С приходом весны в России вступили в силу законы, которые сильно усложнят жизнь владельцам недвижимости и земельных участков. К примеру, теперь если вы купили землю, но в течении 3 лет так и не начали на ней активничать, то у вас ее могут конфисковать. А если построили дом на не размежеванном участке, то строение попросту никто не зарегистрирует. То еть, у вас в дальнейшем возникнут сложности с его продажей. Какие еще сюрпризы ждать этой весной в плане земельных участков и построек на них?
Эй, земля…
С 1 марта этого года вступили в силу федеральные закон - №307-ФЗ об освоении земельных участков. Данный закон обязывает владельцев земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных участков освоить их в течение трех лет.
Начальник отдела государственного земельного надзора, геодезии и картографии управления Росреестра по РТ Ильсур Каримов рассказал, в каких случаях владельцу земли стоит беспокоиться, что его участок попадает под изъятие:
- если в течение двух лет и более на нем не появился фундамент и подземные конструктивные элементы;
- если в течение пяти лет построенное здание не зарегистрировано (за исключением, когда разрешение о строительстве содержит другие сроки).
- если здания не используются по целевому назначению в течение пяти и более лет;
- разрушение или повреждение конструктивных элементов построек (например, разрушена крыша, стены, нет окон или стекол в них);
- если земельный участок захламлен мусором, предметами, которые не связаны с использованием земельного участка;
- если земельный участок зарос сорняками высотой более одного метра и более чем на 50%.
Норма «трехлетний срок для освоения земельных участков», прежде всего, касается проблемных территорий, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Человеку дополнительно даётся 3 года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и т.д.).
В течение этого 3-летнего срока, пока собственник осваивает участок, его нельзя привлечь к ответственности за нецелевое использование земли, поскольку он к ней еще не приступал. После истечения 3 лет, предназначенных для освоения земли, человек уже должен начать использовать ее по назначению – строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. С этого момента собственник несет ответственность за неиспользование участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения.
По словам Лилии Бургановой. заместителя руководителя управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, новый закон впервые раскрывает понятие «освоение земельного участка». Под ним понимается приведение его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Согласно закону, срок освоения составляет три года.
- В интернете появились сообщения, что с 1 марта у владельцев земельные участки могут быть изъяты в упрощенном порядке. Эта информация не соответствует действительности, - говорит Лилия Бурганова. Новым законом это не предусмотрено. Наоборот, он обеспечивает защиту правообладателей, которые купили землю, но при этом, по объективным причинам не могут начать ее использовать.
Если уехал, отдай участок
Что делать собственникам, когда по объективным причинам они не могут использовать землю в срок? Если будут выявлены подобные признаки, то обстоятельства будут рассматриваться в рамках административного правонарушения. Но предприниматель может предоставить материалы, которые говорят о том, почему нельзя эту землю использовать по назначения в установленный срок.
После получения предписания об административном правонарушении собственник может отправить в контрольно-надзорные органы ходатайства о продлении срока устранения нарушения. В случае длительного отсутствия владельца земли, ну по разным причинам – может уехал человек за границу в силу понятных обстоятельств и сейчас нет возможности приехать обратно, можно сдать ее в аренду или в безвозмездное пользование для того, чтобы поддержать земельный участок в надлежащем состоянии.
Эта проблема, кстати, очень актуальна для дачных и садоводческих сообществ. Бывают случаи, когда хозяин десятилетиями не появляется на своем наделе, при этом у председателя копятся долги по взносам за комуналку и иные расходы, связанные с данным участком.
Если право собственности у вас возникло до 1 марта 2025 года, то срок освоения участка начинается с 1 марта 2025 года. Если человек купит землю после 1 марта этого года, то срок освоения начинается исчисляться с момента государственной регистрации недвижимости.
Отбили желание
С 1 марта вступил в силу другой федеральный закон №487-ФЗ от 26.12.2024 года. Он касается многих граждан и внес важные изменения в процедуру оформления недвижимости.
Тут вводится принцип «построил-оформи»: эксплуатировать построенные объекты можно будет только после их оформления. Граждане смогут это сделать в том числе с использованием упрощенного порядка оформления прав на бытовую недвижимость (например, по «дачной амнистии»). То есть, нет необходимости получать разрешение на использование, если она подпадает под критерии вспомогательных объектов.
Все это время объекты недвижимости оформлялись по желанию. Человек построил дом, мог его не регистрировать. Теперь же появляется обязанность не просто построить, но и зарегистрировать право собственности на эти объекты.
Всего в Республике Татарстан более 4,4 миллионов объектов недвижимости, из них 368,3 тысяч – без прав, в том числе:
- около 180 тыс. – земельные участки
- 109,3 тыс. – помещения
- 627 тыс. – здания
- 7,3 тыс. – сооружения
- 485 – объекты незавершенного строительства
- 8,5 тыс. машино-места
Соседи есть, а границы - нет
С 1 марта 2025 года регистрация прав или совершение сделок возможны только в отношении земельных участков с установленными границами (они должны быть внесены в ЕГРН). Также нельзя поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенных на земельном участке без учтённых границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земли, ни от вида его разрешённого использования.
Если граждане захотят подать документы на регистрацию, но при этом если государственным регистратором будет установлено, что у этого участка отсутствуют границы, то регистратор примет решение о приостановлении, и если причины не устраняться, то об отказе о гос. Регистрации недвижимости.
- Отсутствие у земельных участков точных границ - это многолетняя проблема, - говорит Лилия Бурганова. - Она приводит к сложностям при их использовании. К примеру, человек решил купить землю, не зная о том, что там границы не определены и есть спор с соседями по общим территориям. Если бы знал, он мог бы не покупать этот надел.
Чтобы такого не было, этот закон и приняли, чтобы защитить права владельцев и минимизировать возникновение общесемейных и иных споров.
В Татарстане около 1 млн. 700 тыс. земельных участков, из них без координат – 85,6 тыс.
Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту на платформе НСПД. Она доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.