🆘 Как убить продажу недвижимости привлекая нескольких агентов к сотрудничеству‼️

🆘 Как убить продажу недвижимости привлекая нескольких агентов к сотрудничеству‼️

▪️Многие владельцы, выставляя свою недвижимость на продажу, сотрудничают с несколькими агентами, не подписывая с ними эксклюзивный договор. Существует мнение, что чем больше агентов участвует в продаже, тем больше потенциальных покупателей можно привлечь. И пусть победит «самый быстрый и ловкий из них».

▪️Возможно, вы тоже поступали или поступаете так. Если это так, то эта статья для вас – она поможет вам избежать ошибок при продаже вашей квартиры и сделать всё правильно.

▪️Почему на самом деле такая стратегия работает против владельца? Как не профессиональные агенты используют эту ситуацию?

▪️Начало. Как обычно всё происходит:

Условия со стороны владельца обычно выглядят следующим образом:

•▪️Продавайте объект за любую цену, но мне нужна конкретная сумма, а всё остальное оставляйте себе;

•▪️Приводите покупателя, и я заплачу вам фиксированную комиссию или процент от продажи.

▪️Агентам разрешается размещать объявления о продаже объектов. При этом владельцы часто размещают свои объявления параллельно, продолжая самостоятельно искать покупателей. Некоторые считают это разумным решением, чтобы сэкономить на комиссии в случае необходимости.

▪️Далее начинается самое интересное. Объявления о продаже одного и того же объекта начинают множиться — их может быть 5, 8, 10 или даже 15, и все они от разных компаний с различной информацией и ценами.

▪️Собственник, зачастую не осознавая этого, предоставляет разную информацию разным агентам. Риелторы, несмотря на мнения о них, ежедневно зарабатывают на том, что собственник делает всего несколько раз за свою жизнь. Они знают, какие вопросы задать, чтобы выяснить:

•▪️насколько срочно собственник хочет продать;

•▪️какую скидку он готов предложить;

•▪️какую комиссию он готов заплатить.

▪️Учитывая эти факторы, риелторы начинают корректировать цену в своих объявлениях, чтобы привлечь клиентов именно к себе.

▪️Простой пример: Рассмотрим объект стоимостью 20 миллионов рублей. Собственник предлагает риелторам вознаграждение в размере 2% за привлечение покупателя, полагая, что это стандартная практика на рынке. Однако он часто не учитывает, что существуют агенты-лоукостеры, которые готовы работать за фиксированное вознаграждение в 200-300 тысяч рублей за сделку.

▪️2% от 20 миллионов составляют 400 000 рублей. Это больше, чем 200-300 тысяч, но зачем конкурировать с собственником по цене? В результате появляется объявление о продаже квартиры за 19 800 000 рублей. На первый взгляд, собственнику это может показаться несущественным, но на самом деле это не так.

▪️Что делает второй агент? Он будет более активным и ценящим свою работу, а также постарается получить скидку для собственника. Размер скидки он выяснит, представив коллегу в роли покупателя. Определить точный размер скидки невозможно, так как собственник не может отличить настоящего покупателя от фиктивного.

▪️Допустим, размер скидки составит 300 000 рублей, тогда агент сможет выставить квартиру на продажу за 19 700 000 рублей. В конце концов, он тоже заинтересован в привлечении покупателей и получении прибыли. В результате в трех объявлениях будет указана разная цена.

▪️Что подумает покупатель в этой ситуации? И куда он позвонит?

▪️Покупатель, скорее всего, обратится туда, где цена ниже – весь поток звонков сосредоточится на одном объявлении. Либо он позвонит в ту компанию, чье объявление окажется первым в списке.

▪️Что он подумает?

▪️Он сделает вывод, что объект продается так настойчиво, что цена снижается еще до начала переговоров. Это может означать, что с объектом что-то не так, или же что можно давить на продавца, чтобы снизить цену еще больше. Если продавец действительно хочет продать, он в конечном итоге согласится на снижение цены – это подтверждено практикой. Если агентов много, снижение может быть довольно значительным. Удачей будет, если объект удастся продать хотя бы за 18 миллионов рублей.

▪️Еще один важный момент: не имея эксклюзивного договора и гарантий выплаты комиссии, агенты будут собирать звонки и предлагать позвонившим другие объекты. Те, на которые у них есть эксклюзив или более высокая комиссия. Ваш объект станет просто средством для сравнения. Если агенту не интересен ваш объект, он может сказать, что ваша квартира плохая, и что там неадекватные условия.

▪️На первый взгляд может показаться, что можно легко избежать этой ситуации, заставив агента устанавливать цену выше своей. В таком случае объявления собственника всегда будут дешевле, и покупатели предпочтут их. Однако стоит учитывать, что объявления ранжируются в результатах поиска на интернет-платформах. У агентств с хорошей репутацией их объявления будут находиться выше в списке, что приведет к следующей ситуации: покупатель сначала увидит объявления агентств с высокими ценами, затем наткнется на более дешевые варианты и начнет сомневаться, решив, что что-то не так. Это может привести к необходимости торговаться, так как разные агенты будут устанавливать разные цены в зависимости от своей ценовой политики. Не исключено, что покупатель вообще не дойдет до объявления собственника, особенно если в объявлениях агентств будет указано, что они продают напрямую от собственника или просто от собственника.

▪️Опыт показывает, что собственник недвижимости вряд ли сможет продать свой объект по желаемой цене, используя такой подход. Стремясь заставить всех работать на себя, владелец зачастую сталкивается с тем, что агенты действуют в своих интересах и наносят ему ущерб.

▪️Итак, прежде чем доверить продажу своей недвижимости целой армии агентов без эксклюзивного договора, тщательно взвесьте все "за" и "против". Помните, кажущаяся выгода от широкого охвата может обернуться хаосом цен, подрывом доверия потенциальных покупателей и, как следствие, значительной потерей в цене.

▪️Вместо погони за количеством, сосредоточьтесь на качестве. Найдите опытного, надежного агента, готового отстаивать ваши интересы и выстраивать прозрачную стратегию продажи. Эксклюзивный договор – это не кабала, а инструмент для достижения максимальной выгоды.

▪️Помните, продажа недвижимости – это серьезный шаг, требующий профессионального подхода. Не позволяйте недобросовестным агентам обесценить ваш актив. Выбирайте партнера, который будет работать на вас, а не против вас.

#недвижимость #продатьнедвижимость #продатьквартиру #продатьдом #агентронедвижимости #риэлтор #сотрудничество