Администрация Люберец попытается со второй попытки вписать жилые дома в промзону
Железная дорога, канализационная станция очистки сточных вод, станция дератизации и действующее кладбище — планируемый проект комплексного развития территории по Инициативной улице в Люберцах Московской области (далее – КРТ Инициативная) собрал бинго негативных факторов, существенно ограничивающих возможности девелопера.
Городская администрация пытается их обойти — поэтому у проектируемого квартала такая странная и явно неудобная для застройки конфигурация. Но с первого раза не получилось. 3 февраля после жалоб правообладателей и.о. главы Люберецкого городского округа Илья Мотовилов отменил проект решения о КРТ Инициативная, утвержденный в ноябре 2024 года главой администрации Владимиром Волковым.
В проекте площадь территории, расположенной в промышленной зоне, составляла 9,5 га. При этом по границам промзоны оставались железная дорога, действующая канализационно-насосная станция Люберецкого водоканала, действующее кладбище, станция дератизации, гаражи и еще несколько предприятий.
Территорию отдают под жилую застройку. Администрация старалась максимально вовлечь все промышленные объекты в проект КРТ, но некоторые из них оказались настолько важны для данной местности, что пришлось их исключить.
В итоге очертания территории КРТ выглядят довольно причудливо — они с вклиниваниями и вкрапливаниями. И в этих вкрапливаниях — промышленный объекты, санитарно-защитные зоын которых не установлены.
В проекте КРТ было предусмотрено, что девелопер сможет возвести в квартале 79,8 тыс. кв. м, плотность застройки ограничена 25 тыс. кв. м/га (соответствует зданиям выше 17 этажей). В числе требований — перенос ветеринарной станции за пределы территории развития.
При проектировании также нужно было учесть защитную зону мемориала «Братская могила борцов двух революций» и сократить санитарно-защитную зону старого Люберецкого кладбища. Несмотря на то, что кладбище —действующее (последнее захоронение — в январе 2025 года), его санитарно-защитная зона сейчас составляет около 100 м вместо требуемых СанПиНами 300 м.
Кроме этого, была необоснованно уменьшена санитарно-защитная зона сохраняемой канализационно-насосной станции водоканала. Это явно видно когда сравнить ее с СЗЗ соседней, частной КНС, которая попала под снос.
Кроме того, как минимум у трех объектов: покрасочного предприятия, производства огнетушителей и станции дератизации, — санитарно-защитные зоны не установлены.
При этом ни одно предприятие, которые попали под снос, власти не пытаются спасти, никакого решения со стороны властей по их релокации не предлагается. При этом подобное видение КРТ бизнес-интересам собственников компаний, на ней работающих, но интересам будущих жителей территории (им грозит соседство с объектами, вредного воздействие которых еще не определено).
Среди компаний, попавших под снос ООО ЛЗТТ, которое в настоящее время в тесном взаимодействии с БАНО "Золотые руки ангела" осуществляет деятельность по изготовлению продукции для нужд Министерства обороны.В последующем планируется организация производства изделий для помощи в реабилитации лиц с ограниченными возможностями. Деятельность неоднократно отмечена благодарственными письмами различных организаций.
Другая компания, "Типография ИРМ-1" выполняет госзаказы, в том числе для медицины. Предприниматель Геннадий Бурушин предоставляет услуги населению. "У нас — таксопарк с более 200 авто, мойка, шиномонтаж, придорожный ресторан и три автомобильных сервиса, в том числе базируются работающие по области маршрутки", — поясняет он.
ООО «Юркас» — реализует множество госконтрактов с федеральными учреждениями, владеет большой дистрибьюторской сетью по стране. Компания создала более 100 мест только для работников склада, а также в логистике.
Отнять участок планируют и у Городской люберецкой ритуальной службы, которая работает уже более 20 лет. Слабо верится, что жители учтут потребность городских властей в КРТ и отложат уход в мир иной до того момента, пока компания найдет себе новое место и решит организационно-хозяйственные вопросы.
Предприятие "Формула экологии" участвует в экологической программе города и района по сбору бытовых канализационных стоков из не подключенного к централизованной системе частного сектора. В плохую погоду по заявкам администрации бесплатно устраняет подтопления на дорогах, в жилых районах, дворах и подвалах.
Если станет некуда легально отвезти канализационные стоки, их начнут сливать на ближайших окраинах. Такие инциденты уже зарегистрированы в Малаховке. Вряд ли жители частного сектора будут терпеть антисанитарию и вонь.
Все компании создают рабочие места, в том для жителей соседних районов. Однако администрация готова пренебречь этим фактом и все застроить жильем.
Предприниматели намерены коллективно защищаться в суде. Бизнес уверен, что если при КРТ соблюдать требования санитарного законодательства, проект нереализуем.
Очевидно, что упорство администрации в попытках редевелопмента связано с планирующимся строительством путепровода через железнодорожные пути с прилегающими к нему автодорогами, развязками и съездами, который соединит Октябрьский проспект с Инициативной, 1-й Вольской, 2-й Вольской и Волковской улицами. Это не только свяжет Люберцы с Некрасовкой и повысит транспортную доступность, но и улучшит привлекательность территории для строительства.
Однако, муниципальные интересы не исчерпываются сменой вида разрешенного использования земель с промышленного на жилое строительство. Городу по-прежнему будут нужны обслуживающие предприятия, логистические склады и рабочие места в шаговой доступности. Поэтому успешно работающий на территории бизнес считает, что эта территория должна остаться промышленной.
В январе в Люберецкую городскую прокуратуру была подана жалоба на нарушение санитарно-эпидемиологического законодательства при планируемом КРТ. Возможно, именно эта жалоба привела к отмене постановления о КРТ "в связи с необходимостью корректировки границ территории".
По мнению юриста Алмаза Кучембаева, представляеющего интересы правообладателей промзоны, просто изменения границ КРТ будет явно недостаточно. Требуется установить санитарно-защитные зоны для промышленных и иных объектов и, с учетом этого разработать градостроительный потенциал территории КРТ.
В случае если ошибки не будут исправлены, застройка территории может привести к нарушению прав более 260 правообладателей промышленной территории сегодня — и это еще без учета около 2 тыс. семей, которые заселятся в построенные дома[1].
[1] При учете проектируемой плотности застройки и расчете, что семья из трех человек будет жить на площади 42 кв. м.