На что ты обращаешь внимание, когда покупаешь квартиру в новостройке? На этажность дома, планировку, отделку, парковку? А задумывался ли ты о том, какие магазины, кафе или сервисы будут расположены на первых этажах? Оказывается, что коммерческая инфраструктура — это не просто «дополнение» к жилью, а ключевой фактор, который может сделать дом удобнее, престижнее и даже дороже. Давай разберемся, как это работает и почему важно не упускать этот момент из виду.
Почему коммерческая инфраструктура так важна?
Представь: ты переезжаешь в новый район, где рядом с домом есть супермаркет, аптека, кофейня, фитнес-клуб и детский центр. Тебе не нужно ехать за хлебом на другой конец города или искать салон красоты через навигатор. Всё под рукой — это и есть коммерческая инфраструктура. Но ее роль гораздо глубже, чем просто удобство:
Коммерческая инфраструктура повышает стоимость жилья.
Грамотно спроектированные коммерческие помещения могут увеличить стоимость всего жилого комплекса на 20%. Чем привлекательнее и функциональнее первые этажи, тем выше ценится недвижимость.
Коммерческая инфраструктура создает уникальность проекта.
Выделяет жилой комплекс среди других. Например, наличие экологичного супермаркета, коворкинга или авторской пекарни делает комплекс особенным.
Коммерческая инфраструктура улучшает безопасность и внешний вид комплекса.
Освещенные витрины, камеры наблюдения, охрана и ухоженные фасады коммерческих зон снижают риски вандализма и создают приятную атмосферу.
Коммерческая инфраструктура формирует первое впечатление.
Когда потенциальный покупатель приходит в ЖК, он сначала видит не квартиру, а входные группы, вывески и витрины. Это «лицо» проекта, которое влияет на решение о покупке.
Ошибки, которые допускают застройщики
К сожалению, не все девелоперы понимают ценность коммерческой инфраструктуры. Вот типичные промахи:
- Непривлекательные площади. Застройщики часто делят первые этажи на маленькие помещения, чтобы быстрее их продать. Но такие «клетушки» не подходят для современных форматов — например, супермаркетов или фитнес-центров, которым нужно больше пространства.
- Игнорирование потребностей жителей. Если в доме с молодыми семьями открыть три бара и ни одного детского центра — это провал. Коммерция должна соответствовать аудитории.
- Экономия на дизайне. Темные коридоры, узкие входы, отсутствие пандусов — всё это отпугивает и арендаторов, и покупателей квартир.
- Продажа коммерции «кому попало». В Ростове есть жилой комплекс, который презентовался как бизнес-класс. Но, после ввода дома в эксплуатацию, на первом этаже открыли супермаркет «Магнит». Застройщик к этому времени еще не распродал свои квартиры и сам себе подпортил позиционирование.
Как спланировать коммерческую инфраструктуру правильно?
- Учитывать класс жилья и локацию
Нельзя применять шаблоны. В элитном ЖК в центре Москвы уместны бутики и рестораны, а в спальном районе небольшого города — аптеки, продуктовые магазинчики и химчистки. Доля коммерческих площадей в жилом комплексе Ростова-на-Дону, к примеру, должна составлять примерно 4-6% от общей застройки, а вот в Батайске - 3-5%. Но в зонах деловой активности (например, рядом с офисами) доля может быть выше — до 20%.
- Использовать паркинги с умом
Подземные и наземные парковки — это не только место для машин. Здесь можно разместить магазины формата «у дома» (дарксторы), автосервисы, автомойки, фитнес-залы или даже кафе. Почему это выгодно? В паркингах безопасно, аренда дешевле, чем на первых этажах, а шумные заведения не мешают жильцам.
- Соблюдать принцип «город в городе»
Эта концепция предполагает, что все необходимое для жизни (работа, магазины, отдых) находится в 15 минутах ходьбы. В новостройках это реализуется через смешанную застройку (жилье + офисы + магазины), общественные пространства (скверы, площадки для мероприятий) и доступные сервисы для разных возрастов (детские кружки, центры для пенсионеров). Например, на 5 тысяч жителей нужно около 8–9 салонов красоты разных форматов (бюджетные, люксовые, мужские барбершопы).
Как коммерческая инфраструктура влияет на стоимость квартир?
Допустим, есть два одинаковых жилых комплекса. В первом — пустующие первые этажи с запыленными стеклами и написанными на них матерными словами. Во втором — яркие витрины, кофейня с летней террасой, фитнес-клуб и магазин фермерских продуктов. Где квартиры будут дороже? Конечно, во втором случае. Почему? Во-первых, это удобно. Жильцы экономят время и деньги на поездках. Во-вторых, привлекательно. Ухоженная коммерция делает район популярным. Ну и в третьих, стабильный спрос. Хорошая инфраструктура привлекает арендаторов, что поддерживает доходность.
Я продавал коммерческое помещение на Вертолетном поле в Ростове-на-Дону. Его неохотно смотрели покупатели. После того как в доме открыли Пятерочку, помещение купили через 2 недели, еще и на 18% дороже от первоначальной цены. Мы с собственником подняли стоимость, так как увидели шквал обращений от интересантов.
Советы инвесторам: как выбрать коммерческое помещение в новостройке?
Если ты хочешь вложить деньги в коммерческую недвижимость, обрати внимание на следующие аспекты:
- Трафик. Сколько людей проходит мимо? Есть ли поблизости офисы, ВУЗы, школы?
- Формат помещения. Подходит ли оно для сетевого арендатора (например, для аптеки нужно не менее 50 м², а для супермаркета - витринные окна).
- Конкуренция. Если в районе уже пять продуктовых магазинов, шестой может не выжить.
- Ограничения. Например, запрет на продажу алкоголя рядом со школами или требования к вентиляции для ресторанов.
- Долгосрочные договоры. Аренда с юрлицами (особенно сетевыми компаниями) надежнее: они платят стабильно и делают ремонт за свой счет.
С точки зрения доходности аренда коммерции приносит 8–10% годовых, что вдвое выше, чем аренда жилой недвижимости. Стоимость объекта всегда растет по мере заселения района. Ликвидность коммерции ниже, чем у квартир, но это консервативный актив с долгосрочной перспективой.
Мы пообщались с жителями жилого комплекса «Вересаево» и выявили три самых распространенных вопроса, на которые хотим ответить:
Что делать, если в моем доме неудобная коммерция?
Объединяйтесь с соседями! Собственники могут требовать от арендаторов соблюдения правил или даже менять их через суд.
Кто отвечает за коммерческую инфраструктуру — застройщик или управляющая компания?
Застройщик проектирует и сдает помещения, но УК может влиять на их наполнение через согласование с собственниками.
Может ли слишком много магазинов навредить?
Да. Перенасыщение приводит к пустующим площадям и снижению арендной ставки. Важен баланс.
Грамотная коммерческая инфраструктура — это не просто «плюс» в новостройке, а необходимость. Она делает жизнь удобнее, повышает статус района и приносит доход как жильцам (через рост стоимости квартир), так и инвесторам. Застройщикам стоит отказаться от шаблонов и проектировать коммерческие зоны, ориентируясь на реальные потребности людей. А покупателям — внимательно изучать, что будет расположено на первых этажах, прежде чем подписывать договор. Ведь от этого зависит не только комфорт, но и твои будущие инвестиции.
Хорошая коммерческая инфраструктура там, где тебе не нужно садиться в машину за хлебом, где дети гуляют под присмотром камер, а вечером можно выпить кофе с соседом. И именно такие проекты будут цениться в современном обществе.
Получить бесплатную консультацию по выбору коммерческого помещения можно по телефону: +7 (863) 226-10-15