При всех колебаниях спроса и предложения рынок недвижимости довольно устойчив. Специалисты Национальной палаты недвижимости (НПН) отмечают, в частности, что Петербург, как Москва и Краснодарский край, остается привлекательным для людей, готовых приехать для покупки жилья из других регионов с живыми деньгами.
Это происходит многие годы. И говорить, что большая масса покупателей перетекают из Петербурга в Ленобласть, где жилье дешевле, сегодня не приходится, уверен Дмитрий Щегельский, президент НПН.
Активными остаются продажи на вторичном рынке. Сюда, как правило, приходят покупатели, способные выложить наличку. Дефицит объектов на вторичном рынке в самых престижных районах города (на Петроградской стороне, Васильевском острове и в Центральном районе) сохранился. Хотя не всем такие метры по карману.
В целом же рынок вторичного жилья довольно хаотичен, отмечает эксперт Ирина Махнева. В одном и том же районе, по ее наблюдениям, можно купить квартиру в панельке одинаковой серии с разницей 2 млн рублей.
Многие и теперь рассматривают покупку недвижимости как «инвестиции в бетон», считая их самыми надежными, безопасными и долгосрочными вложениями. Если, конечно, учесть все риски этого рынка.
С какими же рисками покупатель может столкнуться? Несогласованная перепланировка, особенно если это старый фонд. Неграмотно проведенная сделка по флиппингу. Это когда прежний владелец купил квартиру лишь для того, чтобы после ремонта выгоднее ее перепродать.
Долги продавца: скажем, квартира оформлена на жену, а ее мужа, у которого другая фамилия, трясут приставы. А еще попытки слукавить, не указывая полную стоимость объекта, чтобы обойти налоговые требования. Общий вывод эксперта таков: рынок «вторички» живой, круговорот денег и недвижимости продолжается.
Что же касается новостроек, то ситуация тут несколько иная. С 1 января 2025‑го, напомним, стал действовать новый ипотечный стандарт. Основные его положения направлены на превращение условий ипотечного кредитования в максимально прозрачную схему, а также снижение доли высокорисковых операций на рынке. Например, банкам предписано заключать договоры на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80 % от стоимости покупаемого жилья. Вместе с тем ужесточены требования к застройщикам. Очевидно, за этим последуют другие шаги.
Что мы видим в нынешнюю, переходную, пору? Отрасль адаптируется к нынешним реалиям. Девелоперы выводят новые проекты с осторожностью. Набирают силу акции, скидки, рассрочки. «После отмены льготных программ раз в пять стало больше сделок с применением рассрочек, — делится эксперт. — Это мы видим по регионам, с которыми работаем. А рассрочки стали разнообразнее и более длительными — не на два-три года, как раньше, а до восьми лет».
Покупателям, особенно молодым, которым трудно сделать первоначальный взнос, помогают компании-посредники. Чаще всего в Петербурге, Казани и Новосибирске. Доля дилерских продаж в новостройках (реализуемых не напрямую от застройщика) остается высокой, почти три четверти от всего объема.
Что касается загородной недвижимости, то спрос на нее сейчас уменьшается, говорит Дмитрий Щегельский. Впервые за много лет количество сделок с землей осталось к концу 2024‑го на уровне предыдущего года (чуть больше 100 тыс. сделок). Но в целом этот сектор, как и раньше, остается заманчив для покупателей.
Земельных участков в 47‑м регионе по‑прежнему покупают втрое больше, чем частных домов. И строят каждый на свой вкус (дома и дачные постройки). За год ИЖС было введено там на 11 % больше, а объем купли-продажи домов вырос на 8,1 %. Карельский перешеек выделяется по цене: средняя стоимость дома с землей там около 13 млн рублей. А в дальних от мегаполиса районах (Сланцевский, Киришский, Подпорожский и др.) такое приобретение можно сделать в среднем за 3,5 млн рублей.
А что происходит на рынке найма жилья? Разговоры о том, что его аренда подорожала в Петербурге вполовину, — полная ерунда, продолжает президент НПН. Как и слухи о продавцах, которые из‑за конъюнктуры массово переходят на рынок найма.
Сезонный фактор здесь определяющий. Осенью-зимой становится больше жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду. А с мая по сентябрь львиная его доля переходит в режим посуточного найма. И разброс ставок огромный, хотя они предсказуемы. За последний год (с января по январь) арендуемые комнаты, студии и однушки прибавили в цене, соответственно, на 15,1 %, 3,5 % и 6,1 %. Спрос на них остается самым высоким. Аренда двухкомнатной квартиры за это время выросла на 10 %. И галопирующего роста цен не предвидится.
Читайте также:
Строительный оазис: застройщики ввели в Ленобласти 4 млн кв. метров жилья по итогам 2024 года
Марафон крупных дел. Как завершили минувший год петербургские строители