Девелоперы продают квартиры в новостройках как «вторичку». Почему это происходит

В жилых комплексах Екатеринбурга в продаже появился пул квартир, которые по документам числятся «вторичкой». Как объясняют риелторы, аномальных изменений не произошло. Впечатление, что таких квартир стало гораздо больше, могло сложиться благодаря совпадению трех факторов.

Во-первых, на рынок выходят инвестиционные квартиры. Люди, которые смогли приобрести жилье в период действия доступной ипотеки, сейчас пытаются на нем заработать. В этом случае возможны два варианта. Если дом введен в эксплуатацию, то квартиры продаются по договорам купли-продажи. Если нет — то через договоры о переуступке прав. Такие квартиры некоторые девелоперы реализуют через свои отделы продаж, выступая, по сути, агентством недвижимости.

«В этом есть своя логика, поскольку квартиры так же могут отображаться на сайте застройщика вместе с обычной «первичкой» в этом же доме и выгодно отличаться по цене. Когда покупатели обращаются, им объясняют, что такое жилье по семейной ипотеке или по рассрочке не приобрести», — объясняет риелтор Иван Филимонов.

Не исключено также, что на рынке начали появляться квартиры «проблемных» заемщиков, кто неправильно рассчитал ежемесячные ипотечные платежи. Теперь они вынуждены продавать жилье по переуступке прав требования, чтобы поправить свое финансовое положение.

Во-вторых, сейчас очень часто один проект реализуют сразу несколько компаний. Схема обычно выглядит так: девелопер строит дома на участке землевладельца и расплачивается с ним квартирами. Тогда партнеры заключают технические сделки, чтобы перераспределить между собой недвижимость, а переданные квартиры продаются через паевые инвестиционные фонды.

В-третьих, застройщик может продать часть жилых помещений своей аффилированной структуре, чтобы в период падения спроса наполнить эскроу-счета и сохранить выгодные условия по проектному финансированию.

Застройщики активно практиковали искусственные продажи несколько лет назад — чтобы максимально оттянуть переход на эскроу-счета. Поначалу новая модель финансирования строек была непонятна инвесторам. Поэтому они пользовались лазейкой и скупали у себя квартиры. При продажах более 10% жилья в доме они могли достраивать его на средства дольщиков, не привлекая банковские кредиты.

По мнению риелторов, сегодня смысла в этом мало. Если у застройщика есть свободные деньги, то логичнее вложить их в стройку. Тогда компания сможет уменьшить размер проектного финансирования и снизить долговую нагрузку, рассказывает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Другой вариант — положить деньги на депозит или вложить в ценные бумаги и за счет этого компенсировать высокие банковские ставки, если продажи идут плохо.