Две недели назад мой риэлтор, с которым мы 9 месяцев назад брали ипотеку под 8% в строящемся доме на Пулковских высотах, написал именно с таким предложением.
Новый ЖК на Октябрьской набережной, рядом скоро построят мост через Неву. Старт продаж. А минимальные цены обычно как раз на старте продаж.
Я вежливо ответил, что мне, конечно, приятно, что он считает меня человеком, который каждый год скупает недвижимость, но с ипотекой в 30% годовых это звучит как-то не очень.
Но тут выяснилось, что есть вариант рассрочки без процентов.
Первый вариант, который мне предложили:
- Студия от 6,5 млн рублей на берегу Невы в 15 мин от центра.
- Срок сдачи 2028 год.
- График платежей:
• 1,3 млн — сейчас
• 1,3 млн — через год
• Остаток ~4 млн — в 2028 году
Не слишком бюджетно, но зато перспективная локация, и можно войти в сделку с относительно небольшими деньгами на старте.
Почему застройщики дают такие условия? В чем подвох?
Льготной ипотеки больше нет, а за стандартные 30% годовых никто не берет. Поэтому застройщики придумали рассрочки без переплаты или с минимальной переплатой (6-10%), чтобы привлечь покупателей.
Есть разные варианты рассрочек, например 20% по 5 каждый год, либо 20/20/60. Но суть одна - платишь сейчас первый взнос, остальное разбивается еще на 2-4 платежа на 2-4 года.
Итого у нас: квартира в перспективном месте, с удобными платежами и без переплат банку — похоже на отличный вариант.
Вообще сейчас в Питере студию в стройке можно купить от 3,6 млн р. Да, это не самые привлекательные локации (Новосаратовка, Новое Колпино и тп), но если это не вопрос места жительства, а вопрос инвестиций, то звучит здраво.
Но одно дело - студия на окраине да 3,5 млн, а другое - на набережной Невы за 6,5 млн. Совершенно разный бюджет.
У меня нет уверенности, что к 2028 году будет вся сумма на руках. Да, на первый взнос я сейчас найду. На второй через год - тоже. А вот что делать с остатком?
Можно понадеяться, что ставка ЦБ за 3 года упадет насколько, что ипотека уже не будет казаться такой уж ужасной идеей. И арендаторы будут перекрывать ежемесячные платежи.
А при негативных сценариях продать по переуступке с долгом. Цена же зафиксирована - это плюс. Так что за 3 года точно будет рост актива.
Но с другой стороны, я не люблю расставаться со своими активами. Рассматриваю это как инвестиции в долгосрок. Поэтому сейчас часть своих думаю переложить в квадратные метры. Пусть пока и виртуальные. Да, ставки сейчас еще высокие, но видна тенденция к понижению.
Кто-то может сказать, что лучше погасить уже имеющуюся ипотеку. Но это не так. Ипотека, которая у меня уже есть, взята под 8% годовых. То есть ее будет выгодно заранее гасить, когда ставка ЦБ будет ниже 8%. А сейчас по сути это деньги с дисконтом. Которые лучше держать на вкладе по 22%, а разницу класть к себе в карман.
Но как только ставка ЦБ будет снижаться, то и процент по депозитам будет падать. А спрос на недвижимость будет расти, так как кредиты станут доступнее. Плюс даже за последний год стоимость квартир не опустилась, а даже немного подросла. Вон, моя евродвушка в стройке за год прибавила почти миллион (с 6,35 млн до 7,3 млн р). Поэтому я не вижу причин, по котором метры могут стоить дешевле.
В общем, со всеми этими мыслями я переспал. И принял решение. Как думаете, какое?
О самом решении расскажу завтра. Если интересно - не пропустите.
А пока можете написать, как бы вы поступили на моем месте?