Какие есть стратегии, которые работают в любые периоды — сохраняют капитал в валюте и помогают выйти на новый уровень доходов. В конце статьи мы подготовили файл с методами расчёта рисков и доходности недвижимости.
Аренда: как не зависеть от одной модели дохода
Сдача недвижимости в аренду — один из самых очевидных способов заработка, но даже здесь можно ошибиться.
Например, в 2020 году владельцы курортной недвижимости рассчитывали на поток туристов, но из-за ковидных ограничений внезапно остались без арендаторов. Этот риск коснулся не только Бали, но и всех популярных мировых курортов — в Москве, Дубае, Нью-Йорке и других местах. Никто не был застрахован от такого кризиса. По всему миру туристический рынок остановился, и владельцы недвижимости почувствовали, как неожиданно могут измениться условия.
На Бали многие продавали жильё с убытками, а кто-то адаптировался: переключился на экспатов, digital nomad, которые искали долгосрочное жильё для работы.
Что важно учитывать, чтобы не зависеть от кризисов?
- Не ограничиваться одним объектом. Если ваша недвижимость рассчитана только на краткосрочную аренду, вы уязвимы. Долгосрочная аренда — альтернативные источники дохода.
- Выбирать универсальные локации. Лучше выбирать локации, которые востребованы круглый год. Например, в отличие от мест с выраженной сезонностью, где туристы приезжают только в пик сезона, такие локации, как Убуд на Бали, привлекают людей в любое время. Здесь не бывает спада спроса, и недвижимость остаётся востребованной круглый год. Туристы, экспаты и другие категории арендаторов всегда найдут что-то для себя, независимо от сезона.
Реальный кейс
В 2020 году в локдаун доходность краткосрочной аренды на Бали упала на 70%. Но те, кто быстро переориентировался на аренду для удалёнщиков, не просто удержались на плаву, а начали зарабатывать даже больше: арендаторы оставались на месяцы, сокращались простои, снижались расходы на обслуживание.
Где инвесторы теряют деньги: неожиданные расходы
Даже если недвижимость приносит доход, это не значит, что вы в плюсе. Управление объектом — не только сбор арендных платежей, но и расходы, которые могут незаметно «съесть» прибыль.
Как минимизировать потери?
- Всегда закладывать резервный фонд. 10–15% годового дохода должно уходить на непредвиденные расходы — ремонт, коммунальные платежи, обновление мебели.
- Уделяйте внимание качеству строительства. Проводите технический надзор, чтобы избежать дополнительных затрат в будущем.
- Работать с профессиональными управляющими компаниями. Они оптимизируют коммунальные платежи, находят проверенных подрядчиков для ремонта, снижают риски простоя.
Как считать прибыльность сделок
Не все инвесторы используют математические модели при принятии решений, а зря. Принцип математического ожидания помогает заранее оценить вероятность разных исходов и понять, какие вложения действительно выгодны.
Пример: математическое ожидание доходности от аренды
Расчёт производится по формуле:
E = X_1 \times P_1 + X_2 \times P_2 + X_3 \times P_3
где:
• E — ожидаемый доход;
• X — доход при конкретной заполняемости;
• P — вероятность соответствующей заполняемости (выраженная в долях).
Допустим, вы сдаёте апартаменты с разной вероятностью заполняемости:
- 80% заполняемости — вероятность 50%, арендный доход $100
- 90% заполняемости — вероятность 30%, арендный доход $130
- 70% заполняемости — вероятность 20%, арендный доход $70
Подставим эти данные в формулу:
E = (100 \0,5) + (130 \0,3) + (70 \,2)
E = 50 + 39 + 14 = 103
Таким образом, средний ожидаемый доход составит $103, и инвестор может заранее оценить рентабельность объекта.
Мы рассчитали средний доход, исходя из вероятности каждого сценария. За основу взяли простую формулу из теории вероятностей — математическое ожидание. Если с первого взгляда кажется, что цифры непонятные или похожи на случайные, не переживайте — специально для вас есть готовый файл с объяснением и примерами.
Хотите принимать решения на основе цифр?
Мы подготовили файл с методами расчёта рисков и доходности недвижимости. Получите его бесплатно, перейдя по ссылке.