Продолжая вчерашнюю тему о том, как с первого марта на рынке индивидуального жилищного строительства внеслись изменения, связанные с использованием эскроу-счетов (при ипотеке использование эскроу-счёта и вовсе обязательно), появляется закономерный вопрос в плане защиты интересов застройщика. Да, изменения были внесены для того, чтобы защитить потребителя и его права, вот только не пострадают ли от этого права тех, кто исполняет все эти обязательства? В сегодняшней статье отвечаем именно на этот вопрос.
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ ЭКСТРЕМИЗМ
Потребительский экстремизм — злоупотребление правами покупателя для получения выгоды. Его также называют покупательским или клиентским терроризмом.
В российском законодательстве не закреплено понятие потребительского экстремизма, но фактически это один из видов злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). Например, в сфере индивидуального жилищного строительства это может проявляться так: застройщики сталкиваются с клиентами, которые отказываются принимать работу, если финальная стоимость проекта превысила расчётную. По крайней мере с этим мог столкнуться застройщик ранее, но когда использование эскроу счетов стало обязательным, потребительский экстремизм может значительно расширить своё влияние на рынок.
Подрядчики беспокоятся о том, что закон может дать толчок потребительскому терроризму. В этом случае заказчики будут отказываться подписывать акты приёма-передачи даже при соответсвии построенного дома договору. Из-за этого застройщик не сможет получить свои деньги с счетов эскроу, поскольку без акта не будет регистрации права собственности. А в этом случае деньги через определённый срок возвращаются заказчику.
Если такие опасения подтвердятся на практике, вероятно, законодатель будет корректировать закон для предоставления подрядчикам большей защиты от недобросовестного поведения. Однако этот вопрос уже решается – разрабатываются правила приёмки загородных домов. Например, для многоквартирных домов этот регламент уже есть, для ИЖС же разрабатывают нечто подобное. Когда правила станут внятными, потребительского эсктримизма должно стать значительно меньше.
ДРУГИЕ НЕГАТИВНЫЕ ВЛИЯНИЯ
Банкротства и уход с рынка
Нововведение в виде использования счетов эскроу для ИЖС может потенциально привести к уходам и банкротствам некоторых загородных девелоперов. Многие застройщики просто не имеют возможности подстроиться под новые реалии: к снижению спроса на рынке, к примеру. Также и некоторые даже текущие проекты могут оказаться под угрозой, даже если себестоимость строительства покроется за счёт цены реализации, так как возросшие цены на обслуживание кредита в этой цене не учтены.
Вероятно, на рынке ИЖС останутся только средние и крупные девелоперы, так как им банки предлагают кредитные линии на строительство под более выгодные проценты, что позволяет им зарабатывать. У мелких же застройщиков такой привилегии нет. Крупные и средние подрядчики открывают эскроу-счета и ждут завершения строительства, они чаще могут использовать собственные средства, так что для них новый закон может и не стать угрозой, а вот для мелких – это риск банкротства.
В краткосрочной перспективе вводимые изменения могут также привести к сокращению предложения, так как не все застройщики смогут быстро адаптироваться к новым требованиям. В то же время после адаптации к новым реалиям предложение должно восстановиться и даже увеличиться из-за роста спроса, который должен произойти благодаря тому, что заказчики будут более спокойны за качество и скорость выполнения работ.
Субсидия для подрядчиков
С 28 февраля 2025 года Банк «ДОМ.РФ» улучшил параметры программы льготного кредитования подрядных организаций на строительство индивидуальных жилых домов (ИЖС). Среди ключевых изменений — увеличение максимальной суммы кредита, которая доступна подрядчику без залога недвижимости, с 50 до 100 млн рублей. Однако банки предоставляют данную субсидию только с комиссией.
Банк осуществляет кредитование строительства ИЖС по ставке 1% годовых в рамках льготной программы госкомпании «ДОМ.РФ». Программа запущена в конце 2023 года для поддержки развития цивилизованного рынка индивидуального домостроения. При выдаче льготной ипотеки (например, в Сбере) на строительство дома размер комиссии составит:
- 6,1% — при первоначальном взносе от 20,1 до 30%
- 5,4% — при первом взносе от 30 до 50%
- 0% — при первом взносе от 50%
Но если заказчик не примет построенный частный дом, средства с эскроу-счёта будут ему возвращены. Да, он должен будет оплатить уже выполненные работы и стройматериалы, но это будет явна не та сумма, которая покроет подрядчику все затраченные деньги, не покроет комиссию и проценты по кредиту. Что тогда делать в этом случае? Будет ли возвращена комиссия или индивидуальное жилищное строительство станет для них просто невыгодным из-за обилия рисков?