Быстрорастущая популярность рассрочек на покупку жилья уже изменила рынок недвижимости. Доля таких сделок в новых проектах достигает 60%, а многие покупатели рассчитывают через несколько лет рефинансировать долг с помощью ипотеки. Они уверены, что ставки к тому моменту снизятся и кредит станет доступнее. Но этот механизм несет серьезные риски, так как застройщики и банки не дают гарантий на выдачу ипотеки, а возврат вложенных средств при отказе в кредите тоже остается под вопросом.
Иллюзия доступности
На первый взгляд схема кажется удобной. Покупатель вносит первоначальный взнос и выплачивает стоимость квартиры частями в течение двух-трех лет. В этот период дом может находиться на этапе строительства или уже быть сданным в эксплуатацию. Если покупатель рассчитывал на ипотеку и ему ее не одобрили, у него возникают серьезные проблемы. Средства, уже переданные застройщику, вернуть практически невозможно, а необходимость выплачивать оставшуюся сумму полностью иногда становится неподъемной нагрузкой.
В отличие от ипотеки, рассрочка не подразумевает жестких требований к платежеспособности клиента. Это означает, что даже те, кто не получил бы одобрение на кредит, имеют возможность взять квартиру в рассрочку — но не факт, что смогут впоследствии перевести этот долг в ипотеку.
Застройщики заявляют, что помогают клиентам с выбором банков и подготовкой документов. Но это лишь сопровождение, а не гарантия сделки. Банки оценивают каждого заемщика по своим критериям, и даже если на момент заключения договора рассрочки у покупателя были стабильные доходы, через несколько лет ситуация может измениться.
Кроме того, в условиях высокой инфляции и нестабильной экономики прогнозировать уровень ипотечных ставок даже на два года вперед невозможно. Клиенты, рассчитывающие на снижение процентной ставки, могут столкнуться с тем, что она останется высокой, а платежи окажутся неподъемными.
Долговая нагрузка и подводные камни договоров
Рассрочка формально не считается кредитом, поэтому информация о ней не передается в бюро кредитных историй. Это и плюс, и минус: с одной стороны, банки не видят долга, с другой — могут неожиданно отказать в ипотеке, если заподозрят, что платежная нагрузка клиента слишком высока.
Дополнительный риск заключается в том, что покупатель, подписывая договор рассрочки, обычно не до конца осознает возможные последствия просрочек. В отличие от ипотеки, где механизм защиты заемщика регулируется законом, условия рассрочки определяются застройщиком. Некоторые контракты предусматривают серьезные штрафы или даже возможность аннулирования сделки, если платежи не поступают вовремя.
В договорах рассрочки могут содержаться пункты о возврате квартиры продавцу в случае задержек платежей. При этом внесенные деньги не всегда компенсируются в полном объеме, а покупатель рискует остаться ни с чем.
Юристы советуют внимательно изучать условия соглашения и уточнять, какие существуют санкции за просрочку. Важно проверить, есть ли в документе возможность возврата средств при отказе от ипотеки и какие механизмы защиты покупателя предусмотрены в случае финансовых проблем.
Позиция Центробанка
ЦБ РФ уже выразил обеспокоенность ростом популярности рассрочек с последующим переходом на ипотеку. По мнению регулятора, основная угроза кроется в том, что такие сделки формируют на рынке скрытый объем задолженности, который не учитывается при расчете общей долговой нагрузки населения.
Решением — введение законодательных норм, регулирующих программы рассрочки. В 2025 году планируется внести в Госдуму законопроект, который установит четкие правила игры для застройщиков и покупателей. Возможно, будут введены ограничения на минимальные первоначальные взносы, максимальные сроки выплат и обязательная регистрация таких сделок в бюро кредитных историй.