Гарантия на новостройку действует минимум пять лет, но строительные недостатки могут проявиться и после завершения этого срока. Застройщики обычно отказываются устранять дефекты, которые выявлены вне гарантийного периода, и стороны решают такие споры в суде.
Рассказываем, как завершилось подобное дело в Ямало-Ненецком автономном округе.
Обстоятельства дела
В 2012 году некоммерческая организация заключила с застройщиком договор участия в долевом строительстве. По условиям соглашения, застройщик должен был возвести трехэтажный многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и передать организации жилые помещения. Гарантийный срок на МКД составлял 5 лет со дня, как стороны подписали акт приема-передачи квартир.
Строительство завершилось в 2013 году, и застройщик передал 39 квартир организации. После этого помещения перешли в собственности администрации города по договору безвозмездной передачи, чтобы муниципалитет предоставлял жилье гражданам, которых переселяют из аварийных и непригодных для проживания домов.
В процессе эксплуатации администрация выявила строительные недостатки в МКД. Они выражались в многочисленных нарушениях в ходе строительно-монтажных работ и отступлениях от проектной документации.
Администрация несколько раз проводила осмотры МКД и документировала их результаты в актах. В итоге в 2018–2019 годах выявили значительный список нарушений. Например, проседал грунт под отмосткой, разрушалась вентиляционная шахта и сломался бетонный пандус.
В квартирах тоже зафиксированы нарушения. К примеру, в помещении есть сквозная трещина, через которую дует холодный воздух с улицы, не работает вентиляция и отсутствует приток воздуха, образовалась плесень на стене.
В итоге администрация города признала дом аварийным и подлежащим реконструкции. Кроме того, она направила застройщику претензию с требованием устранить в МКД выявленные недостатки, которые не позволяют использовать квартиры по назначению.
Застройщик не исполнил требования администрации по двум причинам. Во-первых, по его мнению, недостатки возникли за пределами гарантийного срока. А во-вторых, администрация не может требовать устранения строительных недостатков в отношении общего имущества и квартир, которые принадлежат другим собственникам.
Администрация обратилась с иском в суд, чтобы он обязал застройщика безвозмездно устранить дефекты МКД. В их список входят такие пункты:
- разработать проектную документацию на реконструкцию МКД с учетом предложений, которые указаны в экспертном заключении;
- получить положительное заключение государственной экспертизы на разработанную проектную документацию;
- получить разрешение на реконструкцию дома;
- выполнить комплекс строительно-монтажных работ согласно новой проектной документации.
Решение суда первой инстанции
Суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу. Она подтвердила, что качество строительно-монтажных работ и материалов МКД не соответствует договору долевого участия, требованиям проектной документации и разных технических норм и регламентов. В экспертном заключении указали, что застройщик допустил проектную ошибку, когда разрабатывал документацию.
По результатам обследования техническое состояние МКД определили как аварийное. Но эксперты отметили, что все выявленные дефекты можно устранить. Для этого нужно выполнить комплекс ремонтных работ, которые указаны в дефектной ведомости.
В итоге суд пришел к таким выводам ↓
Застройщик не должен исправлять недостатки МКД вне гарантийного срока. Согласно ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, участник долевого строительства может потребовать устранить дефекты дома только в рамках гарантийного срока. Он исчисляется с того дня, как застройщик передал МКД собственнику, если другие условия не предусмотрены договором.
В договоре гарантийный срок составлял пять лет и истек в начале декабря 2018 года. Значит, администрация была должна выдвинуть застройщику требования в течение этого времени. Но недостатки выявлены после того, как завершился гарантийный срок. Поэтому у администрации нет оснований требовать, чтобы застройщик устранил эти дефекты.
Администрация не вправе предъявить требования об устранении недостатков всего МКД. Когда суд рассматривал спор, администрации принадлежали 38 из 40 квартир в МКД. У двух оставшихся помещений были другие собственники, которые тоже имеют права на общее имущество.
Один из собственников недвижимости подал свои возражения насчет реконструкции: по его мнению, решение о проведении таких работ нужно принимать на общем собрании. Поэтому администрация не может по своему усмотрению требовать от застройщика исправить недостатки в общем имуществе и помещениях, которые принадлежат другим лицам.
Суд первой инстанции отказался удовлетворять требования администрации о безвозмездном устранении дефектов МКД.
Решение апелляции, кассации и Верховного Суда
Апелляционный суд сделал другие выводы ↓
Застройщик должен исправить дефекты МКД. Если гарантийный срок истек, это не освобождает организацию от обязанности устранить недостатки дома. Завершение такого периода влияет только на то, что теперь участнику долевого строительства придется доказывать наличие дефектов и причину их появления.
Что это значит: если недостатки МКД обнаружены после завершения гарантийного срока, тогда доказывать причины появления дефектов и ответственность застройщика за это должен собственник недвижимости.
В данном деле администрация предоставила доказательства, что в МКД есть строительные недостатки и они возникли до передачи квартир. Это подтверждают акты и технический отчет, а также экспертиза, которую назначил суд первой инстанции.
Суд сделал вывод, что недостатки МКД возникли из-за нарушений проектной документации и технических регламентов со стороны застройщика. Хоть акты осмотра и составлены после завершения гарантийного срока, это не освобождает организацию от ответственности по устранению дефектов.
Истец может требовать устранить недостатки в общем имуществе и помещениях других собственников. Администрация издала распоряжение, которым МКД признан аварийным и подлежащим реконструкции. Этот документ не был оспорен, поэтому все квартиры в доме являются непригодными для проживания. Значит, возражения отдельных собственников помещения не могут стать препятствием для проведения реконструкции аварийного дома, потому что проживание и пребывание в нем являются небезопасными.
Администрация доказала, что в МКД есть строительные недостатки, которые привели к тому, что дом признали аварийным уже через 6 лет после введения в эксплуатацию. Также истец подтвердил непригодность квартир для проживания до проведения реконструкции МКД. Поэтому апелляционный суд отменил предыдущее решение и удовлетворил требования администрации. Кассация и Верховный Суд поддержали эту позицию.
Номер дела — А81-4622/2020
________________________________________________________________________
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы.
✅ Телеграмм-канал: свежие новости из сферы ЖКХ, нововведения, судебные практики
✔️ Приобрести доступ к хранилищу документов для деятельности ТСЖ и УК - https://vk.com/app5898182_-150587991#s=3137956
✔️ Вступить в чаты председателей, управляющих и активных жильцов МКД со всей России - https://vk.com/app5898182_-150587991#s=3137916