Цены на площади в элитных деловых центрах могут вырасти
В столице рекордно подорожает премиальная офисная недвижимость. К декабрю средняя стоимость квадратного метра в помещениях класса А превысит 470 тыс. руб., подсчитали аналитики из NF Group. В 2024 году рынок установил рекорд по продажам. Девелоперы реализовали больше миллиона квадратных метров офисной недвижимости — это на две трети больше по сравнению с 2023-м.
Покупка площадей в элитных деловых центрах Москвы привлекательна прежде всего из-за того, что они не требуют дополнительных вложений, говорит партнер NF Group Мария Зимина: «Офисы класса А сейчас являются основным продуктом, который появляется, потому что помещения класса В — это преимущественно реконструкция либо продукт с упрощенной композицией. Экономически он сейчас не очень выгоден для потенциальных инвесторов либо строителей-девелоперов.
Мы надеемся, что все равно есть какой-то потенциал, поскольку экономика для арендаторов, покупателей там лучше, но все новое, что у нас строится, это А-класс и по технологиям, и по классификации, которая была разработана в 2024 году. Почему растут именно продажи? Тут два ответа. С одной стороны много аренды делать не на чем, очень мало продукта. С другой, как раз превалируют офисы в продажу, потому что девелоперы во многом перешли в эту модель. Если раньше у нас буквально один-два девелопера строили качественный продукт на продажу, сейчас только продажей все и занимаются.
Причина все та же — арендная финансовая модель достаточно длинная, она долго наполняет деньгами счета арендодателей-девелоперов, высокие кредитные ставки, поэтому, кроме как продажей, жить нечем».
По данным NF Group, за прошлый год ставка аренды в офисах класса А подорожала несильно: всего на 7%. В два раза больше оказался рост у недвижимости класса B. Для менее премиальных помещений показатель выше, потому что инвестиции в них быстрее окупаются, считает генеральный директор компании IBC Real Estate Алексей Ефимов: «Если говорить про классы А и B, то более качественная недвижимость предполагает более консервативную, то есть низкую доходность. Она дороже стоит, это более качественный продукт. В долгосрочной перспективе он, скорее всего, будет расти в цене.
Но с точки зрения возврата инвестиций или доходности класс В часто дает большую доходность, но такая недвижимость менее качественная, объект может находиться в промзоне и так далее. Недвижимость дорожает и является альтернативой ценным бумагам и депозитам, является защитным активом. Это интересный инструмент, и ее потенциал будет постоянно расти. В классе В бывают очень маленькие лоты в нарезку, но, если говорить про собственников, они сдают и по 100 кв. м. Видел даже предложения аренды 50 кв. м. Наверное, это будет не самая интересная цена.
Если вести бизнес и сдавать в субаренду офис класса В, начинать нужно от 500 кв. м».
Впрочем, с выводами NF Group согласны не все участники рынка. Руководитель департамента офисной недвижимости компании CMWP Наталья Никитина полагает, что цены на элитные помещения класса А вырастут только на уровень инфляции: «Большие игроки активно участвовали в покупке, это и покупка Центральным банком проекта Slava, это и покупка Альфа-банком "Домникова", это и другие крупные компании. Например, произошла продажа комплекса AFI2B. Все большие, крупные игроки уже реализовали свои потребности. Из-за этого у нас в структуре продаж цена шла вверх, потому что спрос был очень активный.
Мы все-таки считаем, что в 2025 году спрос за счет больших игроков не окажется столько активным, поэтому не будет опережения по темпам продаж, а в связи с этим и роста ставки. То есть она будет расти на уровень инфляции, но активного опережения, как это было в конце 2023-го и весь 2024 год, мы не ожидаем».
Сейчас квадратный метр введенного в эксплуатацию офиса в Москве стоит почти на 20% меньше, чем в строящемся здании, пишет Forbes со ссылкой на аналитиков Core XР. Соотношение составляет примерно 320 тыс. руб. против 395 тыс. руб.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".
Никита Путятин
Держите новости при себе. Присоединяйтесь к Telegram «Коммерсанта».