Что нужно девелоперу для счастья сегодня? Донстрой показывает, - достаточно «присосаться» к банку и никакие кризисы не страшны.
Застройщику навалило (удачи) с горкой. Когда в 2009 году он перешёл за долги под полный контроль государственного ВТБ, это виделось недостатком, - компания потеряла самостоятельность, как коммерческий субъект, превращаясь в придаток банка. Сегодня, в условиях кризиса, такая связка обеспечивает покой и возможность спокойной работы.
У Донстрой нет проблем с финансированием. Работа с проектными декларациями по тем 54 объектам в Москве (всего строится 62 дома), где осуществляются продажи, показывает, ежемесячно на счета специализированных застройщиков, входящих в группу, поступает от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов рублей каждому от банка ВТБ, причём в независимости от уровня продаж в домах, строительство которых они ведут.
В финансировании работ отсутствует какая-либо авральщина. У других девелоперов (даже у ПИК) дело обстоит не так. Средства (это видно по отчётам) выделяются банками раз в несколько месяцев - траншами, крупными суммами, по истечении которых строительные компании (судя по всему) вынуждены отчитываться о понесённых тратах, и просить денег ещё.
В условиях кризиса, модель финансирования, которую практикует Донстрой (деньги поступают в непрерывном режиме), имеет несомненный плюс. У девелопера не болит голова, где найти средства, будет ли финансировать банк при отсутствии реализации строящегося жилья или слабых продажах. Ему достаточно организовать работу на своих стройплощадках, - только и всего.
То, что такой порядок наиболее эффективен сегодня, демонстрирует следующий факт. Застройщик, у которого в портфолио ранее было 6 задержанных по срокам сдачи объектов,
Сегодня, в условиях кризиса, во всех 54 строящихся домах, по которым проектные декларации опубликованы на ЕИСЖС, не имеет ни одного переноса!
Неприятности последнего месяца, который в целом для застройщиков Москвы сложился крайне неудачно, обошли компанию стороной.
ПИК в полноценном феврале, удалось лишь сохранить объёмы продаж в сравнении с наполовину нерабочем первым месяцем года. У Самолёта реализация рухнула на 60% с лишним. Донстрой смог увеличить реализацию: в метрах на 40%, в рублях на 54%.
Более того, после двух месяцев подряд снижения цен, застройщик резко их поднял, - они выросли к первой декаде марта на 13%.
Экспериментируя с ценами (когда-то снижая, когда-то, повышая) девелопер ничем не рискует. За два месяца, что он снижал цены, Донстрой неплохо пополнил эскроу-счета (см. выше). Теперь ничего не мешает ему сделать метр подороже.
Есть ещё одна причина столь уверенного поведения застройщика. Объёмы уже проданного жилья в строящихся домах, и соответственно, наполнения эскроу-счетов, у него много выше, чем у его коллег по цеху. Он чувствует себя явно лучше рынка.
Если в среднем по Москве, доля реализованного жилья в новостройках на март составила 39%,
То у этого девелопера, все 60%.
При таких обстоятельствах застройщик может себе позволить любую ценовую политику (ну, не совсем, - всё же острота момента ощущается и им тоже. Цены на март ниже цен на январь, - они потихоньку сползают).
И тем не менее, даже если продажи обвалятся очень сильно, это не создаст проблем ни для самого застройщика, ни для банка ВТБ, которые даёт кредиты на строительство, так как деньги на эскроу-счетах уже есть по факту.
В общем, застройщик «присосавшийся» к ВТБ чувствует себя очень не плохо. Кризис обходит его стороной.
Чего и другим желает (хотя нет, лукавлю, - не желает!).
Сегодня в его несамостоятельности есть безусловный плюс.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы (март):
А 101 Девелопмент, ФСК, MR Group, INGRAD, ЛСР, Level Group, МИЦ.
(🟢- цена снизилась за месяц; 🔴- цена выросла за месяц).
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
--------------------------------------------------------------------------------------