Есть ли смысл в 2025 году покупать новостройки в инвестиционных целях? Мы не будем рассматривать здесь покупку для себя, для жизни. Поговорим о доходности. Инвестиции в строящееся жилье, именно жилье, не коммерцию, могут преследовать две разные цели.
Первая: покупка с целью перепродажи и получения дохода в конце проекта.
Вторая: Покупка с целью получения рентного дохода (сдача в аренду).
Проекты, в которые можно инвестировать, принципиально должны различаться в зависимости от цели.
Очень важно при выборе объекта четко представлять себе портрет потенциального покупателя или арендатора.
С целью получения максимального дохода от продажи следует учитывать несколько факторов:
✅️Вход в проект рекомендуется на нулевой или начальной стадиях, когда самая привлекательная цена. Однако, тенденция нашего времени – существенное снижение цен застройщиками непосредственно перед сдачей объекта на оставшийся пул квартир. Поэтому стоит присмотреться и к таким объектам.
✅️Инфраструктура, конечно, важна, но в данном случае важнее не ее наличие, а перспективы ее развития.
✅️По поводу транспортной доступности. Не секрет, что близость к метро может существенно увеличивать цену. Однако, ваш покупатель, будущий житель, может и не зависеть от муниципального транспорта, а передвигаться на собственном авто. Приобретя инвестиционную недвижимость не рядом с метро, вы сможете найти именно такого покупателя, сэкономив при этом на покупке. В данном случае следует выбирать ЖК с паркингами и задуматься о приобретении машино-места. Такое комплексное предложение для будущего покупателя увеличит ликвидность вашего объекта. Да и паркинг доходная инвестиция сама по себе. А объекты, расположенные не в районах массовой застройки, бывают зачастую гораздо интереснее по архитектуре, квартирографии, внутреннему обустройству, и конечно же, по цене.
✅️Инвестиция в недвижимость - история долгая, рассчитана на несколько лет. Поэтому надо понимать доходность с учетом источника финансирования. Например, если это ипотека, следует просчитать расходы по обслуживанию долга на время строительства: ежемесячные платежи банку, страховки и т.п.
📌Рассмотрим вариант: квартира формата евродвушка, метраж 35 кв.м. по цене 10 500 000 руб.
Семейная ипотека с первоначальным взносом 30% (3 150 000 руб.), по ставке 6% на 30 лет. В этом случае ежемесячный платеж составит 44 067 руб.
То есть за предполагаемый срок строительства 2 года дополнительные расходы составят 1 057 608 руб. (платежи банку) плюс страховка условные 60 000 руб. Таким образом, цена квартиры составит 11 617 608 руб.
Почему в нашем примере мы рассмотрели срок ипотеки 30 лет? Не случайно. Наша задача минимизировать сумму дополнительных расходов. Принципиального значения срок для вас не имеет, так как вы продадите квартиру гораздо раньше и погасите полностью долг перед банком. Но, если в нашем случае взять срок 20 лет, ежемесячный платеж составит 52 658 руб., а за 2 года 1 263 792 руб., и цена квартиры для вас будет уже 11 823 792 руб. (с учетом страховки).
Так что простая арифметика демонстрирует нам, что, если использовать ипотеку в качестве финансирования инвестиций, срок должен быть максимальный.
✅️Возникает вопрос, с отделкой или без? Представьте себе, что вы купили с отделкой, отделка во всем ЖК однотипная, да еще и цену объекта увеличивает. Далее ЖК сдается, и инвесторы начинают продавать. Много совершенно одинаковых квартир в одном месте. Как же вам выгодно продать? Никак. Продать можно только по цене ниже рыночной, иначе в чем смысл для потенциального покупателя? И цена эта может оказаться ниже, чем та, по которой вы покупали у застройщика с учетом всех расходов. Если взять без отделки и сделать интересный ремонт, но без особого фанатизма, тогда квартира будет иметь свою изюминку. Но тут также надо учитывать затраты на ремонт.
Вообще, с целью перепродажи лучше избегать объектов с типовой застройкой, больших площадей, в локациях, где много аналогичных ЖК. Такие квартиры будет сложно продать по интересной цене – слишком высокая конкуренция.
Меняется технология строительства жилья, подходы к жизненному пространству. Если ранее при дефиците жилья достаточно было типовых домов и квартир без особой архитектуры с минимальной инфраструктурой: садик-школа, то сейчас появляются разнообразные нестандартные планировочные решения, свои фишки, общественные гостиные, зоны отдыха, сады внутри ЖК и т.п. А что будет через несколько лет? Какие будут они, дома и ЖК будущего? Поэтому для инвестиций лучше брать что-то уже интересное.
Еще есть смысл не продавать сразу, а подождать пару лет, когда основная масса инвестиционных квартир уже будет распродана, конкуренция будет меньше. К тому же развитие микрорайона, его инфраструктуры и благоустройства за эти пару лет также повысят привлекательность вашей квартиры в глазах потенциальных покупателей. Но тут опять же надо считать, исходя из источника финансирования.
А что же лучше приобрести с целью получения рентного дохода?
✅️Входить в проект лучше, когда в ЖК уже есть сданные очереди, основная инфраструктура, есть ощущение жилого микрорайона. Срок сдачи достаточно скоро.
✅️Здесь как раз важна доступность общественного транспорта, так как арендаторы в основном приезжие люди без своего автотранспорта.
✅️Для сдачи квартиру лучше брать с отделкой, чтобы не заморачиваться с ремонтом, а однотипность отделки не сильно важна, как в гостиницах. Придать квартире уникальность и свою индивидуальность поможет грамотный хоумстейджинг.
✅️Также надо избегать больших площадей. Быстрее всего и эффективнее сдаются студии и однокомнатные квартиры. Если вы предпочитаете семейных арендаторов, то вполне удачно можно сдать и двухкомнатную. Тот аргумент, что трешку же можно сдать дороже, работает плохо. Во-первых, срок экспозиции таких квартир гораздо дольше, а за это время теряются деньги, во-вторых, сложнее найти такую семью, которая готова снимать дорогую трехкомнатную квартиру, скорее это будет какая-то группа товарищей, хорошо, если родственников, а чем больше людей, тем больше проблем. Такие квартиры любят снимать бригады, приезжающие на аккордные работы, это могут быть вполне приличные люди, инженеры, архитекторы и т.п., но снимают они не на длительный срок, а на период их проекта 3-6 месяцев, не больше.
✅️По источникам финансирования. Если это ипотека, то опять же надо понимать, перекрывает ли арендная плата расходы по ипотеке и срок окупаемости.
✅️Для аренды вполне допустимы квартиры в масштабных ЖК. Однако, на стройке мало кто захочет жить, это следует учитывать, обращая внимание на количество очередей строительства или хотя бы на обособленность сданных.
💡Так можно ли инвестировать в недвижимость в 2025 году? В эпоху высокой ключевой ставки и исключительно привлекательных ставок по вкладам? Можно, только осторожно. Тщательно выбирать объект, исходя из целей. Просчитать возможную доходность, исходя из всех факторов. И помнить, вклады, ставки ‑ это все мимолетно, а недвижимость это вложение в будущее, гарантированный пенсионный фонд, капитал для детей, уверенность в завтрашнем дне.
Больше новостей на моем Телеграм канале