ИТ-ипотека — одна из самых выгодных программ на рынке: ставка по ней всего 6% годовых. Учитывая, что базовая ипотечная ставка сейчас 26–27%, условия просто сказочные. Но в этой сказке есть подвох: один неверный шаг — и льготная ставка превращается в рыночную, а доступная ипотека оборачивается финансовым испытанием. Какие подводные камни скрывает ИТ-ипотека и что учитывать, прежде чем подписывать кредитный договор? Рассказывает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.
Сразу скажу, что я советую эту программу не всем — даже из тех заемщиков, которые формально под нее подходят. Одно дело — айтишники до мозга костей, которые скорее всего будут «вариться» в этой сфере всю жизнь, и другое — люди, которые сейчас по стечению обстоятельств работают в ИТ-компании. И тем и тем я бы посоветовала хорошо подумать, прежде чем брать ИТ-ипотеку. Но второй категории надо, по пословице, подумать семь раз. И даже больше.
Да, среди наших клиентов много тех, кто взял эту ипотеку — и у них все хорошо. И вместе с тем эта программа имеет очень серьезные подводные камни, которые могут человека неподготовленного привести к финансовой катастрофе.
Я расскажу об этом подробнее. Но сначала давайте вспомним вообще об условиях, по которым выдают ИТ-ипотеку.
Условия по ИТ-ипотеке на 2025 год
Периодически в СМИ пишут об инициативах изменить программу — но пока по ИТ-ипотеке актуальны те условия, которые Минцифры ввело 1 августа прошлого года.
Ставка: до 6%. Некоторые банки дополнительно субсидируют ставку, снижают ее для заемщика.
Первоначальный взнос: от 20%.
Сумма кредита: до 9 млн рублей. Сумму можно увеличить до 18 млн рублей — но для суммы превышения лимита ставка будет намного выше льготной.
На что дают кредит: можно купить квартиру в новостройке, участок или частный дом от застройщика. Дом, кстати, можно и построить — с аккредитованным подрядчиком.
Требования к заемщику: гражданин РФ возрастом до 50 лет включительно, работает по трудовому договору в аккредитованной ИТ-компании с налоговыми льготами. Зарплата до вычета НДФЛ: для городов-миллионников — от 150 000 рублей, для других регионов — от 90 000 рублей. Других требований к образованию и должности заемщика нет: необязательно быть именно айтишником. Это и хорошо и плохо, ниже скажу почему.
Главное изменение с 1 августа 2024 года — исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга. Заемщик может взять ИТ-ипотеку, только если компания-работодатель зарегистрирована в любом другом регионе, другой возможный вариант — региональный филиал московской или питерской компании.
Регион работы заемщика определяется по справке 2-НДФЛ и КПП организации. То есть: если человек удаленно работает в Екатеринбурге, но официально оформлен в центральном офисе «Яндекса» в Москве — ему в ИТ-ипотеке окажут. Чтобы участвовать в программе, ему лучше оформиться в местном филиале компании.
На сегодняшний день ставка по ИТ-ипотеке — самая низкая на рынке, и для тех, кто работает в ИТ-секторе, это хорошая возможность приобрести квартиру или построить дом.
А вот теперь про подводные камни. Они серьезные.
Увольнение может дорого обойтись
По новым условиям заемщик обязан работать весь срок ипотеки в аккредитованной ИТ-компании, получающей налоговые льготы. Это надо хорошо осознавать. Если человек берет ИТ-ипотеку на 20 лет — и не планирует погашать ее досрочно, то ему надо будет 20 лет работать в компаниях из реестра Минцифры. Неважно, уволился ли человек сам или его сократили — для банка это одно и то же. Льгота снимается, ставка становится рыночной.
После увольнения у человека есть 6 месяцев, чтобы найти новую работу в аккредитованной компании — причем только региональной. Работать в московских и питерских компаниях, как я уже сказала, не получится. Нет, конечно, этого никто не запрещает — но ставку банк поднимет.
То же со сменой деятельности. Выгорел в айти и решил заняться сборкой мебели? Можно! Но ставка по ипотеке поднимется до ключевой плюс еще пара процентов: то есть, платежи по ипотеке резко увеличатся, а общая сумма переплаты будет в несколько раз больше кредита.
Вот тут скажу кстати о том, почему я не советую брать ИТ-ипотеку не айтишникам. Допустим, человек работает в ИТ-компании маркетологом, или бухгалтером, или рекрутером, или копирайтером. Вот что-то случилось, он уволился. Ему придется искать новое место работы только в определенных компаниях из списка — и если у профильных специалистов шансы быстро найти в ИТ-отрасли работу довольно высокие, то для непрофильных все будет намного труднее.
Что делать. Не тянуть с новым трудоустройством. А если вы решили совсем уволиться из айти — сядьте и все посчитайте. Если у вас нет таких накоплений, чтобы закрыть ипотеку досрочно — то, возможно, вам выгоднее продать квартиру. Иногда это самое разумное, даже если нет другого жилья. Если ваш ежемесячный платеж вырастет, например, с 40 до 120 тысяч рублей — а такое вполне может быть! — то выгоднее временно снимать квартиру, чем переплачивать такие суммы. Когда ситуация стабилизируется, можно будет снова поднять вопрос о покупке недвижимости.
Компания может потерять аккредитацию
Это один из самых неприятных подводных камней ИТ-ипотеки: если компания лишается аккредитации, ставка по ипотеке для заемщика, работающего в этой компании, повышается до рыночного уровня. Человек не виноват — но для банка это не имеет значения.
ИТ-компании, которые рассчитывают на налоговые льготы, должны ежегодно подтверждать государственную аккредитацию — и подавать в ФНС согласие на раскрытие сведений, составляющих налоговую тайну. Правила для ИТ-компаний периодически меняются: например, государство может повысить минимальную долю доходов от ИТ-деятельности или ужесточить требования к числу сотрудников. Если компания не успевает подстроиться, она теряет аккредитацию. А ее сотрудники, соответственно — право на льготную ставку по ипотеке.
Что делать. У человека тут только два пути: либо увольняться и искать другую аккредитованную ИТ-компанию — либо ждать, пока его работодатель все-таки получит аккредитацию. Если он, конечно, в принципе собирается это делать. Но надо иметь в виду расходы: если банк уже увидел, что компания потеряла аккредитацию — то заемщику придется платить ипотеку по повышенной ставке, пока компания исправляет недочеты, собирает документы и проходит аккредитацию.
В любом случае, полезно регулярно проверять статус работодателя в Реестре аккредитованных ИТ-компаний на Госуслугах. Если фирма вдруг исчезла из списка — это тревожный звоночек.
«Вы опоздали с документами»
По новым правилам, заемщик по ИТ-ипотеке обязан каждые полгода подтверждать свое трудоустройство в аккредитованной ИТ-компании. И если раньше с этим было как-то спокойно — то теперь нет.
В последние месяцы форумы по недвижимости просто взорвались возмущениями: крупнейший банк в одностороннем порядке стал массово поднимать заемщикам ставку по ИТ-ипотеке, «в связи с непредоставлением документов о трудоустройстве». Многие заемщики жаловались, что это происходило без всяких предупреждений со стороны банка. Никаких писем, никаких смс. Просто в один прекрасный день заемщик с изумлением видел в личном кабинете, что ипотечная ставка выросла в разы — и ежемесячный платеж, соответственно, тоже.
Что в этом было самое неприятное — ставка поднималась навсегда. Позже банк включил антикриз и сообщил: льготная ставка возвращается на следующий месяц после того, как заемщик предоставит документы о трудоустройстве в аккредитованной ИТ-компании. Но лично я не придавала бы этому большого значения. Такое введение более лояльных правил до сих пор остается «внутренней» новостью, которая циркулирует среди профессионалов рынка. Массового пресс-релиза от банка не было. А если изменения — это просто внутренняя политика банка, то никто не заставляет его четко следовать новым правилам. Он может корректировать их в зависимости от ситуации на рынке и реакции клиентов.
Потом, новые правила пока только анонсированы, четких механизмов их реализации нет — а это оставляет простор для маневров. Банк ведь уже успел перевести часть заемщиков на повышенную ставку. Будут ли таким людям возвращать льготную ставку, если те принесут документы о трудоустройстве в ИТ-компаниях? Или придется писать жалобы, подавать иски, доказывать свою правоту? В общем, официальных разъяснений нет — а значит, есть риск, что на практике все останется по-старому.
Что делать. Не теряйте бдительности: напоминайте самим себе о сроках, не ждите смс от банков! Лучше подать документы раньше. Если вы делаете это в последний момент — велика вероятность, что вы попадете под повышение ставки. Вероятно, что для банков массовое повышение ставок без предупреждения — это способ минимизировать риски по льготной ипотеке и получить дополнительную прибыль.
Если вы сдали документы вовремя, а ставку вам все-таки подняли — требуйте официальных разъяснений от банка. А если ситуация не меняется, обращайтесь в суд.
Вывод
Бояться ИТ-ипотеки не нужно. Но подходить к ней стоит очень трезво, учитывая все риски — и имея план на тот случай, если что-то пойдет не так.
Например, желательно иметь накопления хотя бы в 4–6 ежемесячных платежей. Плюс поддерживать контакты внутри отрасли и держать на примете альтернативные варианты работы. Эти советы справедливы вообще для всех заемщиков, но для заемщиков по ИТ-ипотеке — особенно.