С 1 марта застройщики получили право устанавливать свои требования к отделке квартир в новостройках.
Какие покупателей могут ждать сюрпризы и как изменения отразятся на качестве жилья, рассказала заведующий кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева.
«Данная ситуация может в дальнейшем повлечь снижение качества отделки квартир, т.к. дольщики не смогут в дальнейшем взыскивать компенсацию за недостатки отделки с застройщика, а собственные стандарты качества отделки каждый застройщик устанавливает самостоятельно».
Юридическое обоснование
Новые поправки внесены в статью 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Что изменилось
Собственные стандарты качества
Ранее, застройщики были обязаны передавать квартиры, соответствующие не только условиям договора и проектной документации, но и требованиям технических регламентов. Это обеспечивало определенный уровень гарантии качества для дольщиков. Теперь же, требование о соответствии техническим регламентам убрано. Застройщики могут устанавливать собственные стандарты качества отделки, руководствуясь лишь условиями ДДУ (договора долевого участия), проектной документацией и градостроительными регламентами.
Важно отметить, что при разработке собственных стандартов застройщик должен соответствовать минимальным требованиям, установленным Минстроем.
Собственные стандарты застройщика должны быть зарегистрированы в Федеральном информационном фонде стандартов.
Снижение гарантийного срока
Также снижается гарантийный срок на отделочные работы до 1 года в отношении договоров (ДДУ), заключенных с 1 января 2025 года, если в договоре долевого участия в строительстве не был установлен другой срок.
Если приобретение недвижимости происходило по договору купли-продажи (ДКП), то на гарантийные обязательства не распространяется требование ФЗ № 214. В этом случае по гарантийным обязательствам застройщик будет отвечать в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее-ГК РФ) и Законом о защите прав потребителей, при условии, что в самом ДКП гарантийный срок не прописан.
Претензии по качеству отделки покупатель может предъявить в течении 2 лет на основании Закона о защите прав потребителей и в течении 5 лет на основании ГК РФ, в том случае, если требование по качеству отделочных работ он предъявит подрядчику. Данное обстоятельство обусловлено тем фактом, что по ГК РФ отделочные работы осуществляются по договору подряда. Также размер компенсации с застройщика за некачественную отделку будет составлять не более 3% от цены договора.
Риски для дольщиков
Однако, такая свобода застройщиков таит в себе потенциальные угрозы для покупателей. Отсутствие единых государственных стандартов качества отделки открывает путь к снижению качества работ и материалов. Каждый застройщик будет устанавливать свои собственные критерии, что может привести к существенным вариациям в уровне отделки даже внутри одного жилого комплекса.
Главная проблема заключается в усложнении защиты прав дольщиков в случае обнаружения недостатков отделки. Если раньше дольщик мог ссылаться на несоответствие техническим регламентам, то теперь ему придется доказывать несоответствие условиям договора, что значительно сложнее и требует привлечения квалифицированных юристов и экспертов. Споры с застройщиками могут затянуться на длительное время и потребовать значительных финансовых затрат.
Советы эксперта
Если квартира «инвестиционная», то предпочтительно приобретать с отделкой. В ином случае, при некачественном ремонте можно столкнуться с ситуацией, когда объект будет приобретен за более высокую стоимость и далее необходимо будет оплачивать демонтаж и повторный ремонт, получив при этом минимальную компенсацию, не покрывающую данные затраты.
Также стоит отметить, что всё, что касается отделки – зазоры между напольным покрытием, мелкие царапины на оконных конструкциях, незначительные неровности на стенах – относится к несущественным недостаткам и не может повлиять на подписание Акта приемки-передачи объекта.
«Существенные замечания определяет только технический специалист, состоящий в национальном реестре, а так как официального перечня нет, то сам специалист принимает решения является ли недостаток существенным».