В чем причина быстрого подорожания коммерческой недвижимости класса А
Москва оказалась среди лидеров по темпам роста стоимости аренды офисов класса А. Ставки за 2024 год увеличились на 17%. Об этом сообщила консалтинговая компания Сore XP. В Дубае, Лондоне и Нью-Йорке этот показатель ниже. А в Гонконге офисы высшей ценовой категории и вовсе подешевели. Тем не менее, как отмечают авторы исследования, российская столица остается одним из самых доступных мегаполисов для аренды такой недвижимости. В 2024 году средняя ставка для офисов класса А в Москве составляла 45 тыс. руб. за кв. м в год. В Дубае — 57 тыс. руб., в Лондоне — 145 тыс. руб., в Нью-Йорке — 90 тыс. руб., в Гонконге — 91 тыс. руб.
Быстрому подорожанию высококлассных офисов в российской столице способствовали вполне конкретные причины, пояснила старший директор Сore XP Марина Малахатько: «Ставки аренды на офиса класса А и А+ выросли совершенно ожидаемо, но, конечно, поразили даже видавших виды игроков рынка. Связано это в первую очередь с тем, что накопился огромный дефицит качественных офисных пространств, особенно большого размера. Крупные лоты было сложно найти, особенно в качественных офисных пространствах.
Также немаловажный факт: помимо отложенного спроса, еще есть ряд устаревших кластеров офисных, которые уже не устраивают ряд продвинутых компаний, особенно IT-компаний. Именно из-за отсутствия качественного предложения для крупных пользователей и интереса к морально устаревшей недвижимости плюс, естественно, подскочившие ставки аренды возник тот самый эффект, который позволил обогнать крупные мировые финансовые столицы.
Будет ли этот тренд продолжаться и в 2025 году? Мое предположение, что такого роста не будет. Однако ставки аренды все равно поднимутся достаточно существенно. Хоть в ближайшие шесть лет и запланирован ввод более 5 млн кв. м офисного пространства А-класса запланировано к выходу в Москве, но из-за того, что большая часть продана заранее крупным пользователям, и не будет никакого серьезного охлаждения с точки зрения роста офисных ставок аренды».
Большой спрос на офисы высокого класса — А, А+ и Prime — вовсе не означает, что те, кому таких площадей не хватило, обычно довольствуется локациями поскромнее или в большей удаленности от центра, отмечают собеседники “Ъ FM”. Сегодня многие игроки рынка в таких случаях предпочитают тщательно просчитывать параметры новых зданий и затем строить их целевым образом с помощью девелоперов. Об этом “Ъ FM” рассказал коммерческий директор компании Business Club Сергей Черноусов: «Рост ставок связан с тем, что в 2022 году был прогноз, что уйдут иностранные компании, освободится очень много качественного А-класса, который неминуемо упадет в цене из-за того, что некому будет его занимать. При этом российские компании быстро освоили освободившиеся от иностранцев ниши. Они привлекли к себе те кадры, которые до этого были недоступны, и, соответственно, были вынуждены создать для этих сотрудников привычные условия труда — это те самые пресловутые офисы класса Prime по новой классификации, именно сейчас их и не хватает.
Переселяются ли они в офисы классом ниже или переезжают дальше, на самом деле, нет такой тенденции. Скорее компании стали планировать за более долгий срок свои переезды. И решение здесь в случае, если нет оснований предполагать, что появятся офисы, подходящие под нужды компании. Второй вариант — это проекты, построенные для того, чтобы идеально подойти, они строятся под техническое задание заказчика. А компании, которым офисов не хватило, которые планируют консолидироваться в больших площадях, смотрят на участки и на девелоперов, способных решить их проблему в перспективе ближайших трех-четырех лет».
Как отмечают в Сore XP, даже с учетом роста объемов нового офисного строительства в Москве, до 80% площадей реализуются еще до ввода объектов в эксплуатацию.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".
Андрей Загорский
Держите новости при себе. Присоединяйтесь к Telegram «Коммерсанта».