По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в 2024 году россиянам выдали 1,15 млн. ипотек на 4,96 трлн рублей, тогда как средняя ставка по такому кредиту доходила почти до 30%. Сегодня многие заемщики даже не догадываются, что ипотеку можно погасить быстрее, используя грамотные инвестиционные стратегии. Эксперт по финансам, основатель семейного офиса D1 Capital Данила Ладнюк рассказал, как с помощью правильно подобранных инструментов можно не только закрыть ипотеку досрочно, но и заработать на этом.
Содержание:
Ипотека & инвестиции — это возможно?
— Данила, расскажите, почему инвестиции стоит рассматривать как способ погашения ипотеки?
— Долгосрочные и недорогие кредиты, такие как льготная ипотека под 10–15%, всегда интересны для грамотного использования капитала. Есть два варианта: направить средства на досрочное погашение ипотеки или на покупку недвижимости за наличные. Однако погашение ипотеки за счет инвестиций подходит только для финансово грамотных людей. Например, взяв кредит в 100 млн. рублей, можно инвестировать их, увеличить сумму до 200 млн., вернуть проценты банку и оставить прибыль себе.
Одному физлицу с 10 млн. рублей можно оформить до пяти ипотек, внеся только первоначальные взносы, а оставшиеся средства направить в инвестиции с доходностью 20-40% годовых. Это покроет ипотечные платежи, а профицит можно использовать для досрочного погашения или личных нужд. В итоге у вас останется недвижимость, свободные средства и дополнительный доход. Если же все деньги направить на досрочное погашение, вы останетесь только с жильем, без свободного капитала. Задача инвестора — создавать источники дохода, а не просто избавляться от долгов.
— Хорошо, а какие ключевые факторы нужно учитывать при сравнении ставок по ипотеке и доходности инвестиций?
— Конечно, это ставка по ипотеке — ее размер, тип (фиксированная или плавающая) и срок кредита. Помните: чем выше ставка по ипотеке, тем больше переплата по кредиту, и в таких условиях инвестирование может стать невыгодным.
Также важно учитывать ряд других факторов:
- Ожидаемую доходность инвестиций — насколько она превышает ставку по ипотеке.
- Риски. Ведь инвестиции могут быть нестабильными, а доходность — не гарантированной.
- Ликвидность. Возможность быстро вывести средства в случае необходимости.
- Налоговый аспект. Доходы от инвестиций могут облагаться налогом, что снижает их чистую доходность.
- Инфляцию. Она влияет как на стоимость заемных средств, так и на реальную доходность инвестиций.
Кроме того, важно оценивать стабильность личного дохода. Если доход нестабилен, рискованные инвестиции могут быть неоправданными, и в таком случае лучше сосредоточиться на досрочном погашении ипотеки.
Приведу пример: если ваша ставка по ипотеке составляет 7%, а ожидаемая доходность инвестиций — 10%, то теоретически инвестиции выглядят выгоднее. Однако если доходность инвестиций не гарантирована, а ставка по ипотеке фиксирована, это создает дополнительные риски.
— Кстати о рисках. Можно ли их минимизировать и как это сделать?
— Главная опасность — это недостаточный уровень инвестиционной грамотности и выбор высокорисковых инвестиций. Если человек не способен объективно оценивать и контролировать внешние и внутренние риски, а также не уверен в том, что выбранный актив будет стабильно приносить прогнозируемый доход в долгосрочной перспективе, это значительно увеличивает вероятность потерь. Также проблемами будут отсутствие знаний, заранее прописанного плана и финансовой модели. Поэтому к инвестициям в ипотеке, да и вообще в целом, нужно подходить только с пониманием принципов работы финансовых рынков.
Продолжение читайте в оригинале: https://realting.com/ru/news/how-to-close-a-mortgage-with-investments