Буквально несколько дней назад мне позвонили с просьбой продать большой дом во Владимирской области. До этого звонка, пару недель назад был точно такой же запрос. История повторяется из года в год. В данной статье я не буду писать конкретно о г. Владимир и нашей области, а в целом изложу мысли на тему частного домостроения и продажи «родовых гнезд» в РФ.
Почему частные пригородные поселки в РФ часто превращаются в архитектурный хаос, а жить в них комфортно далеко не всем?
Здесь я не веду речь о коренных деревенских жителях и их укладе жизни, это совсем другая история. Здесь о тех, кто из города, перебирался за город на времянку или постоянку.
НАСЛЕДИЕ «СОВКОВ»
Советская система загородной жизни была проста:
📌Для большинства – 6-8 соток, небольшой домик отписанный колхозом или возведенный собственноручно из чего пришлось, что бы на пенсии цветочки, огурчики и прочие культуры выращивать.
📌Для элиты – ведомственная дача в элитном дачном посёлке.
С развалом советской системы и приходом капитализма наступает застроечный хаос. Народ начинает «меряться» кол-м соток и этажами возведенных на них.
Участки за 40 соток + , дома в 3-4 этажа с винтовыми лестницами от 400 м² и больше. Мой отец занимается строительными и электромонтажными работами, обладая высокой квалификацией, с 99-го по 2015-ый, работал в разных элитных поселках недалеко от МСК, у разных «больших» людей. Мне как-то довелось побывать в доме на 1500 м², в 4 этажа, не считая цокольного - в котором был бассейн, сауна, бильярдная, бункер с оружием и отсек для хранения продуктов. Мне было 16 лет. Сказать, что я был удивлен, ничего не сказать, приехав из поселка в 10.000 человек и хрущевки в 39 м² .
Поднимаясь по винтовой лестнице на 4 этаж, что бы посмотреть сабельный зал (мечи и сабли там висели, головы животных всяких), я проклял всё. Наверное, тем, кому к 50-и уже задумались, как бы они поднимались туда, с ужасом повернув голову на лестничный пролет своего двух этажного дома, где 2-ой этаж давно превратился в склад, потому что на него всем лень ходить.
Больше всего меня поразила хрустальная люстра, которая шла между винтовой лестницей с 4 –го по 1 этаж. Отец сказал, что они ее две недели вешали. То, что на участке в 50 соток, был еще гостевой дом, дом для персонала и пару построек общей площадью метров 700 – это уже не удивляет. Самое забавное, что в проектировании данного творения, участие принимал, человек который проектировал бомбоубежища. Думаю от наступления вражеской танковой колонны вполне получиться защититься.
Таких «родовых гнезд» по всей стране насчитываются тысячи, но жить в них сегодня никто не хочет – ни дети, ни внуки их хозяев. Только во Владимире, мне более 20 раз предлагали продавать вычурные творения более 300 м². Справедливости ради скажу, что только несколько домов, были действительно качественно спроектированы, построены и имели ликвидные участки.
С 90-х по 2010-ые, мы получили огромное изобилие неликвидных квадратных метров в частном домостроении. Если вы ездили по окрестностям Владимира, нашей области или бывали в частных поселках в других регионах, то понимаете, о чем я говорю. Люди просто строили, без понимания того, зачем, для чего, для кого, без какой либо насмотренности и взгляда в будущее.
Что мы имеем сегодня?
🔹Заборы из профнастила высотой в 4 метра.
🔹Вычурные ворота, достойные кладбищ.
🔹Закрытые поселки с параноидальными ЧОПами.
🔹Атмосфера соседей, как в крутом Российском блокбастере: элита всех органов власти, военные, министры культуры, банкиры, застройщики, бандиты......
Советский голод в душе, против карманов наполнившихся миллионами, оставили тысячи квадратов неликвида. Алькапоне отдыхает.
ПОСТЕПЕННАЯ ЭВОЛЮЦИЯ
Большинство людей из советского поколения рассматривали пригородный дом как дачу – дом выходного дня. Но потом решили жить там постоянно.
Схема строительства прослеживалась везде плюс минус одинаковая:
1️⃣ Сначала маленький дом – ведь это дом выходного дня, нам много не надо
2️⃣ Пристроили ещё комнату – маловато будет, дети на выходные будут приезжать отдыхать
3️⃣ Надстроили второй этаж - внуки рано или поздно появятся
4️⃣ Переделали крышу, фасад, террасу - пусть будет все «цивильно», ёпти, «как у людей», да и скоро может на постоянку переберемся
Итог? Это архитектурное уебан…о, стоит как Boeing 777-9, которое на вторичном рынке невозможно продать!
Современно поколение покупателей и те, кто строит для себя, начинает понимать:
✅ У дома должен быть архитектор и рабочая документация
✅В доме предусмотрены другие правила проектирования – это не квартира
✅ Оптимальная площадь – 120 – 200 м² , а не 400 м² +
✅ Участок 10–20 соток – золотая середина.
Но даже хороший проект не спасает от проблем с инфраструктурой
ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ ПРОВАЛ
Тут конечно надо разделять. Если речь идет о населенном пункте в 5-10 минутах от города, где основным сегментом всегда был частный сектор, население примерно от 3000 человек, то, скорее всего, есть сад, школа и какой никакой сетевой магазин вроде магнита или пятерочки. Да и до всей инфраструктуры 5-10 минут езды. Но! Сколько таких? Единицы!
А вот если опять же вести речь про частные поселки, то:
1️⃣ Такие поселки заселены в лучшем случае на половину, большая часть пустует
2️⃣ Владельцы либо за границей, либо живут в городе
3️⃣ В крупных домовладениях, на месте остаётся только прислуга, что бы следить за хозяйством
Почему так?
🚧 Нет хороших магазинов и развлекательного кластера
🚧 Нет современных детских площадок
🚧 Нет удобных школ и детских садов
Такая инфраструктура не получает достаточный приток покупателей, нанимателей и поэтому качественные арендаторы (бизнесы) в такие поселки не идут.
А если говорить про какие-то элитные поселки недалеко от МСК, где есть эта инфраструктура, то стоимость на сады, школы, медицину там такая, что проще за границей жить.
Для поселков, где строят и покупают люди среднего класса, всё ещё хуже.
Про инфраструктуру и проживание за городом на разных жизненных циклах, я рассказывал в [этом видео]
УЧАСТОК БЕЗ ПОДРЯДА – ГЛАВНАЯ ОШИБКА
Никогда не покупайте участок без подряда! Если только Вы сами не профессиональный строителей и участок ваш в «нужной Вам среде». Слишком много если, для обычного человека. Выше я уже писал о том, что у дома должен быть архитектор и рабочая документация. Брать лучше там, где застройщик строит в поселке от 1 до 3-х типовых проектов, делает дороги, коммуникации, освещение и т.д. Почему?
Начнем с участка.
Если вы хотите купить дом в хорошем по качеству поселке или построить сами, значит, чего в нем нет? Правильно! Свободных земельных участков. Все уже давно застроено. Застроено в большинстве своем, тем самым архитектурным уродством, о котором я писал выше. Безусловно, встречаются отличные проекты, но мало. Покупатели могут ждать годами появления лота в какой-то конкретной локации.
Ну, а если участок есть то, скорее всего не в самом удачном месте, да еще и по конской цене. Найти хороший участок, крайне сложно.
Застройщики комплексно застраивающие, стараются выбирать приличные локации, переводят земли под ИЖС и создают условия для развития инфраструктуры.
Далее соседи или по другому «нужная Вам среда».
Это крайне важный фактор, для комфортного проживания.
С одной стороны, живет дядя Петя. Он посмотрел обзоры блогеров на Ютюб вещающих о том, что можно построить дом за 1-2 миллиона, и поставил курятник из говна и палок несуразной формы. Посреди участка стоит то ли вагон, то ли будка, которую Петя называет домом. Рядом валяются строительные материалы, так на всякий случай, а то мало ли завтра крышу сорвет или стены поедут, что бы быстро подлатать. Забора нет. Весь строительный мусор разлетается по окрестностям от ветра. Петр работает водителем на Газели, его участок это одновременно и парковка, и автомастерская. Поэтому каждое утро он будет тарахтеть и ху@рить Вам выхлопными газами в окно. На праздники Вы будешь слышать гул пьяной толпы орущей под окнами, шансон всех авторов нашей эстрады и «тащиться» от запаха шашлыка.
С другой стороны будет жить дедушка, отставной военный педант на пенсии, ему нечем заняться, поэтому стричь газон с утра до вечера, а зимой ходить с машинкой для чистки снега, жужжать, жужжать и снова жужжать над вашим ухом ему по кайфу.
Самое забавное в таких поселках собирать деньги на дорогу. В поселковом чате, срач будет стоять годами! То же самое с ее ремонтом и чисткой зимой.
В поселках, которые строятся по продуманному проекту, закладываются дороги и т.д., есть своя концепция, своя философия – всё это подкрепляется определённым ценником за качество проживания. Это своеобразный фильтр для аудитории, что позволят формировать определенную среду.
ДОМА НЕ БЫВАЮТ ДЕШЁВЫМИ
Идея, что дом дешевле квартиры – ложь, пизд@шь и провокация.
Чтобы понять, сколько Вам выйдет, стройка каменного дома под ключ (зашел, надел тапочки, сел смотреть телевизор на диван и ждешь, пока любимая чаю принесёт с печенькой), нужно взять цену качественной трехкомнатной квартиры и умножать на 1.5-2.
Если у нас во Владимире, в среднем, хорошая, ликвидная, упакованная трешка стоит 15 млн., то дом будет стоить за 22 млн. Не верите? Когда посчитаете конечную цифру всех расходов, поверите.
Если хотите получить качество, то под ключ, вместе с работой, любая стройка будет не менее 150 тысяч рублей за 1 м². Все рассказы о ценах 60-80 т.р. за м² за каменный дом, под ключ, лапша на уши. Ну, или это будет просто хлам.
ЧТО ДАЛЬШЕ?
Надежда только на КРТ (Комплексное развитие территорий) и застройщиков, которые начнут делать нормальный системный продукт.
Но пока не будет четких, урегулированных правил ипотеки, для стимулирования рынка ИЖС, никто особо не кинется, развивать поля матушки России.
ИЖС убили в 2024 году. Писал про это [тут]. Пока не будет четких правил и понятного прогнозирования будущего, массово, системно, бизнес этот делать не будут, и как следствие хорошего продукта мы так же не увидим.
Часть строительных компаний работающих на рынке малоэтажного строительства, к сожалению, придут к банкротствам в этом году. Процесс уже начался. По оценкам коллег из отрасли, пик придется на период с марта по май 2025 года. То что, до этого были задержки по срокам – цветочки.
Так что в ближайшие год-два, на рынке малоэтажного строительства, нас ждет - беспросветный хаос.
КАК ПРОДАТЬ КОСМИЧЕСКИЙ КОРАБЛЬ
У меня есть клиенты, которые годами мечтают о своем доме! Годами! У них есть деньги! Они ждут приличный проект, в определённой локации. Им нужна только эта локация, поэтому и не строят, так как нет земли там, что бы построить. Найти дом в хорошей локации, где в работу профессионалов не влез собственник со своими фантазиями – большая удача. Цена такого проекта сразу отличается +10-20% и улетает он буквально за пару месяцев. Просто потому что нет ничего в этой локации, годами нет!
Но в большинстве случаев все наоборот. Если вам нравиться локация, то в основной своей массе вы получите дом, в котором, что-то тут же захотите, будете вынуждены переделывать.
К чему нужно готовиться владельцам неликвида по 300 м² + ?
Продать большой неликвидный проект дороже 2/3 стоимости его стройки, крайне сложно! Практически не реально.
Я много раз слышал доводы владельцев по типу:
1.Ну может быть купит какая-то большая семья?
2.Ну может быть купят цыгане? )))
3.Ну может быть купит кто-то из Москвы
и т.д…….
Давайте рассуждать как взрослые люди и думать.
1.Дом – это история локально территориальная. Покупая и строя дом, человек привязывает себя к определённой местности. Это не однокомнатная квартира, которую можно скинуть относительно быстро, это не съёмное жилье, которое можно оставить в один день!
Вопрос: почему человек должен себя привязать именно к вашей локации?
Подумайте над этим вопросом, в нем 50% ответа на то, как продать.
2. Большая семья купит.
Вопрос:
Сколько больших семей у нас в РФ? Для дома в 300 м² + , мало таких семей.
Сколько состоятельных семей, которые могут позволить себе такой дом? Еще меньше.
А сколько больших семей + состоятельных семей, которые хотят купить именно в этой локации? Единицы, если вообще есть на текущий момент!
3.Купят цыгане
Пункт 1 и пункт 2 выше аналогично и сюда относиться.
4.Купят из Москвы.
То есть, большая семья, состоятельная семья, должна приехать из Москвы, что бы поселиться в какой-то глуши с отсутствием всей инфраструктуры? И отдать за это 30+ млн. ?
А теперь поставьте себя на место того самого покупателя из Москвы. У Вас есть деньги - 30, 40, 50 млн. Зачем Вам, ехать в какой-то Урюпинск?
Люди, живущие там и обладающие такими капиталами, останутся там, где им комфортно, где они привыкли вести свой быт, где больше возможностей для их детей. И если они захотят строить дом, качественный дом, то поверьте, они к своим 50 млн. добавят, если надо, но построят в локации, к которой привыкли!! В локации, которая более привлекательна и ликвидна, нежели наш хутор!
Дома 300 м² + , как дачу, приобретать не будут за такие деньги, нет смысла от таких площадей и затрат, для, того, что бы выбираться на выходные или проводить летний отпуск. Под дачу будут смотреть объекты совершенного другого формата, в меньшие деньги и в более близкой доступности. Вот тут, как раз, покупать будут «для души» и смотреть относительно простые дома. Часто именно «для души» в деревне берут.
Поэтому забудьте о покупателях из МСК, мечтающих о доме за 30 млн + на периферии! На своей практике не встречал таких. Не отрицаю, что возможно кто-то оттуда покупал, но это какие-то исключения, в которых, скорее всего, была привязка к локации, и дом продавался не более 70% себестоимости.
5.Зачем мне покупать Ваш дом за эти деньги, если я построю так как мне надо
Вот это самое основное, что нужно понять. Сами подумайте! Вы пришли в дом, который неизвестно, сколько и как строился, проект фигня полная, всё не то, что нужно, конкретно Вам! Вы отдадите за него 30+ млн.? Нет!
Потому что за эти деньги Вы наймете качественный подряд, и построите, то, что хотите! Оптимальный метраж, удобную и функциональную планировку, классный по качеству дом, который проще обслуживать, ремонт, тот который Вы хотите!
Вы замучаетесь продавать неликвидное творение, более 70% себестоимости, потому что человеку проще построить то, что он хочет, а не переделывать. Ему Ваше творчество не нужно.
Единственное, почему он будет готов отдать эти деньги и взяться переделывать под себя, только если ему нужна именно эта точка на карте, только она и никакая другая! В каких случаях так будет? 1 на миллион? Но в здравом уме, никто не будет переплачивать деньги за объект и его перестройку, проще на них купить участок, где-то рядом в этой локации, в том числе у администрации предварительно поучаствовав в торгах. Выйдет это гораздо дешевле. А потом построиться.
Поэтому, придется принять как данность, что вы навернёте ценой сделки конечную стоимость строительства большого «родового гнезда». Если только человеку не нужна именно эта самая точка на карте, и никакая другая его не устроит.
6.А может приспособить под гостиницу?
Можно пробовать сделать всё, что угодно. Но! Если изначально проект и инфраструктура вокруг него, создавались не с целью ведения гостиничного бизнеса, а с любыми другими намерениями, то такие проекты дают низкую доходность и очень долгую окупаемость. Везде есть своя специфика. Те, кто смотрит рабочий гостиничный бизнес, при составлении простой фин. модели, не готов давать за них запрашиваемую стоимость.
Мне доводилось считать несколько таких проектов, цифры там печальные. Поэтому или брать опять же не дороже 2/3 себестоимости проекта и переделывать всё, или смотреть альтернативные варианты инвестиций.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉whatsapp📝
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️
С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗️