Что свидетельствует о самовольности постройки
Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Другими словами, застройка земельного участка, а также реконструкция существующих объектов недвижимости, может осуществляться при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.
Нарушения установленных правил и регламентов, установленных нормативов и требований, являются основанием для признания постройки самовольной.
Иными словами, если изъясняться понятным языком, то самострой – это любая конструкция, воздвигнутая гражданином или компанией с несоблюдением установленных законом правил.
Важно отметить, что объект может быть признан незаконным строением на любой стадии строительства, начиная с закладки основания. Модернизация существующего здания также может повлечь за собой признание его самостроем.
Если к моменту принятия решения признаки нелегального строения отсутствуют, суд отклоняет иск о его демонтаже или приведении в соответствие с нормативами.
Лицо, осуществившее такое строительство, не получает прав собственности на объект и не имеет права им распоряжаться.
Критерии самовольной постройки
Чтобы строение считалось самовольным, необходимо наличие хотя бы одного условия, указанного в статье 222 Гражданского кодекса:
Во-первых,возведение объекта произошло на земле, не выделенной под строительные цели.
Во-вторых, данный участок не позволял возведение спорного объекта как на момент начала строительства, так и в момент обнаружения постройки.
В-третьих,строительство велось без требуемых согласований и разрешительной документации.
В-четвертых,постройка нарушает градостроительные нормы, если таковые действовали на момент начала строительства и остаются актуальными на момент обнаружения объекта.
Этот список является окончательным. Верховный Суд подчеркивает, что «органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не имеют права устанавливать дополнительные критерии для признания постройки самовольной».
Признание права собственности
Другой путь узаконить самовольную постройку – добиться признания права собственности через суд. Это возможно при выполнении следующих условий:
· Лицо, воздвигшее постройку, имеет законные основания для ее размещения на данном участке земли.
· На момент подачи иска здание соответствует всем действующим строительным нормам и правилам.
· Существование постройки не ущемляет законные права и интересы третьих лиц и не представляет опасности для жизни и здоровья людей.
Как подчеркнул Пленум Верховного Суда, судебное признание права собственности на самострой является крайней мерой защиты права, применяемой при отсутствии явных признаков недобросовестности со стороны истца.
Административный порядок
Иск о признании права собственности на самострой будет удовлетворен, если застройщик предпринял все необходимые шаги для получения разрешительной документации, но не смог их получить, при этом постройка соответствует всем остальным требованиям. В противном случае, если выяснится, что действия застройщика были недобросовестными и обращения за разрешениями носили формальный характер, в удовлетворении иска будет отказано.
Иными словами, частное лицо или компания, осуществляющая застройку, обязана предоставить доказательства того, что ею были предприняты действия, направленные на получение соответствующего разрешения на возведение объекта.
Это означает, что застройщик должен документально подтвердить свои обращения в уполномоченные органы с целью оформления необходимых разрешительных документов для начала строительных работ. Факт попыток получения разрешения должен быть зафиксирован.
В ряде судебных решений также рассматривается правомерность или неправомерность отказа уполномоченного органа, принимающего решение в предоставлении необходимой разрешительной документации.
Следует также отметить, что возведение здания с отступлением от градостроительных и строительных требований влечет за собой риск признания постройки незаконной. Однако, если допущенные отклонения минимальны, не представляют опасности для граждан и не ущемляют интересы других лиц, существует возможность сохранения сооружения.
Независимо от того, добивается ли заявитель демонтажа здания или его приведения в соответствие с установленными нормами, суд обязан рассмотреть вопрос о возможности исправления выявленных нарушений.
Отказ суда в признании права собственности не лишает истца возможности повторно обратиться в суд с аналогичным иском, после устранения нарушений, послуживших причиной первого отказа.
Судебная экспертиза
В делах, связанных с признанием прав на самовольные постройки, ключевую роль в качестве доказательства играет строительно-техническая экспертиза, назначенная судом.
Судебная строительно-техническая экспертиза представляет собой значимый аргумент в процессе легализации объектов, возведенных без разрешения.
Бремя доказывания соответствия постройки строительным нормам и отсутствия нарушений прав третьих лиц возлагается на застройщика в судебном порядке. Следовательно, именно застройщик, выступающий в качестве истца, должен инициировать проведение судебной экспертизы.
Выбор организации для проведения судебной экспертизы – задача, требующая особого внимания. Успешный исход судебного разбирательства во многом определяется уровнем профессионализма экспертов, ведь в подавляющем большинстве случаев (примерно в 95%) решение суда основывается именно на результатах экспертизы.
Регистрация права
С момента вступления в законную силу судебного решения, утверждающего право собственности на незаконно возведенное строение, владелец получает возможность распоряжаться им в гражданско-правовых сделках. При этом, как отмечает Пленум Верховного суда РФ, нет необходимости в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Если данная статья была Вам полезна, буду благодарен, если Вы поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на канал позволит Вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также:
- Пять шагов для покупки земельного участка;
- Может ли один из собственников нежилого помещения в нежилом здании расторгнуть договор с управляющей организацией?;
- Основные причина отказа в согласовании строительства жилого дома.