Какие законные способы существуют для снижения налоговой нагрузки при продаже квартиры и других объектов недвижимости?
Раскрываем, кто из продавцов освобождается от уплаты НДФЛ после продажи, как можно добиться нулевой ставки налога и какой вычет в этом случае будет наиболее оптимальным.
Необходимо ли уплачивать налог с продажи квартиры? Необходимо ли уплачивать налог с продажи квартиры?
В России не существует отдельного налога на продажу недвижимости. Вместо этого, при реализации имущества, стоимость которого превышает 250 тысяч рублей, в том числе недвижимости, физические лица обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уклонение от уплаты налога при продаже земли, гаража, квартиры или дома невозможно.
К счастью, есть положительная новость: если вы были владельцем недвижимости в течение 3 или 5 лет, то от подачи декларации и уплаты налога после ее продажи можно освободиться. Однако стоит учесть некоторые детали.
Необязательно платить налог на недвижимость, если ее стоимость меньше 1 миллиона рублей, однако декларацию всё равно необходимо подать.
При наличии у недвижимости нескольких владельцев, кто несет ответственность за подачу декларации и уплату налога?
При продаже долей в виде отдельных объектов недвижимости каждый собственник подает свою декларацию по форме 3-НДФЛ и имеет право на воспользоваться вычетом в сумме 1 миллиона рублей.
Что означает понятие "минимальный срок владения"?
Существует два отрезка времени, по истечении которых владелец недвижимости может реализовать ее без уплаты налога на продажу. Длительность этих периодов составляет 3 и 5 лет.
Согласно пункту 3 статьи 217.1 Налогового кодекса, минимальный период владения недвижимостью, составляющий три года, устанавливается в случае, если:
- получена в наследство;
- приобретена с помощью договора дарения;
- получена в результате заключения договора ренты;
- стала собственностью после приватизации;
- является его единственным домом.
Во всех остальных ситуациях для достижения минимального срока владения необходимо пять лет.
Начать отсчет срока владения следует с даты, когда Росреестр внес запись о праве собственности. Если договор дарения был составлен 15 мая, а регистрация недвижимости произошла только 1 июня, то период владения необходимо учитывать с 1 июня.
Существуют исключения для данного правила, касающиеся единственного жилья:
Если вы стали обладателем квартиры в рамках программы переселения, включая расселение в ходе московской реновации, то период владения учитывается с момента, когда квартира находилась в собственности у вас в старом жилье.
Приобретение недвижимости по договору уступки прав, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, договора инвестирования в долевое строительство или других соглашений, связанных с долевым строительством, устанавливает минимальный срок владения жилым помещением или долей (долями) в нем с момента полной оплаты прав по соответствующему договору уступки. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
При наследовании квартиры собственность признается за наследником с момента открытия наследства, которое наступает в день смерти наследодателя, согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, при приобретении недвижимости по договору участия в долевом строительстве или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный срок для расчета начисляется с момента полного внесения оплаты за жилое помещение или долю (долей) в нем.
В ситуациях, когда доля в объекте недвижимости растет, начальным моментом для определения минимального срока считается дата покупки первой части. В договорах долевого участия же, минимальный срок исчисляется с момента полной оплаты договора, либо за счет собственных средств, либо с использованием ипотеки.
Когда прибыль от продажи недвижимости не подлежит налогообложению?
Продажа квартиры и других объектов недвижимости не подлежит налогообложению, если вы продержали их в собственности не менее установленного минимального срока.
Представьте, вы приватизировали квартиру в январе 2019 года. В этом случае с января 2022 года вы имеете право продать ее без уплаты налога, поскольку для приватизированных объектов действует трехлетний срок освобождения от налога. В случае же покупки недвижимости в 2023 году, если она не попадает под льготные категории, продажа без декларации и уплаты налога возможна только спустя пять лет, то есть в 2028 году.
Возникает ли необходимость уплачивать налог при реализации единственного жилья?
Под понятием "единственное жилье" понимается дом, квартира или комната, где человек зарегистрирован и проживает. Налоговое законодательство допускает приобретение новой недвижимости в течение 90 дней до момента продажи имеющейся. Важно отметить, что такая покупка не влечет за собой изменения статуса единственного жилья. Однако, если у собственника имеется другая жилая собственность или доли в ней, ни один из объектов не может считаться единственным жильем.
В 2020 году законодательство изменило минимальный срок владения для продажи единственного жилья. Теперь собственники могут реализовать его через 3 года без уплаты НДФЛ, как указано в подпункте 4 пункта 3 статьи 271.1 Налогового кодекса РФ.
Что признается единственным объектом совместной собственности супругов?
Если у супругов нет другой совместной недвижимости, то жильё, которым они владеют вместе, признаётся единственным. Недвижимость, полученная в дар, по наследству, купленная до брака или приватизированная, и принадлежащая одному из супругов единолично, при определении общей собственности не учитывается.
Семья Ивановых приобрела квартиру в браке три года назад. У супруга до брака была доля в семейном дачном домике. Решив продать квартиру, супруги задаются вопросом: смогут ли они воспользоваться льготным сроком владения и избежать уплаты налога? Ответ положительный, поскольку квартира является их единственным совместным жильем, а минимальный срок владения для него составляет три года. Но если бы после покупки квартиры они приобрели еще и дом, то пришлось бы уплатить 13% налога с дохода от ее продажи.
Какова ставка налога при реализации квартиры и других объектов недвижимости?
Ставка НДФЛ составляет 13% для налоговых резидентов России, независимо от их гражданства, и 30% для нерезидентов. Определение налогового резидента не связано с гражданством, а определяется по месту жительства: гражданином России или иностранцем, проживающим в стране более 183 дней в календарном году. За исключением российских военнослужащих и госслужащих, находящихся в служебной командировке за границей, их налоговый статус сохраняется неизменным, независимо от времени пребывания в России.
Как определяется сумма налога при сделках с недвижимостью, в частности при продаже квартиры?
Не обязательно, что продавец будет платить 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Для определения конечной суммы налога необходимо сначала вычислить налоговую базу. Для этого применяются два метода:
- Фактически полученные денежные средства по договору о купле-продаже;
- Семьдесят процентов от кадастровой цены недвижимости.
Налоговая служба самостоятельно определит, какая методика расчета будет применяться после подачи декларации, и выберет ту налоговую основу, которая даст наибольший результат.
Петрова реализовала квартиру по договору купли-продажи, указав в декларации стоимость в 2,5 млн рублей. До 2016 года налоговая инспекция ограничилась бы выпиской уведомления на 325 тысяч рублей. Но после внесенных изменений в Налоговый кодекс, ситуация изменилась. Теперь налоговая будет сравнивать указанную Петровой стоимость с кадастровой, которая в ее случае равна 5,3 млн рублей. 70% от кадастровой стоимости составляют 3,71 млн рублей. В результате, налог будет рассчитан на основе 13% от 70% кадастровой стоимости, что эквивалентно 482 300 рублей. Это не просто налог с фактической продажи, а именно финальная цена, которую Ксения будет обязана заплатить за совершение сделки.
Как оптимизировать налогообложение при продаже жилья и других объектов недвижимости?
Чтобы минимизировать НДФЛ при продаже недвижимости, самым эффективным способом является соблюдение минимального срока владения, в этом случае налог не придется платить. В случае если этот срок не удалось соблюсти, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» или сократить налогооблагаемую сумму на сумму до 1 миллиона рублей.
Нельзя применить два вычета одновременно.
Существует вычет «доход минус расход», позволяющий снизить налогооблагаемую базу за счет расходов, от продажи при приобретении недвижимости. В результате вы будете платить 13% только с той части прибыли, которая превышает ваши затраты, что может существенно уменьшить или даже свести налог к нулю, если продажа недвижимости осуществляется по той же цене, что и покупка. Важно иметь при этом документальное подтверждение первоначальной покупки: договор купли-продажи или платежные поручения.
Представьте, что в 2023 году вы приобрели дом за 6,4 миллиона рублей, а в 2024 году продали его за 6,6 миллиона. Если у вас есть подтверждающие документы о покупке, вы можете воспользоваться вычетом и уплатить налог с 13% только от 200 тысяч рублей, составляющих разницу в цене, то есть 26 тысяч рублей, вместо 858 тысяч рублей, которые пришлось бы заплатить без вычета.
Нет ограничений на количество и сумму сделок в течение года. Вы можете продавать и покупать каждый месяц, а по каждой сделке уменьшать доходы на расходы, налог будете платить только с разницы. Нет ограничений на объем и сумму сделок в годовом разрезе. Вы вправе осуществлять продажи и покупки ежемесячно, а по каждой транзакции уменьшать доходы на издержки, налог уплачивается только с разницы.
Однако есть одна проблема: нет четких указаний, какие расходы можно учитывать при покупке недвижимости. Например, Минфин не разрешает включать в них стоимость услуг риелтора, но проценты по ипотеке можно. Этот момент может позволить вовсе избежать уплаты налога с продажи квартиры.
Представьте, вы приобрели квартиру в новостройке за 2,5 миллиона рублей. В качестве первоначального взноса вы внесли 500 тысяч рублей, а остальную сумму погасили ипотечным кредитом. В течение пяти лет вы выплатили 600 тысяч рублей процентов по ипотеке. После сдачи дома в эксплуатацию вы приняли решение продать квартиру за 3 миллиона рублей. При расчете налоговой базы вы учитываете как стоимость жилья по договору купли-продажи, так и сумму уплаченных ипотечных процентов. В результате, по системе «доход минус расход» у вас формируется отрицательная налоговая база, что означает, что уплачивать налог с продажи вам не придется.
В качестве сравнения: без учета ипотечных процентов, сумма выплат составила бы 65 тысяч рублей — 13% от разницы между стоимостью приобретения и продажи квартиры в новостройке.
Максимальный размер вычета по процентам не превышает 3 млн рублей. К моменту полного погашения этой суммы банку, скорее всего, истечет минимальный срок владения, и вы сможете продать жилье, не уплачивая НДФЛ.
В случае получения жилья по наследству или в дар, для подтверждения расходов, подлежащих вычету, вы можете представить документы, подтверждающие расходы предыдущего владельца.
Если недвижимость была получена вами в дар по договору и при этом вы уже уплатили налог с этой сделки, то при ее последующей продаже вы имеете право учесть уже уплаченную сумму налога в качестве уменьшения налога, который придется уплатить при продаже. Такую возможность разрешает ФНС.
При продаже недвижимости вам доступен вычет в размере 1 миллиона рублей. Для его применения достаточно просто указать эту сумму в декларации, никаких дополнительных документов не требуется. Вычет можно использовать неограниченное число раз, однако за один налоговый год его максимальная сумма не должна превышать 1 миллиона рублей. Если стоимость жилья, указанная в договоре, будет меньше 1 миллиона рублей, этот вычет позволит вам полностью избежать уплаты налога.
Представьте, вы получили в наследство дачный домик и решили его продать. К сожалению, документов по покупке нет, так что воспользоваться вычетом «доход минус расход» не получится. Цена продажи составила 1,3 миллиона рублей. В декларации вы указываете вычет, что приводит к уменьшению налоговой базы на 1 миллион рублей. В результате, вы будете платить 13% только с 300 тысяч рублей, а не с 1,3 миллиона, и сумма налога составит 39 тысяч рублей вместо 169 тысяч.
Чтобы сократить налогооблагаемую базу, можно разделить недвижимость на доли и продать их по отдельным договорам. В этом случае каждый новый владелец доли сможет уменьшить свою налоговую базу на 1 миллион рублей.
Какие налоговые послабления действуют при реализации квартиры и других объектов недвижимости?
На данный момент не существует льгот, освобождающих от уплаты НДФЛ при продаже жилья. Единственные послабления связаны с необходимостью соблюдения минимального срока владения, после которого продавец освобождается от налоговых выплат:
- Семьи, состоящие из двух и более человек, имеют возможность продать свое жилье, не придерживаясь минимального срока владения и не уплачивая НДФЛ, однако при этом им необходимо приобрести жилье, которое будет более качественным, чем предыдущее, в течение налогового периода.
- Для остальных групп товаров применяются стандартные правила по сроку владения.
Как семьям с детьми можно избежать уплаты налога при продаже квартиры и других объектов недвижимости?
Начиная с 2022 года, семьи, имеющие двух и более детей, освобождаются от уплаты налога, независимо от того, прошел ли минимальный срок владения объектом недвижимости. Однако, для этого необходимо соблюсти ряд условий:
В семье проживают два и более несовершеннолетних ребенка. Для обучающихся в очном формате или военнослужащих, проходящих срочную службу, максимальный возраст ограничен 24 годами.
После продажи недвижимости, семья в течение того же года приобретает новое жилье. Хоть и допускается отсрочить покупку, она должна быть осуществлена не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Новое жилье значительно превосходит предыдущее: оно просторнее, имеет большую площадь и более высокую кадастровую стоимость.
Стоимость недвижимости, которую семья решила продать, по кадастровой оценке не выходит за пределы 50 миллионов рублей.
Если вы соответствуете всем требованиям, у вас не будет необходимости уплачивать НДФЛ.
Инструкция по заполнению декларации при сделке купли-продажи квартиры.
Подача декларации 3-НДФЛ требуется только в двух ситуациях: если вы не соблюли минимальный срок владения недвижимостью, или если продали ее по цене ниже 1 млн рублей (для домов, квартир, дач) или ниже 250 тыс. рублей (для гаражей). В остальных случаях, например, при продаже недвижимости, находящейся в собственности более 3 или 5 лет, заполнение 3-НДФЛ не обязательно.
В остальных ситуациях рекомендуется начать с сбора следующей документации:
- паспорт;
- сделка купли-продажи;
- документы, подтверждающие получение денежных средств, такие как банковская выписка или расписка;
- Справка из ЕГРН;
- Документы, являющиеся основанием для применения вычета «доход минус расход».
В течение 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Для этого доступны три варианта:
Вы самостоятельно заполняете декларацию, распечатываете ее и, собрав все необходимые документы, лично доставляете их в налоговое отделение по вашей прописке.
Вы снова выполняете действия, описанные в первом пункте, однако вместо электронного способа отправки 3-НДФЛ и других документов, вы используете почтовую службу.
Заполните декларацию в своем личном кабинете на сайте налоговой службы. Это наиболее простой вариант: вводите информацию, и она автоматически будет перенесена на бланк.
После утверждения документов, на вас будет возложена обязанность уплатить налог. Оплата должна быть произведена до 15 июля текущего года. К примеру, если вы продали квартиру в 2024 году, то с 1 января по 30 апреля 2025 года вам необходимо представить декларацию, а до 15 июля — совершить расчет НДФЛ.
Для оплаты доступны различные способы: любой банк, платформа «Госуслуги», личный кабинет налогоплательщика и сервис «Уплата налогов физических лиц».
Как оптимизировать продажи квартиры или другой недвижимости для снижения налоговой нагрузки ?
Для снижения налоговых издержек, соблюдайте минимальный срок владения недвижимостью. Это позволит не только сэкономить средства, но и избежать лишних затрат времени на заполнение декларации 3-НДФЛ. Будьте в курсе изменений, связанных с этим вопросом, и уточните, какой минимальный срок владения для вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.
Второй важный момент: храните договоры купли-продажи недвижимости, полученные вами при приобретении жилья. Это касается как ваших собственных договоров, так и документов прошлых собственников, если вы получили жилье в подарок или по наследству. Эти документы будут необходимы для применения вычета «доходы минус расходы».
Относительно начислений процентов по ипотеке в расходную часть — ни Федеральная налоговая служба, ни Министерство финансов не возражают. Размер этих процентов, как правило, внушительный, и, следовательно, есть высокая вероятность свести налогооблагаемую базу к нулю.
Какова сумма штрафа за неисполнение обязанности по уплате налога с продажи жилья?
Обязаны ли вы задекларировать полученный доход, то подайте декларацию в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а оплатите налог, рассчитанный в декларации, до 15 июля. В противном случае вас ожидают различные санкции:
- штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
- штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это
наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф; - пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
- уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.
В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.
Советы по продаже квартиры и уклонению от уплаты налога: краткая памятка.
Обязанность подать декларацию и уплатить налог 3-НДФЛ возникает только у собственников, реализующих недвижимость до истечения минимального срока владения, установленного в 3 и 5 лет.
Срок в три года действует на недвижимость, которая была получена по наследству, по договорам дарения и ренты, а также на жилье, ставшее собственностью гражданина в результате приватизации или являющееся единственным жилым помещением.
В остальных ситуациях придется подождать пять лет.
Начало отсчета минимального срока владения недвижимостью фиксируется в момент регистрации права собственности в реестре Росреестра. Однако, существуют исключения: недвижимость, приобретенная в рамках программы переселения из аварийных домов и программ реновации, а также объекты, приобретенные по договорам долевого участия, считаются введенными в эксплуатацию с момента полной оплаты, независимо от того, были ли средства для оплаты получены собственными средствами или за счет ипотечного кредита.
В случае необходимости уплаты налога, можно воспользоваться возможностью налоговых вычетов.
Уменьшение налогооблагаемой базы за счет вычета «доход минус расход» позволит вам снизить налог на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости. В этот вычет входят не только первоначальные затраты на жилье, указанные в договоре купли-продажи, но и уплаченные ипотечные проценты.
Вы можете сократить налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей, что является вторым вычетом.
Использовать оба вычета одновременно не получится, но при этом их можно применять неограниченное число раз.
В случае продажи недвижимости по цене, которая ниже кадастровой стоимости, НДФЛ будет рассчитан не исходя из договорной цены, а с 70% от кадастровой стоимости объекта.
Сдать декларацию необходимо до 30 апреля года, которое наступает после года реализации, а оплатить налог — до 15 июля того же года.
Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.
Подписывайтесь:
- Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
- Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
- Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
- Задавайте ваши вопросы в комментариях.
- Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
- Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.