Москва. Город возможностей. И, конечно же, космических цен на любую недвижимость, включая квартиры. Еще буквально несколько лет назад, квартира стоила 10-12 млн ₽. А сейчас цена уже в 20 млн ₽ никого не удивляет. Даже 30 млн ₽ за однушку — это норма. Плюс, конечно, рыночная ипотека не делает нашу жизнь легче. И у многих возникает вопрос: а что же там за МКАДом? Есть ли инвестиции в такие квартиры и каково это, жить в Молодой Москве - разбирается Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
- Новая Москва - какая она?
- Цифры и факты
- Минусы жизни за МКАДом
- Москва VS Молодая Москва
- Выводы
Новая Москва - какая она?
Застройщики или брокеры рисуют идеальную картинку. Но не спешите им верить: все достоинства новых районов расписаны по заранее созданным скриптам, с возражениями менеджеры работают профессионально, а за продажу недвижимости получают щедрую комиссию. Зачастую такие новостройки находятся в прямом смысле слова в поле без намека на инфраструктуру. С сомнительной экологией: например, на месте бывшего мусорного полигона или в районе с фоновым загрязнением. Обещанное метро появится лет через 20, а вместо школы или детского сада может вырасти еще один дом.
Покупка квартиры за МКАДом – это плохая инвестиция, и верить в сказки брокеров / блогеров / агентств / риэлторов нельзя. Когда мы говорим про инвестиции в недвижимость, то речь идет не о любви или нелюбви к определенным районам - пусть это в Москве, Новой Москве, Подмосковье или еще где-то. Я, как инвестор, опираюсь на конкретные факты и цифры: на доходность от аренды, рост стоимости объекта недвижимости - и они меня в Подмосковье не радуют.
Более того, я сделал инвестицию в ЖК «Прибрежный Парк» от «замечательного» застройщика «Самолет». Если вы не видели ролик про мою «чудо-инвестицию», то посмотрите и посочувствуйте. Не мне, а тысячам дольщикам, которые до сих пор там покупают и инвестируют в недвижимость.
Цифры и факты
Чтобы до конца оценить все плюсы и минусы, я предлагаю сделать сравнительный анализ. Вернемся в 2022 год. Перед нами две таблетки: синяя и красная.
Да, разница есть. Но тогда действовала льготная ипотека, и прибавка в ежемесячных платежах была на уровне 5-10 тыс. в месяц, не больше.
Сегодня «Прибрежный парк» стоит те же 4,5 млн ₽, максимум 5.
А вот «Амурский парк» уже более 10 млн ₽, а с меблировкой - 11. На вторичке цены от 9,5-10 млн ₽. То есть у нас плюс 50% или 0%, если мы выбрали «Самолет».
Тоже самое с такими проектами как «Люблинский парк», «Сигнальный 16», «Волжский парк», «Новое Очаково», «Второй Нагатинский» - самые дешевые объекты в Москве. Во всех этих ЖК в 22-м году студии стоили от 5,5 до 6,5 млн ₽.
Когда человек задумывается о покупке квартиры для себя или под инвест, то практически всегда на первый план выходит цена, сколько надо заплатить сегодня. И да, квартиры за МКАД доступнее. Но не зря говорят - скупой платит дважды: деньгами, комфортом, временем и, конечно же, возможностями.
Ниже предлагаю ознакомиться с реальными минусами жизни за МКАДом.
Минус первый - транспортная доступность
И первый минус - это транспортная доступность. Средний житель старой Москвы тратит на дорогу на работу (туда и обратно) от часа до полутора часов в день. Дорога от самых раскрученных проектов за МКАДом, таких как «Прокшино», «Новые Ватутинки», «Тропарево Парк», «Остафьево», до трех точек внутри Москвы, например, до Москва-сити, нулевого километра на Красной площади и офисного кластера на Белорусской, занимает порядка полутора часов общественным транспортом в одну сторону, то есть около трех часов в день. А это лишние полтора часа в день, которые вы могли бы сэкономить - отдохнуть, потратить на семью, на фитнес, на хобби.
Конечно, есть МЦД, и это большой плюс, но это все равно по сути электрички, просто более современные. А иногда и самые обычные старые поезда. Да, интервалы стали короче, но это все равно 5-12 минут, и нужно следить за расписанием, чтобы успеть. Да, станции комфортнее, но все равно ожидание поезда проходит чаще всего на улице. И точно так же, как в электричках, в часы пик много людей и давка. То есть это далеко не метро.
Минус второй - инфраструктура
Допустим, вы смирились с ежедневными квестами «доберись до Москвы». Любите,
когда тесно и много людей, и уже выработали суперспособность засыпать в электричке стоя, но так, чтобы не пропустить свою остановку. Но как только вы наконец-то добираетесь домой, возникает новый вопрос: как здесь можно проводить свободное время?
Минус третий - школы и детские сады
Возможно, общепит - это не самое необходимое для жизни. В конце концов, есть доставка. Но вот что точно понадобится - это школа и детский сад, а их чаще всего строят в последнюю очередь, когда застроят все другие очереди, а иногда и вовсе, кстати, забывают. Или вместо двух школ чудесным образом появляется одна побольше, поэтому в школе на тысячу мест приходится обслуживать в два раза больше детей. А это классы по 30-40 человек и в две смены, бывает даже в три. В любом случае выбора нет: школа одна. Если вам нужна не обычная районная, а специализированная школа, то тут опять все упирается в транспортную доступность. Ваш ребёнок вместе с вами будет тратить лишних 2-3 часа в день на дорогу, а не на сон, уроки или спорт. И зачастую эта дорога не очень комфортная и серая, особенно зимой.
Но если школы - это что-то обязательное, и застройщики как-то решают вопрос. То детские сады - это одна из острых проблем за МКАДом. Их мало, их нет. Чтобы попасть в детский сад, заявку нужно подать еще до выписки из роддома. Тогда есть шанс успеть до школы. А если вы обычная семья с одним или двумя детьми и не имеете никаких преимуществ, вариантов немного. Либо мама отказывается
от работы, либо это няня, либо частный детский садик, а это плюс 50-100 тыс. ₽ к ежемесячному бюджету. Такая себе экономия, правда?
Минус четвертый - автомобиль
Получается, жизнь за МКАДом – это как жизнь в загородном доме, только без приватности, простора, личной территории и, собственно, дома большой площади.
Это практически всегда жизнь на автомобиле. Если отказаться от машины в пользу общественного транспорта или даже каршеринга, то вы становитесь пленником своего ЖК. Порой дорога общественным транспортом занимает слишком времени или не удобна. На такие случаи в семье должна быть машина, а лучше две, а это значит, что должно быть машиноместо или два. А это все расходы, часто немалые: машиноместа стоят как в Москве: 2-3 млн ₽. Аренда чаще дороже, чем в Москве: 13, 15 или 20 тыс. ₽ в месяц за одно машиноместо. Вы же хотели сэкономить? Про экономию мы еще поговорим.
Минус пятый - медицина
Магазины, рестораны и школы можно пережить, но медицина – это другое дело. Плохой врач – серьезная проблема. Например, в ЖК «Бунинские кварталы» ближайшая поликлиника находится в 40 минутах на общественном транспорте, если повезет с автобусом. Она обслуживает большой участок и новые жилые комплексы, поэтому запись к врачу или на обследование становится сложной задачей.
Минус шестой - дорога до работы
Медицина везде не идеальна, в том числе и в Москве. И болеть каждый день мы в целом не планируем. А вот работать — да. Хотя бы для того, чтобы выплатить ипотеку. Платеж за квартиру за МКАДом меньше, но он все равно регулярный.
Исследование сотовых операторов показало, что более 80% замкадных жителей работают в Москве. И это не из-за любви к пробкам и толпам в транспорте, а из-за отсутствия высокооплачиваемой работы рядом. Конечно, если вы не пилот самолета и не проживаете рядом с «Домодедово» или «Внуково». Но даже в этом случае смена аэропорта кардинальным образом нарушает ваш распорядок. Да, и в целом это общая проблема. Если вам удалось найти работу недалеко от вашего дома, то вы становитесь привязаны к работе, как крепостной к своему помещику.
Например, вы живете в ЖК «Саларьево Парк» и работаете в бизнес-центре «Румянцево»: всего 30 минут от двери до двери. Но если вам предложат работу на Ходынке, время в пути увеличится до полутора часов в одну сторону. Примерно столько же будет до бизнес-квартала на Павелецкой. А есть ЖК, удаленные от метро, где вы привязаны к автобусам, маршруткам или пробкам. Например, ЖК «Середневский лес» - это плюс еще минимум час в день.
Конечно, застройщики обещают, что появятся технопарки, коворкинги, деловые центры или, например, аквакурорт в «Прокшино». Но пока это всего лишь обещания. Да и коворкинги открываются и закрываются. И подходят не для каждой профессии.
Минус седьмой - экология
И буквально пару слов про экологию: брокеры часто акцентируют внимание на наличии парков для семей с детьми, но не упоминают о более чем 210 официальных свалках и полутора тысячах несанкционированных в Московской области и Новой Москве. Закрытые свалки все равно могут источать неприятные запахи.
Москва VS Молодая Москва
И все эти минусы складываются в один простой вывод: квартиры за МКАД должны стоить значительно дешевле, как при продаже, так и в аренде.
Представим обычного человека, который приезжает в Москву на заработки. Он открывает Циан или Авито и ищет аренду за 30-35 тыс. В результате находит лишь 10-метровые незаконные нарезки или квартиры без отделки. За 35 тыс. появляются квартиры с «бабушкиным» ремонтом и немногочисленные студии за МКАД. За 40 тыс. — выбор некрасивых 20-метровок рядом с метро.
Скорее всего, человек выберет квартиру у метро, даже если она не идеальна, вместо новостройки вдалеке. Это означает, что инвесторам будет сложно сдавать или перепродавать квартиры за МКАД из-за высокой конкуренции в этих районах, как, например, в ЖК «Молжаниново», где очень много предложений. Срок экспозиции будет длинным, и чтобы привлечь арендаторов, придется выделять квартиру по цене или качеству ремонта, что может привести к дополнительным затратам.
Спрос ограничен: арендаторы ценят транспортную доступность и близость к работе. Если человек может позволить себе снять квартиру внутри МКАДа, он это сделает, особенно если он приехал на заработки. А вот если нет, то пойдет искать счастья в картофельных полях. А значит, к вам придет менее платежеспособный клиент, и часто это проблемный арендатор.
Если мы посмотрим на топ продаж в Новой Москве, то цена за студию составляет 6-7 млн ₽, и это без отделки. А что еще можно купить за эти деньги? Сразу поясню, это не рекомендация к покупке и не реклама «Пик», а просто ориентир по ценам у застройщиков:
- «Большая Академическая 85», апартаменты, ключи 26 год - 7 млн ₽;
- «Бусиновский парк», квартира, ключи 27 год - 6,9-7 млн ₽;
- «Второй Иртышский» - 7,3 млн ₽;
- «Москворечье» - 7 млн ₽.
В последних двух транспортная доступность похуже, но все равно это удобнее, чем за МКАД. Недавно в «Мичуринском парке», который возле метро «Озерная», можно было купить студию за 7,7 млн ₽. И все это варианты с отделкой, что дешевле студии за МКАД. На вторичном рынке или по переуступке цены будут ниже.
Иногда застройщики проводят закрытые акции, которые не афишируются. Например, в декабре «Пик» предлагал скидку 10% просто тем, кто ее попросит. Подписчики нашего закрытого чата на Boosty первыми узнают о возможных скидках и могут купить квартиры по более выгодной цене. При этом важно не ограничиваться фильтрами по цене, так как это может привести к покупке проблемных объектов.
Когда к нам в Smarent обращается клиент, мы начинаем с анализа его целей и бюджета, а затем разрабатываем индивидуальную стратегию. Порой лучше рассмотреть рассрочку или гибридные схемы. Мы знаем о скидках и условиях по всем проектам и поможем подобрать самый выгодный вариант.
Выводы
В анализе рассмотрены популярные жилые комплексы, которые активно покупаются. Жизнь за МКАД — компромисс. Если ваша жизнь связана с Москвой — работой, учебой или развлечениями — покупка квартиры за МКАД может создать больше проблем. На первый взгляд, это экономия на первоначальном взносе и ежемесячных платежах, но это приводит к дополнительным расходам: ремонт, транспорт, парковка, образование детей и медицинские услуги.
В конечном итоге, каждый сам решает, где жить и стоит ли мириться с этими нюансами или лучше подкопить и выбрать более удобное жилье в Москве, даже меньшей площади. Однако с точки зрения инвестиций квартира за МКАД - это не самый выгодный вариант, особенно для аренды.
Если же решились на покупку, учтите три ключевых момента:
1. Транспортная доступность: готовы ли вы тратить 2-3 часа в день на дорогу?
2. Инфраструктура: есть ли все необходимое для комфортной жизни в вашем районе?
3. Будущее недвижимости: насколько ликвидна квартира при продаже?