С 1 марта застройщики получили право устанавливать свои требования к отделке квартир в новостройках. Чем это грозит покупателям новостроек, расскажет Иван Золотарев – ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи Москва».
Все началось в январе
С января срок гарантийной отделочной работы был снижен до одного года с даты подписания передаточного акта и распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 25-го года. И второй момент – при предъявлении дольщиком требований застройщику по качеству объекта неустойка максимальная может быть не более 3% от цены ДДУ. Это ограничение распространяется и на ДДУ, заключенные до 1 января 2025 года, и на заключенные после января 2025 года.
С марта застройщики могут устанавливать свои стандарты отделки квартирного стройка, более не руководствуясь законодательными строительными нормами. Минимальные стандарты качества устанавливаются Минстроем.
И если застройщик планирует использовать свои стандарты отделки, он должен их включить в ДДУ как условие. При этом важно понимать, что данные изменения касаются только покупки новостройки по ДДУ.
По ДКП правила не меняются, соответственно, там в общем порядке нужно обращаться за устранением недостатков. Важно отметить, что мораторий на взыскание неустойки за продление, нарушение сроков передачи объекта по ДДУ. Также до 30 июня нельзя востребовать застройщика компенсацию за эти самые недостатки.
Приемки объектов в новостройках в 2025 году
После получения от застройщиков сообщения о том, что строительство завершено, дольщик должен принять объект после его осмотра в установленный срок. В принципе, сообщение о завершении строительства может быть направлено любым образом. Сейчас не действует обязательство отправления только в письменном виде. Если в ходе осмотра будут обнаружены недостатки, здесь важно оценить, являются они существенными или нет. Если дефекты существенные, дольщик вправе требовать составления акта осмотра с перечнем выявленных нарушений или отказаться от приемки объекта с дальнейшим требованием безвозмездного устранения недостатков или отказа от ДДУ и возврата денежных средств.
Застройщик имеет право в течение 60 календарных дней устранить эти недостатки. Если дефекты несущественные, дольщик не вправе отказаться от приемки объекта и подписывает акт с недостатками. Если эти недостатки не устранены в течение 60 календарных дней, то, соответственно, дальше через 10 дней после уведомления направления на претензии к застройщику можно подавать заявление в суд.
Почему приемка квартир на деле отличается от законодательства?
В случае разногласий застройщика и дольщика привлекается приемщик. Это третье лицо, которое обладает необходимой базой знаний и юридическим статусом, то есть состоит в реестре саморегулирующих организаций, и приглашается, опять же, по регламенту уже после первичного осмотра недвижимости. На практике часто к приемщику обращаются сразу, и он присутствует сразу на акте приема передачи. Поэтому здесь практика отличается от рекомендаций и законодательства. В последнее время появилось достаточно много компаний, которые оказывают юридическую поддержку для уменьшения стоимости объекта по ДДУ из-за нарушения застройщикам строительных норм.
Поэтому возникло законодательство, которое ограничило размер выплаты до 3% стоимости объекта максимально. И сейчас борются с тем, чтобы исключить так называемый потребительский терроризм, когда даже при каких-то более-менее сносных параметрах объекта все равно юристы идут в суд, отсуживают у застройщика деньги.
Тут еще следует отметить, что гарантийный срок по отделке сокращен до одного года, и это также помогает больше застройщику, потому что раньше срок был несколько больше.
Минимальные допустимые стандарты отделки
Минстрой также установил минимальные допустимые стандарты отделки. И это сильные расхождения с прежними техническими регламентами. И, например, сейчас допускается нарушение, которое раньше считались несущественными недостатками. Сейчас они считаются нормой.
Например, при покраске стен это полосы, пятна, потеки, брызги, следы от кисти или валика, если их не видно с расстояния двух метров. В принципе, расстояние два метра при естественном или искусственном освещении, предусмотренном проектом, это такой норматив, который теперь везде применяется. Значит, дефекты заделки швов при укладке плитки. Дальше, если мы берем обои, то это воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения. также доклейки и отслоения, расхождение стыков полотенобоев, зазоры между плентусами и покрытием пола или стен. То есть там, если смотреть глубже, у ламината это всего 0,2 мм, то есть достаточно серьезное все равно требование, хотя оно все-таки отличается от того, что было раньше. У паркета допуск чуть больше полмиллиметра между паркетными досками. В любом случае, сейчас новые нормы сильно послабляют ситуацию и облегчают для застройщиков противодействие претензиям дольщиков.
При этом на самом сайте Минстроя говорится, что некоторые требования, включенные в проект приказа, хоть и минимальные, но выше и строже, чем регламентированные иностранными стандартами. Интересная формулировка. В целом, если углубляться в сам документ, очень сложно быть сдержанным по отношению к послаблениям, которые там указаны. Потому что раньше это было неквалифицированным качеством, и такие работы просто не принимали, заставляли переделывать, если это было в рамках обычного ремонта. А здесь такие послабления, что это просто для людей, которые никакого опыта в ремонтных отделочных работах не имеют, и им все будет спускаться с рук