Исходные данные:
Локация: Москва, Автозаводская
Квартира: 3-комнатная, 75 м², 6 этаж, старый фонд, под ремонт
Запрос на реинвестицию – довольно частая история в Смарент. Чаще всего к нам обращаются с целью повысить арендный доход, улучшить ликвидность портфеля. На этот раз цель была немного в другом: в первую очередь, решить семейный вопрос, что, однако, не отменяет два других запроса.
К нам обратился клиент, у которого была хорошая просторная «сталинка», но с плохим ремонтом. Добавить несколько миллионов рублей, чтобы привести квартиру в порядок, мы посчитали в данном случае нецелесообразным, и сейчас вы поймете почему.
Квартира: Мы осмотрели квартиру, определили её плюсы и минусы. Это, на самом деле, важный момент – найти конкурентные преимущества продаваемого объекта. И здесь изюминкой оказалась уникальная планировка. Это была распашонка с высокими потолками и БЕЗ НЕСУЩИХ межкомнатных перегородок. В этом случае благодаря большой площади отсутствие ремонта – это даже преимущество: покупатель сможет изменить планировку под свои потребности, и не переплачивать за ненужный ему ремонт и демонтаж.
Квартира не была в аренде, а просто простаивала. Аналогичные квартиры в «сталинках», но в более хорошем состоянии и с меблировкой сдаются в этом районе по 120-150 тыс. рублей в месяц. Но цель клиента была в другом.
Запрос клиента: Собственник хотел продать квартиру и поделить вырученные средства между двумя детьми. Один из детей не планировал покупать недвижимость, ему нужны были живые деньги. А второй ребенок хотел купить квартиру в Москве в перспективной локации с потенциалом роста цены и выгодной арендой под нашим управлением.
Стратегия: Мы оценили квартиру в 23,5 млн рублей, привели квартиру в порядок (убрали все лишнее, провели профессиональную уборку), сделали фотографии и поставили в рекламу на популярных площадках. Наша стратегия сработала, мы верно определили целевую аудиторию и цену и сразу поймали хороший спрос: в первые же дни было пять просмотров. Квартира была продана за 24 млн рублей всего ЗА НЕДЕЛЮ семье с ребенком для личного проживания. Они искали квартиру конкретно в этом или в соседнему доме. Поэтому рассказы, что вторичка совсем не продается или месяцами висит в экспозиции, – это часто не более чем некачественная работа риелторов.
И мы переходим к следующему этапу: подбору новой квартиры.
Требование к новому активу: Квартира должна быть уже ГОТОВОЙ или с близкими ключами. Льготная или семейная ипотека для клиента была недоступна, что открывало нам возможность поиска квартиры по переуступке и на вторичке.
Ключевые моменты: новый дом, перспективная локация с точками роста, однушка с отделкой, не ниже 3-го этажа, пешая доступность до метро (не более 7-10 мин). Наш бюджет составлял 12 млн рублей, но один миллион мы отложили на меблировку – это гарантия успешной и выгодной аренды.
В этом бюджете (до 11 млн) с учетом требований клиента в продаже в ноябре 2024 года были только студии, но запрос на однушку, а не студию – это был принципиальный момент.
В итоге мы выбрали проект «Новое Очаково» от ПИК и забронировали однушку 34 м2 с whitebox. Клиент был готов отказаться от требования отделки, сделать ремонт и доиграть планировку. Это средний этаж с видом во двор. Мы решили не спешить со сделкой, а подержать бронь и посмотреть за рынком. В это время деньги лежали на краткосрочном вкладе, что дало нам прибавку в бюджет еще в 240 тысяч. Другие варианты так и не появились, даже на вторичке и по переуступке. В итоге во второй половине декабря мы вышли на сделку, подписали ПДКП (поскольку дом был уже введен в эксплуатацию), оплатили и буквально через месяц получили ключи. Сейчас клиент делает ремонт. Цена покупки с учетом скидки составила 10,67 млн ₽. Сейчас на вторичке аналогичные квартиры в этом ЖК без ремонта стоят 12,5 млн рублей, а у застройщика однушек больше в продаже нет.
Арендная ставка для такой квартиры с красивым ремонтом качественной меблировкой от Смарент составит не менее 75 тысяч рублей. Это ЗАО, район Матвеевского кластера, 3 минуты пешком до МЦД Очаково с легким доступом на метро и до Москва-Сити, и до центра, и до аэропорта Внуково. Локация будет развиваться, расти и дорожать.
Результат:
Цена продажи исходной квартиры: 24 млн рублей, срок – одна неделя
Цена покупки: 10,67 млн рублей (требуется ремонт и меблировка) + 12 млн рублей наличными
Ожидаемая аренда: ≈ 75 тыс. руб./мес.
Вывод: клиент решил семейный вопрос, продал старый фонд и реинвестировал деньги в новостройку с большими точками роста