Рынок недвижимости живет, несмотря на высокие ставки по ипотеке. Один из факторов – это реинвестиции старой недвижимости в новые, более ликвидные и доходные варианты. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает перспективный район Соколиной горы.
В этой статье:
- Февраль на рынке недвижимости
- Варианты для реинвестиций: район Соколиной горы
Февраль на рынке недвижимости
Хочу поделиться интересными наблюдениями по рынку. Полный отчет за февраль уже доступен в нашем боте. В феврале, после повышения цен застройщиками и ухудшения условий рассрочек, их доля в сделках снизилась. Однако семейная ипотека по-прежнему остается основным драйвером покупок на московском рынке, и, судя по всему, застройщиков это устраивает.
Что действительно удивило — выросла доля сделок за наличные. Люди все чаще предпочитают избавляться от рублей на счетах: кто-то гасит ипотеку досрочно, кто-то покупает недвижимость за собственные средства. Несмотря на высокие ставки, рынок остается активным.
Кроме того, в феврале аренда снова начала расти. В управлении Smarent уже находится более 600 объектов, и спрос стабильно увеличивается. Люди активно инвестируют в аренду, потому что видят возможность купить квартиру, которая будет сама себя окупать за счет арендных платежей. Особенно интересуются предложениями с выгодной ипотекой или рассрочкой.
Варианты для реинвестиций: район Соколиной горы
Сейчас активно идет цикл реинвестирования. И это правильная история. Несмотря на высокие рыночные ставки, жизнь не останавливается: люди продолжают улучшать свои жилищные условия и ищут выгодные возможности для вложения капитала. Если взять рассматривать бюджет до 15 млн ₽ (семейная ипотека на 12 млн + 20-30% первоначальный взнос), с ежемесячным платежом до 70 тыс. ₽, то вариантов не так много. Кто-то смотрит на Новую Москву, но я бы такие локации не рассматривал, потому что экономия может выйти дороже. К нам в подбор приходят люди с разными историями и запросами, и мы всегда действуем, исходя из личной ситуации и условий, без шаблонных решений. Кейсы бывают достаточно интересные, и о некоторых из них мы рассказываем на нашем сайте.
Если говорить о перспективных и недооцененных районах внутри Москвы, то я бы обратил внимание на Соколиную гору. Это, на мой взгляд, хороший вариант под аренду: рядом МЦК, парк, хорошая инфраструктура, и несмотря на некоторые нюансы района (например, инфекционная больница), на аренду это не влияет.
В ЖК «Соколиная гора» от Основы или EVO Измайлово сейчас можно купить студию площадью 21 м² за 9 млн ₽. Ключи обещают к концу 2027 года.
При первоначальном взносе 30% (~2,7 млн), ставка по ипотеке может быть 4,5–6%, а ежемесячный платеж — около 40 тыс. ₽. При этом средняя арендная ставка в этом районе — 60-70 тыс. ₽ в месяц, что позволяет окупать ипотеку. Рассрочка — хорошая альтернатива для тех, кто не может воспользоваться семейной ипотекой. Например, по проекту EVO Измайлово рассрочка требует взноса около 3 млн ₽ и ежегодных платежей по 2-4 млн ₽. Да, суммы немаленькие, но с учетом перспектив аренды и роста стоимости это может быть выгодно.
Из минусов таких проектов: квартиры часто продаются без отделки, а значит, понадобятся деньги, опыт и время на ремонт. Евродвушки в этих комплексах, на мой взгляд, не такие интересные из-за не самой удачной планировки — те же 41 м² за сравнительно высокую цену.
В целом, если подходить к выбору взвешенно и учитывать перспективы аренды, районы вроде Соколиной горы и Измайлова сегодня выглядят интересными для реинвестиций. И я думаю, что примерно в такие проекты люди будут делать реинвестиции из регионов. То есть семейная ипотека на вторичку будет и запускать всю эту инвестицию по цепочке.
Вы часто спрашиваете: «Виктор, стоит ли брать ЖК «Ромашка» или что-то подобное?» Если все условия складываются удачно — есть ипотека без переплат и субсидий банкам, тогда я считаю, что стоит брать. Сегодня есть возможность, завтра ее может уже не быть. Любая дешевая ипотека — это шанс. А ипотека под 6% на «вторичку» — вообще супервозможность.
Недвижимость — это не про спекуляции, а про сохранение капитала и улучшение жилищных условий вашей семьи. Главное — думать в первую очередь о себе и своих близких, а не о прибыли и инвестициях. Рынок меняется, и важно подстраиваться под новые условия, а не жить воспоминаниями о том, как было раньше.
Сегодня реинвестиции — ключевой инструмент. Кто-то продал, купил другое, вложился в рассрочку или отнес деньги на депозит. За счет этого рынок движется. Не происходит чудес: никто не просыпается с зарплатой в 24 миллиона и не идет покупать квартиру мечты. Все приходит постепенно, с первых шагов.
Поэтому я часто показываю доступные объекты, пусть даже это студия от ПИК, которую многие критикуют. Но если она решает задачу клиента — значит, это правильный выбор. Я всегда за независимый подбор и консалтинг, где решается задача покупателя, а не риэлтора, которому важно получить свою комиссию. Важно выбирать для себя, а не для чужих интересов.