2009 № ВАС-13468/09).
Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2009 по делу № А65-9835/2008).
Образец претензии об уплате задолженности и неустойке по арендной плате также можно скачать в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Итоги
Залог признания претензионного порядка по договорам аренды соблюденным ― следование простым правилам. Необходимо подробно описать суть нарушения, сослаться на конкретные нормы закона и/или договора, при необходимости ― сделать расчеты. Направлять претензию нужно так, чтобы на руках остались доказательства ее отправки.