Приобретение жилья по договору долевого участия (ДДУ) регулирует специальный закон – Федеральный закон «О долевом строительстве» № 214-ФЗ. В 2024 году в этот закон внесены существенные изменения, которые вступили в силу с 1 января 2025 года. Главная новелла – ограничение размера компенсации за недостатки отделки. Теперь максимальная выплата дольщику не может превышать 3% от цены квартиры по ДДУ (включая сопутствующие штрафы и убытки).
Однако, это не единственные «плюшки», которые для себя пролоббировали застройщики. В статье разберем законодательную базу, первую судебную практику по нововведениям, а также порядок обращения дольщика в суд в 2025 году.
Права дольщиков при обнаружении строительных недостатков в ремонте застройщика.
В соответствии с п. 2 ст. 7 № 214-ФЗ, если застройщик построил объект с нарушением строительных норм или условий ДДУ, дольщик вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате восстановительных работ и строительных материалов);
- расторжения ДДУ при существенном нарушении условий.
Мы отталкиваемся от того, что добросовестный дольщик хочет получить за свои деньги жильё надлежащего качества. Предположим, дом сдан в эксплуатацию, и застройщик пригласил вас на выдачу ключей.
Вы приходите на осмотр своей долгожданной квартиры и с ужасом обнаруживаете кривые стены, следы протечек и затоплений, из окон – дует, полы проваливаются, розетки не заземлены, а двери – перекосило. Подобные дефекты, мягко говоря, делают жизнь в квартире некомфортной. В такой ситуации даже самый терпеливый потребует устранения нарушений за счет того, кто их допустил. Ведь за отделку вы уже заплатили. Тем более, что по закону застройщик обязан все недостатки устранить.
«Разумный срок» устранения недостатков устанавливает Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916. Согласно данному документу, этот срок не должен превышать 60 дней.
Другой пример. Вы приняли квартиру без замечаний и только во время проживания в ней стали замечать, что в ремонте не всё так гладко. Хорошая новость – вы также имеете право предъявить к застройщику соответствующие требования. На такой случай в 214-ФЗ предусмотрен гарантийный срок.
Но если застройщик проигнорировал ваши требования, не устранил допущенные нарушения или сделал это ненадлежащим образом, можно обратиться в суд за защитой своего права.
Что изменилось для дольщиков с 1 января 2025 года?
На практике добиться от застройщика устранения дефектов всегда было крайне сложно. Дольщикам ничего не оставалось, кроме как идти в суд и на отсуженные деньги исправлять «кривой» ремонт. Конечно, застройщикам такое положение дел не нравилось… Тем более, что суды вставали на сторону граждан. Чтобы снизить градус своей ответственности перед дольщиками, застройщики пролоббировали целый ряд изменений в 214-ФЗ.
1. Гарантийный срок на отделочные работы снижен до одного года.
Ранее на весь объект долевого строительства действовал общий гарантийный срок –3 года. С 1 января 2025 года отделочные работы выделены в отдельный объект гарантийного регулирования. Гарантия застройщика на отделку исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику и не может быть менее одного года.
Стало как никогда важно своевременно фиксировать все нарушения, чтобы успеть предъявить требования к застройщику в пределах гарантийного срока. Но проблема в том, что большая часть недостатков проявляется в квартире в процессе проживания, поэтому, одного года собственнику может быть просто недостаточно.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, только квалифицированный эксперт может выявить существенные нарушение, которые делают квартиру непригодной для жизни. Так, профессиональная приемка стала для дольщиков необходимостью, чтобы успеть разобраться с дефектами, пока застройщик «не умыл руки».
2. Появилось ограничение суммы взыскания через суд.
Указанное нововведение вызывает в юридических кругах серьезные споры. Оно напрямую противоречит принципам ГК РФ – по общему правилу убытки должны возмещаться в полном объеме. Но теперь дольщик, обнаруживший недостатки в отделке квартиры, сможет взыскать с застройщика в суде сумму не более 3% от стоимости договора, независимо от реального ущерба.
Все собственники, которые принимают квартиры у застройщиков по ДДУ в 2025 году, уже попадают под действие указанной нормы.
На какие суммы, подлежащие взысканию, распространяется ограничение 3% от цены договора:
- компенсация за выявленные дефекты отделочных работ;
- неустойка за нарушение сроков устранения дефектов;
- возмещение расходов на самостоятельное устранение недостатков;
- уменьшение покупной цены;
- штрафы за отказ от добровольного удовлетворения требований;
- иные убытки, связанные с нарушением прав дольщика.
Важно! Данное ограничение распространяется только на требования, связанные с качеством отделочных работ. На неустойку за просрочку передачи квартиры или на требования о расторжении договора и возврате денег – лимит 3% не распространяется.
3. Новое регулирование стандартов качества отделочных работ.
Помимо всего прочего, с 1 марта 2025 года застройщики получили право устанавливать собственные стандарты качества отделки и указывать их в ДДУ. При согласовании такого условия стандарт становится неотъемлемой частью договора.
Как вообще появились отдельные строительные стандарты, мы рассказывали в этой статье. Их легализация была лишь вопросом времени. Теперь при расчете сметы устранения недостатков экспертами будут учитываться не единые строительные регламенты и правила, а «нормы» конкретного застройщика, которые он сам определил, как допустимые.
Однако, лазейку Минстрой таки оставил. Если строительная организация хочет легализовать свои стандарты, СТО должен пройти обязательную проверку в профильном комитете стандартизации и официальную регистрацию в Федеральном реестре стандартов России, а также соответствовать минимальным требованиям Минстроя.
Причем тут мораторий?
Вторым серьезным ударом для граждан стало Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 года № 1916, на основании которого взыскание любых неустоек, штрафов и пени с застройщиков приостановлено до 30 июня 2025 года включительно. Это отдельный нормативно-правовой акт, имеющий временный характер и не связанный с 214-ФЗ. Хотя... Как мы видим, нет ничего столь постоянного… Это уже третий по счету мораторий для застройщиков, не считая антиковидных мер.
Новых правовых актов так много, что дольщики стали путаться в ограничительных мерах. В чем разница? Поправки в 214-ФЗ – это навсегда, а мораторий «рано или поздно» отменят. Но пока постановление действует, дольщики лишены любой возможности взыскания компенсации с застройщика.
Период с 01.01.2025 до 30.06.2025 года полностью исключен из расчета неустойки и никакие санкции (штрафы и неустойки), предусмотренные 214-ФЗ, к застройщику не применимы. Проще говоря, застройщик может задержать сдачу дома до 1 июля 2025 года, а ему ничего за это не будет.
Мораторий также ограничивает возмещение убытков дольщикам, понесенных ими в период с 01.01.2025 до 30.06.2025 года. Т.е. выставить требование застройщику можно, но взыскать убытки – нельзя. Одно другое исключает. Если вы вносите недостатки в акт осмотра квартиры на приемке, потом взыскать компенсацию в суде по ним не получится.
Только не путайте с фактически понесенными расходами. Можно исправить дефекты за свой счет и обратиться в суд. Но в таком случае необходимо будет предоставить все доказательства: договора с подрядными организациями, квитанции и чеки за покупку строительных материалов, акты о выполнении отделочных работ.
И ещё один важный момент. Ответственность по ДДУ перед вами несёт не сам гигант с миллиардными балансами, а созданное им под конкретный объект юрлицо (ООО, АО, СЗ и т.п.). Всегда есть вероятность, что к моменту окончания ограничений «дочки» крупных застройщиков окажутся с нулевыми балансами.
Суды с застройщиком в 2025 году.
Судебная практика по новым положениям 214-ФЗ только формируется. По итогам двух месяцев 2025 года, мы получили абсолютно разные решения.
Норма закона прописана крайне неоднозначно: «ограничения применяются к договорам, заключенным до 01.01.2025, в части прав и обязанностей, возникших после 01.01.2025». Поэтому одни суды применяют 3% к ранее заключенным ДДУ, другие – нет.
Главная проблема заключается в определении момента возникновения права дольщика на компенсацию. С момента обнаружения дефектов? Предъявления требования застройщику? Направления досудебной претензии? На эти вопросы предстоит ответить вышестоящим судебным инстанциям. Первые серьезные сдвиги ожидаются во второй половине 2025 года.
Если у вас уже есть судебное решение, вступившее в законную силу, или исполнительный лист на взыскание, к сожалению, получить все присужденные компенсации, неустойки и штрафы с застройщика можно будет только после окончания моратория.
Если же передача жилья и выявление недостатков происходят уже в 2025 году, суды обязаны будут учитывать новую норму закона №214-ФЗ.
Порядок действий для обращения в суд по недостаткам в ремонте.
Ваше право на обращение в суд в 2025 году напрямую зависит от процесса приемки. В период с 1 января 2025 по 30 июня 2025 года действуют положения, согласно которым участники долевого строительства могут рассчитывать только на добровольное устранение недостатков застройщиком либо на компенсацию фактически понесенных вами расходов (договоры с подрядными организациями, чеки и т.п).
Убытки, причиненные в этот период, не могут быть взысканы судом в качестве компенсации по уменьшению покупной цены или на возмещение расходов, которые еще не были понесены.
В случае, если дольщик в период моратория зафиксирует имеющиеся недостатки в квартире и направит их застройщику, он может утратить право на дальнейшее предъявление финансовых требований:
- в части уменьшения покупной цены;
- возмещения расходов на устранение недостатков, которые еще не были понесены.
Поэтому мы рекомендуем взаимодействовать с застройщиком по одному из двух сценариев.
Вариант 1. Принять квартиру самостоятельно.
Вы можете подписать АПП без замечаний, заселиться и жить, ожидая окончания моратория. Если недостатки будут «обнаружены» после 30 июня 2025 года, их устранение потребует денежной компенсации, взыскание которой производится по общим правилам возмещения убытков. Ограничения, установленные Постановлением Правительства РФ № 1916, к этому времени перестанут действовать. В этом случае мы организуем проведение досудебной экспертизы и осуществим полное сопровождение вашего дела о взыскании денежных средств на устранение недостатков.
Вариант 2. Принять квартиру с нашим экспертом.
Застройщика об этом лучше не уведомлять. Иначе придется согласовывать документы и передавать дефектный акт, что автоматически лишает вас права требовать денежную компенсацию за указанные недостатки после 30 июня 2025 года.
На приемке вы получаете полный список недостатков, которые могут проявиться в процессе проживания в квартире, а также примерную смету их устранения. После приемки нужно сохранить документальное подтверждение выявленных дефектов в отделке (фото, видео) и ожидать нашего эксперта для составления экспертного заключения после 30 июня 2025 года.
Конечно, существует возможность продления Постановления Правительства РФ № 1916. Если это произойдет, вы по-прежнему сможете в рамках гарантийного срока предъявлять застройщику требования об устранении недостатков или компенсации фактически понесенных расходов.
Почему ЮК «Гарант»?
Наши эксперты приняли более 13 000 квартир, знают хронические проблемы каждого застройщика и дадут вам конкретные рекомендации по дальнейшим действиям на месте.
Взыскание компенсации за строительные недостатки – сложный комплексный процесс, требующий опоры на нормы ГК РФ, специального законодательства о долевом строительстве и защите прав потребителей. подробно про судебный процесс мы рассказывали здесь. При грамотном документировании недостатков, своевременном обращении и профессиональной поддержке у дольщика высоки шансы добиться компенсации.
Компания «Гарант» остается надежным защитником ваших интересов в любых условиях. Наши юристы работают в тесном взаимодействии с экспертами НОПРИЗ и НОСТРОЙ, что позволяет быстро ориентироваться в изменениях и добиваться справедливости. Мы помогаем дольщикам на всех этапах — от приемки квартиры до получения компенсации. Более 12 000 выигранных дел лишь подтверждают наш профессионализм.
У нас вы получите бесплатную консультацию и квалифицированную юридическую помощь без предоплаты.