Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Как можно поделить ипотечную квартиру, если супруги развелись, а квартира оформлена на одного из супругов.
Развод между супругами не отменяет их обязательств перед банком, они все равно должны отвечать по общим кредитным обязательствам. Банки, как правило, подстраховываются, второй супруг является созаемщиком или поручителем с солидарной ответственностью. В случае невыполнения обязательств по ипотеке, банк вправе предъявить требования к любому из супругов (ст. 45СК РФ, ст. 322 ГК РФ).
Все выплаты по ипотечному кредиту во время брака - общие, и неважно, какой был личный вклад или доход в это время у каждого супруга.
При разделе ипотечных обязательств каждый супруг имеет право требовать:
- либо половину уплаченных по кредиту денежных средств,
- либо половину самого жилья (а находится оно в залоге у банка, пока долг не выплачен полностью) (п. 3 ст. 38, п. 1 39 СК РФ, п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").
Какие варианты в данном случае могут быть:
а) Вариант без обращения в банк, в суд подается иск о разделе оставшейся задолженности и процентов по ипотечному кредиту.
Супруги продолжат выплачивать ипотеку, но поделив выплаты на каждого из супругов и оформив на каждого в собственность ½ долю жилого помещения.
Однако это не препятствует банку потребовать долг с супруга, который не платит по ипотеке. Банк вправе обратить взыскание на заложенное жилье. Кроме того, супруга как созаемщик/поручитель продолжает отвечать по обязательствам перед банком за бывшего супруга. Иными словами, если ипотека оформлена на бывшего супруга и тот не платит за свою часть, супруга будет за него платить, а в дальнейшем может взыскать в суде выплатившую за бывшего супруга сумму.
б) Второй вариант без обращения в суд, обратиться в банк, изложить свою историю с разводом и договориться с банком о заключении соглашения на новых условиях или пересмотреть старый кредитный договор об изменившихся условиях оплаты ежемесячных платежей, а также кто после погашения кредита будет собственником жилья (или его части), какой размер компенсации получит другой супруг.
Например, можно договориться, что далее вы оплачиваете все платежи по ипотеке, берете на себя все риски, получаете жилье в собственность, а второму супругу выплачивается оговоренная сторонами денежная компенсация или наоборот (п.2 ст. 38 СК РФ, ст. 391 ГК РФ).
в) Третий вариант, на тот случай, если супруги не хотят дальше оплачивать ипотеку, договориться с банком о продаже квартиры, часть денег из которых часть уйдет на погашение всех обязательств перед банком, оставшаяся часть денег от продажи будет поделена между супругами. Необходимо иметь ввиду, без банка квартиру продать самостоятельно нельзя, т.к. она находится в залоге у банка, поэтому, только с банком можно согласовать условия о продаже ипотечной квартиры (ст. 59 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости).
г) Четвертый вариант, когда банк обращает взыскание на квартиру и ее продает, в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, т.е., заещик/созаемщик/поручитель не платит ежемесячный платеж по кредиту, В этом случае банк сам инициирует судебное разбирательство и продает жилье, если никто из супругов не погасит кредит. После удовлетворения своих требований по кредиту, оставшуюся от продажи сумму поделит между супругами (гл. Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".