Малоэтажное жилищное строительство, включая проекты ИЖС и СНТ в последние несколько лет является лидирующим направлением по объёму вводимого жилья.
По итогам 2024 года в Ленобласти введено 1 300 000 кв.м. в МКД (много квартирные дома), 1 370 000 кв.м. в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и 1 330 000 кв.м. в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). По факту в сегменте индивидуальных жилых домов вводится в два раза больше квадратных метров, чем в МКД. Здесь можно сделать не большую поправку на тот факт, что примерно 10-15 % в этой статистике составляют «старые» дома, зарегистрированные по закону о дачной амнистии по упрощённой схеме в 2024 году. Но качественно это обстоятельство не меняет результат.
При большом объёме вводимого жилья в ИЖС на государственном уровне не создан механизм согласования облика домов, построенных на участках ИЖС или СНТ. Лишь в организованных коттеджных застройках, доля которых составляет не более 15% от общей массы, девелоперы и управляющие компании устанавливаю регламенты застройки и строго следят за их выполнением. В них включаются требования по архитектурному стилю в том числе. И то это устанавливается далеко не во всех коттеджных посёлках.
В настоящее время при переводе сельскохозяйственной земли под цели ИЖС площадью более 1 Га власти требуют участие собственника в программе комплексного развития территории, в которой учитывается инженерная, транспортная и социальная обеспеченность территории под застройку ИЖС. И на этой стадии может также закрепляться и архитектурный стиль в коттеджном посёлке.
По словам главного архитектора Ленобласти Лутченко Сергея Ивановича в качестве тенденции можно отметить выход крупных городских застройщиков на загородный рынок в Агалатовском, Лесколовском и Пениковском сельских поселениях Ленобласти. В этих муниципальных образованиях уже обсуждаются с девелоперам вопросы обеспеченности территорий.
Особенностью территорий под ИЖС является то, что они по площади занимают гораздо больше территории, чем занимают многоквартирные дома. И плотность населения оказывается гораздо ниже. С учётом нормативных радиусов доступности до школ и детских садов строительство последних оказывается не целесообразным ввиду низкой численности населения. Поэтому при разработке генеральных планов муниципальных образований рекомендовано размещать рядом зоны индивидуальной и малоэтажной застроек. И в этом случае перспективы открываются для девелоперов, способных реализовывать мультиформатные проекты, включающие, например зоны под ИЖС, под малоэтажную застройку и под общественно-деловую застройку.
В настоящее время весь груз затрат по социальным объектам (школа, детский сад) ложится на плечи девелоперов, строящих МКД. А также, как правило на них лежит и бремя строительства дорог для транспортной обеспеченности. Из-за ограничений в высотном регламенте до 3-4 этажей, затраты на строительство оказываются очень большими и это приводит к тому, что цены на малоэтажное жильё становятся запредельными.
Разработанный механизм КРТ (комплексного развития территории) для новых зон ИЖС позволяет контролировать транспортную, инженерную и социальную обеспеченность территории.
Говоря о перспективных локациях для проживания в Ленобласти следует отметить территорию вдоль новой проектируемой КАД-2. Но при этом не надо забывать и о том, что уже создана буферная зона шириной 200 метров, вдоль проектируемой трассы КАД-2, в границах которой наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью.
В качестве поддержки покупательского спроса в настоящее время действует семейная ипотека со ставкой 6%. C 1 марта 2025 года её реализация возможно только при условии финансирования через эскроу-счета. По сути это очень напоминает уже давно работающую систему в МКД с проектным финансированием. Переходя на проектное финансирование в ИЖС застройщики и покупатели попадают под действие закона ФЗ-214 о долевом строительстве. Цель данной системы - защитить покупателей жилья от рисков потери денег. Благая идея в практике привела к пробуксовкам. Оказалось, что банки не очень-то и готовы работать с ней при финансировании ИЖС и малоэтажных домов в Ленобласти. Не разработаны стандарты оценки затрат при строительстве, девелоперы испытывают трудности в процессе обоснования банкам стоимости затрат на строительство и продажных цен.
Находясь в лагере девелоперов, мы считаем, что социальные объекты должны быть заботой областного и федерального бюджетов. Но тут есть нюанс в том, что люди покупают участки за городом, строят дома, но прописаны в городе. И, соответственно налоги тоже платят в городе. И бюджет областной не пополняется. Причина, по которой люди сохраняют городскую прописку понятна. Им нужно, чтобы дети или внуки ходили в садик и школу в городе. Получается замкнутый круг. Чтобы собственники начали прописываться в области и платить там налоги, нужно, чтобы местные власти создали для них соответствующие условия, в том числе в социальной сфере.
Теперь немного цифр по загородному рынку.
В 2024 году в Ленинградской области на продажу выставлены 13 900 лотов, включая организованную (коттеджные посёлки) и не организованные застройки. Это меньше на 12% по сравнению с 2023 годом. Уже третий год подряд происходит снижение числа предложений.
Но при этом количество коттеджных посёлков выросло на 16 проектов и в сегменте таунхаусов отмечен рост на 7 проектов.
По данным аналитического центра Петербургской недвижимости, начиная с 2021 года динамика ввода индивидуальных домов в Ленобласти идет по нарастающей, а в МКД в 2024 году произошёл спад примерно на 20%. В 2021 году было введено 16 814 индивидуальных дома, а в 2024 уже 20900.
По Ленобласти в 2025 году в январе введено 3804 дома, в феврале 2025 домов.
Распределение предложений коттеджей по сегментам рынка:
59% - эконом-класс (до 8 млн рублей)
32 % - комфорт класс
9% - бизнес-класс
Распределение новых предложений по диапазону цены за 1 сотку земли:
31 % - от 200 000 до 300 000 рублей
21 % - от 300 000 до 500 000 рублей
20% - от 100 000 до 200 000 рублей
18% - до 100 000 рублей
8% - от 500 000 до 1 000 000 рублей
2% - более 1 000 000 рублей
Средняя цена предложений земельных участков за 1 сотку, начиная с 2019 года непрерывно растёт. Со 156 000 рублей до 356 000 рублей. За пять лет средний темп прироста стоимости участков в Ленобласти составил 45,6%. Так что и сегодня это выгоднейший объект для инвесторов. Справедливости ради следует заметить, что темп роста цены за 2024 год замедлился по сравнению с 2023 годом.
По количеству сделок в коттеджных посёлках пик пришёлся на 2021 год - 11 600 сделок.
В 2024 году - 7 400 сделок.
Количество предложений в коттеджных посёлках падает, начиная с 2018 года с 17 800 шт до 13 900 в 2024 году.
Интересна структура спроса по количеству членов в домохохяйстве.
Лидирующая доля - домохозяйство, состоящее из 1 человека, затем по убывающей 2 человека, 3 человека и т.д.
Вывод: спрос на маленькие участки и дома маленькой площади будет нарастать и наоборот.
В качестве позитивного прогноза с осторожностью можно предположить, что
происходящие перемены на рынке ИЖС позволят ему трансформироваться в более цивилизованный формат, что сможет привлечь в загородный девелопмент профессиональных застройщиков из города.
Это позволит создать по настоящему качественные проекты, наполненные объектами социальной инфраструктуры, что привлечёт на рынок значительное число семейных покупателей и позволит сменить фокус проживания в пригородных локациях Петербурга с временного на постоянный.
#ИЖС #СНТ #коттеджныепосёлки #земельныеучастки
