Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК "Парус" по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.
ЗПИФ недвижимости - уже серьезный рынок
Совокупная стоимость чистых активов ЗПИФ недвижимости, доступных для частных инвесторов, превысила 477 млрд рублей, привлеченный капитал составил 120 млрд рублей. При этом в фондах для квалифицированных инвесторов аккумулировано значительно больше денег, чем в фондах для неквалов, так как они могут инвестировать с кредитным плечом и в незавершенные объекты. Для сравнения, в наиболее популярных фондах - денежного рынка по итогам 2024 инвесторы держали 1+ трлн рублей.
Три ключевых игрока на рынке публичных ЗПИФ:
- УК "Современные фонды недвижимости" - как правило специализируется на среднесрочных фондах (не более 10 лет), которые включают в себя множество объектов, но есть и моно фонды. Ключевой способ продажи паев - через "Сбербанк" (как я понимаю, в основном через персональных менеджеров).
- УК "Парус" - специализируется на длинных (15-летних) фондах, сформированных по принципу "один фонд, один объект", все продукты для квалифицированных инвесторов, так как на этапе размещения в фонде имеется кредитное плечо, паи размещаются наиболее справедливым способом - через биржевой стакан.
- УК "ПНК" - имеет всего один фонд, в который могут включены как готовые, так и незавершенные объекты. Инвесторы в фонд в основном выступают квази-кредиторами по ставке сильно ниже КС ЦБ. Паи как и "Парус" размещаются наиболее справедливым способом - через биржевой стакан.
Склады - главный выбор инвестора
Розничным инвесторам успели полюбиться логистические (складские) фонды за свою простоту и хорошую доходность. На фоне тотального дефицита качественных складских объектов по некоторым фондам были досрочно пересмотрены условия аренды в сторону повышения арендных ставок. Фонды с торговой и складской недвижимостью сложнее для анализа и там больше подводных камней. Инвестиции в фонды с жилой недвижимостью вызывают у меня очень большой скепсис.
Обратите внимание, что значительная доля средств в ЗПИФ может быть вложена в депозиты / облигации / инструменты денежного рынка. Часто фонды могут собирать деньги с инвесторов под будущие покупки, никакой дорожной карты покупок в публичном доступе, разумеется, вы не найдете. Я предпочитаю держаться подальше от фондов, которые ограничиваются только необходимым по закону минимумом при раскрытии информации, зарабатывать на таких фондах можно, но требуются повышенные затраты времени на аналитику.
Миллиарды дивидендов сотням тысяч инвесторов
Почти 227 тыс. пайщиков по итогам 2024 года. При этом средний чек квалифицированного инвестора в ЗПИФ недвижимости составил 8,4 млн рублей и более 1 млн рублей - у неквалифицированного инвестора (по данным УК "Парус").
Динамика выплат вселяет надежду, что в будущем благодаря ЗПИФ недвижимости все больше людей даже с относительно небольшими портфелями будут чувствовать себя полноценными рантье.
Рыночные комиссии
Таблицу с комиссиями оставляю тут без комментариев. Скажу только, что высокие цифры не равно "плохие условия", в каждом случае надо отдельно проводить аналитику и принимать решение. Впрочем, комиссии известной управляющей "желтой" компании выглядят как условия для глубоко неразумных инвесторов (конечно, это субъективное оценочное суждение, все совпадения случайны).
На этом все.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.