Вы только-только открываете свой первый бизнес. Денег на аренду офиса нет, все финансы уже ушли на регистрацию фирмы, изготовление печати, открытие счёта и закупку первой партии товара. А тут контрагенту нужен договор с вашим юридическим адресом, налоговая что-то спрашивает, да и вообще элементарно нет места для работы?
Вы смотрите по сторонам. Квартира. Просторная. Есть стол, есть ноутбук, даже принтер где-то завалялся. И главное — арендная плата равна нулю. Логично же: зачем платить кому-то, если можно начать бизнес прямо тут?
И вроде всё просто и логично. Но возникает вопрос: а так можно?
Законно ли использовать квартиру как офис?
Коротко: нет.
С точки зрения закона жилое помещение должно использоваться только в жилых целях. То есть жить в квартире можно. А вот работать в ней — уже спорно.
Жилищный кодекс прямо говорит: жилые помещения предназначены для проживания граждан. Использование квартиры под офис — это не проживание, а значит, нарушение закона.
Но давайте разберёмся в нюансах.
Минфин в письмах от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310 и от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71 пояснил: расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого под офис, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
То есть с точки зрения налоговиков вы не можете учесть такие расходы как обоснованные. Почему? Потому что статья 264 НК РФ разрешает учитывать только те расходы, которые связаны с деятельностью компании, соответствуют закону и подтверждены документами. А использование квартиры под офис законом не предусмотрено.
Есть постановление высшего арбитражного суда № 6/8 от 01.07.1996. В пункте 38 прямо сказано: «Сделки, связанные с арендой, имущественным наймом либо безвозмездным пользованием... жилых помещений, которые не переведены в нежилые, ничтожны в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ».
Что это значит?
Что если вы арендуете квартиру под офис и при этом не перевели её в нежилой фонд, такая сделка считается ничтожной. То есть она как бы была, но с точки зрения закона её не существует. А если нет сделки — нет и правовых последствий.
Ни вам, ни арендодателю. Всё, что вы платили за аренду, не вернуть.
Но всех-то не отследить! Что может вызвать интерес проверяющих органов?
Тем не менее, бизнес на дому — практика довольно распространённая. Особенно среди малого и микробизнеса. Причины простые: экономия и доступность.
К тому же налоговая нередко регистрирует компании по адресу квартиры директора или учредителя. И вроде всё складывается: юрадрес есть, аренда — ноль, соседи не мешают.
Но проблема в другом: даже если налоговая зарегистрировала компанию по домашнему адресу, использовать помещение в качестве офиса нельзя. Потому что регистрация — это один вопрос, а фактическое использование — совсем другой.
Что может вызвать интерес у проверяющих органов? Конечно, жалобы соседей. Если они начнут замечать, что в квартиру ежедневно приходят посторонние люди, доставляют товары, звонят в домофон, ездят курьеры, а ещё, не дай бог, ставят машины на их место — кто-то напишет жалобу в администрацию или управляющую компанию.
А дальше — проверка. Результат — штраф и требование прекратить использование квартиры в коммерческих целях.
Что грозит за такое нарушение?
Штраф составляет до 3 000 рублей. Вроде немного. Но на этом история не заканчивается. Вас обяжут устранить нарушение, то есть прекратить использовать квартиру как офис. Если вы арендатор, договор аренды могут признать ничтожным. Арендодатель вправе потребовать выселения.
Если же вы сами себе арендодатель — проще, но всё равно риски остаются. Например, налоговая может доначислить налоги, отказав в признании части расходов. Или соседи обратятся в суд с требованием прекратить нецелевое использование помещения.
А если вы арендовали квартиру и решите требовать назад деньги за аренду, ссылаясь на ничтожность сделки, — суд встанет не на вашу сторону, поскольку вы сами участвовали в нарушении закона. Это называется недобросовестное поведение.
Что делать, если хотите избежать проблем?
Можно перевести квартиру в нежилой фонд, если позволяют условия. Либо изначально искать помещение под офис среди тех, что уже оформлены как нежилые.
А чтобы точно не было проблем “территориального характера” – обратитесь к юристу.. Он подскажет, как легально использовать помещение для бизнеса, как оформить документы и избежать лишних проблем с проверяющими органами и соседями.