Новый механизм эскроу-счетов – важный шаг в борьбе с мошенничеством
Евгений Ткачев , руководитель федеральной программы «Семейный капитал»
С 1 марта 2025 г. вступают в силу новые нормы, которые кардинально меняют правила игры на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Президент России Владимир Путин подписал закон, предусматривающий применение эскроу-счетов для частного домостроения, что стало ответом на системные проблемы мошенничества в отрасли. В условиях, когда мошенники в сфере ИЖС обманули россиян на сумму порядка 30 млрд руб. по данным СМИ, данный шаг выглядит не только своевременным, но и крайне необходимым, особенно для южных регионов, где спрос на частное жилье остается высоким.
Почему за рынок взялись
На протяжении последних лет на рынке ИЖС наблюдается тревожная тенденция: большое число недобросовестных застройщиков, получивших банковские аккредитации сомнительным образом, обманывают граждан, получая средства от заказчиков и затем исчезая, не завершая строительство. Такие мошеннические схемы привели к тому, что тысячи дольщиков оказались в ловушке недостроенных объектов, а пострадавшим гражданам нанесен ущерб, который оценен в «десятки миллиардов рублей».
Особое возмущение вызывает тот факт, что эти «проходимцы» продолжают действовать благодаря слабому контролю со стороны регуляторов и банков. В регионах юга России, где активное строительство подстегивается благоприятным климатом и растущим спросом на загородное жилье, подобные случаи наносят удар по доверию граждан к отрасли и подрывают репутацию всего сектора ИЖС.
Почти 200 семей из Ростова-на-Дону остались без жилья из-за действий одного из местных строительных подрядчиков, историю широко освещали в СМИ.
Традиционная схема ИЖС, когда земля и строительство оформляются разными договорами, изначально выглядела выгодной для всех: застройщики обходили регулирование 214-ФЗ, а покупатели получали дом по доступной цене. Но это же приводило к серьезным рискам – если подрядчик прекращал работы, владелец оставался с участком, но без дома. Кроме того, деньги передавались напрямую, а значит, застройщик мог просто исчезнуть, не завершив строительство.
Новая модель финансирования: механизм эскроу-счетов
До введения новых норм деньги, поступающие от заказчика, переводились напрямую подрядчику. Такая схема имела ряд существенных недостатков.
Риск недобросовестности подрядчика. Получив средства, застройщик мог затянуть сроки строительства или вовсе не завершить объект, оставляя граждан без возможности вернуть свои вложения.
Отсутствие контроля. Граждане не имели возможности оперативно влиять на ход строительства или требовать подтверждения выполнения обязательств, поскольку средства уже оказывались в распоряжении застройщика.
Как работает новая схема
С 1 марта 2025 г. закон предусматривает, что средства, внесённые заказчиком, не переводятся напрямую застройщику, а депонируются на специализированном эскроу-счёте в банке. Принцип работы нового механизма выглядит следующим образом.
Условное депонирование. Деньги остаются заблокированными на счете до тех пор, пока не будут выполнены все договорные обязательства, а право собственности на дом официально не зарегистрировано.
Независимость посредника. Банк выступает в роли нейтрального арбитра, переводя средства подрядчику только по факту завершения строительства.
Прозрачность сделки. Благодаря прозрачной схеме контроля за движением денежных средств заказчик получает возможность отслеживать процесс строительства, что минимизирует риск злоупотреблений.
Как подчеркивает вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк, главной целью нововведения является защита экономически слабой стороны – физических лиц, что позволит избежать повторения ситуаций с обманутыми дольщиками. Эскроу-счета в ИЖС действительно решают эту проблему, защищая средства покупателя и делая строительство более прозрачным.
Но этого недостаточно, чтобы рынок загородного жилья развивался стабильно. Важно учитывать и проблему долгостроев, которые возникли из-за финансовых трудностей у застройщиков. Здесь нужен комплексный подход: поддержка добросовестных девелоперов через льготное кредитование, исключение бюрократических проволочек с регистрацией домов, а также контроль за тем, где действительно были мошеннические схемы, а где компания просто не рассчитала риски. Только так можно создать устойчивую модель ИЖС, где защищены и покупатели, и строительный бизнес.
Юг России: региональный контекст и специфика рынка ИЖС
Южный федеральный округ традиционно занимает лидирующие позиции по вводу объектов ИЖС. В таких регионах, как Краснодарский край, Ростовская область и сопредельные территории, активное строительство частных домов обусловлено благоприятными климатическими условиями и возможностью использовать частные дома как инвестиции или место для отдыха для людей из других регионов.
Когда человек покупает дом, зачастую в ипотеку, но сам живет далеко, обмануть его становится еще проще: он не сможет часто проверять ход работ, он не знаком с местным рынком и не слышал того, что слышали местные о подрядчиках, к которым он обратился. И это чревато не только незавершением строительства, но и ошибками и недоработками в его процессе, что также сложно затем доказать в суде.
Можно посмотреть на цифры ввода. Средний показатель доли индивидуальных жилых домов (ИЖС) в общем объеме ввода жилья, по данным за 2024 г. по южным регионам России, составил 64,5%. Эти цифры предоставлены Дом.РФ и отражают тенденцию роста популярности ИЖС в южных областях страны. В Ростовской области общий ввод жилья составил 2,9 млн кв. м, при этом объем индивидуальных жилых домов – 1,8 млн кв.м. (61,6%, +4%). В Краснодарском крае общий объем ввода жилья снизился на 13%, составив 6,6 млн кв м. Индивидуальных жилых домов было построено 3,8 млн кв. м, что составило 57% от общего объема ввода жилья. В Крыму общий объем ввода жилья составил 1,2 млн кв. м, увеличившись на 2%. Индивидуальных жилых домов было построено 910 000 кв. м, что составляет 73,4% от общего объема жилья, с увеличением на 1% по сравнению с 2023 годом. В Адыгее общий объем ввода жилья составил 566 000 кв. м, оставаясь на уровне прошлого года. Индивидуальные жилые дома составили 384 000 кв. м, что составляет 67,8% от общего объема строительства.
Борьба с недобросовестными подрядчиками и механизмы защиты
Новый механизм эскроу-счетов представляет собой важный шаг в борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости. Он фильтрует участников рынка, позволяя работать только тем застройщикам, которые способны обеспечить выполнение всех условий договора. Это поможет исключить мелких и ненадежных игроков, а также повысить доверие к отрасли. Жесткий контроль за движением средств, благодаря банковскому посредничеству, обеспечит фиксацию каждого перевода, что способствует оперативному выявлению нарушений. Введение ответственности для менеджеров банков, аккредитующих застройщиков, также создает дополнительные гарантии и снижает риски для граждан.
Заказчики, в свою очередь, получают важные преимущества. В случае незавершённого строительства средства с эскроу-счета будут возвращены. Прозрачность финансовых операций, включая возможность отслеживания статуса строительства и движения денежных средств, значительно повышает доверие клиентов к процессу. К тому же ипотека на строительство частного дома будет доступна только при использовании эскроу-счетов, что дополнительно защищает права заказчиков.
Помимо внедрения эскроу-счетов, с 1 марта 2025 года гражданам разрешили использовать средства материнского капитала для строительства частных домов по новой схеме. Это нововведение открывает дополнительные возможности для семей, особенно для тех, кто традиционно находится в более уязвимом финансовом положении.
Согласно открытым источникам, в 2024 году в России построили свыше 107 млн кв. м жилья, причем почти 58% всей построенной жилой недвижимости пришлось на ИЖС. Такой масштаб свидетельствует о том, что меры, направленные на защиту прав граждан, крайне необходимы для дальнейшего развития сектора.
Что будет дальше
Введение эскроу-счетов в систему индивидуального жилищного строительства с 1 марта 2025 г. является важнейшим шагом в борьбе с мошенничеством и защите прав граждан. Особенно актуально это для южных регионов России, где активное строительство сочетается с высоким риском недобросовестных застройщиков. Новая модель финансирования не только гарантирует сохранность средств заказчиков, но и стимулирует ответственных игроков на рынке, отсекая недобросовестных подрядчиков.
Введение эскроу-счетов может стать ключевым моментом для развития рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на юге России. Этот новый механизм значительно снизит риски мошенничества, так как прозрачность сделок и жесткий контроль за движением средств создадут условия для того, чтобы количество обманутых дольщиков сократилось практически до нуля. Также только те застройщики, которые смогут работать по новым стандартам, останутся на рынке, что приведет к очищению от недобросовестных игроков, улучшению качества строительства и инфраструктуры.
Перспективы для отрасли позитивны, поскольку введение гарантий возврата средств и возможность использования материнского капитала помогут повысить доверие граждан и стимулировать приток новых инвестиций в сектор ИЖС. Вдобавок, несмотря на возможное увеличение затрат на строительство из-за дополнительных банковских комиссий и административных расходов, долгосрочные эффекты будут положительными. Увеличение качества объектов, уменьшение числа мошеннических схем и стабильное развитие рынка приведут к росту доверия инвесторов и экономической активности в регионах.
Государственная поддержка в виде возможности использования материнского капитала для ИЖС, а также доступность ипотечных кредитов при использовании эскроу-счетов, открывают перед гражданами новые возможности для инвестиций в собственное жилье. В конечном итоге, комплекс мер, направленных на повышение прозрачности сделок и защиту прав инвесторов, приведет к устойчивому развитию рынка ИЖС и станет основой для формирования новых стандартов качества в строительной отрасли.
Читайте больше материалов: https://south.vedomosti.ru/
Оперативные новости и важная информация — в наших Telegram-канале и Вконтакте