Последнее время появилось очень много рекламы торгов по банкротству. И после очередной волны меня спросил один из подписчиков не интересовалась ли я этим вопросом. Вот обучением не интересовалась, но могу рассказать кое-что интересное по этому поводу.
Что продают на торгах по банкротству
Торги по банкротству - это реализация всего ценного имущества человека, задолжавшего деньги. У человека могут изъять все, что стоит каких-то денег. В свое время даже проходили смешные новости, что судебные приставы изъяли собаку, после чего человек быстренько погасил долги. Правда некоторое время назад судебным приставам запретили изымать домашних животных.
Но с точки зрения бизнеса интересны активы на которые есть достаточный спрос и можно легко оценить их рыночную стоимость. На торгах продают автомобили, тракторы и другую технику, гаражи, квартиры и нежилые помещения. Например, сейчас идут торги на нежилое помещение площадью 15.1 квадратный метр, начальная цена 3.947 миллиона рублей. По сути просто кто-то купил общежитие, нарезал на крохотные студии и продал их. На Циане продается аналогичный объект, но уже с мебелью за 5.3 миллиона рублей. Еще на Циане есть объявление-конкурент, но за 6 миллионов, его не могут продать с января. Там продавец честно снижает цену, но пока безрезультатно.
Вот если представить себе ситуацию, что в торгах примет участие только один человек, который купит помещение за 3947000 рублей, а потом продаст за 5300000, при этом он не будет тратить деньги на риэлторов, то его профит после уплаты НДФЛ составит 1177110 рублей или 29.8% - это максимум, который можно выжать и который впечатляет. Но поскольку торги по банкротству сейчас активно пиарят, а помещение за 5.3 миллиона еще никто не купил, то предлагаю посмотреть на промежуточный вариант: покупка за 4.2 миллиона, продажа за 5.2, профит 20% после уплаты налогов. Хотя и этот вариант расчета дохода кажется мне завышенным. И тут стоит задуматься о том, что продажа квартиры связана с ее показами. И тут вы либо нанимаете риэлтора, который будет вести переговоры и показывать объект за вас, что сразу же снижает прибыль, либо вы тратите свое время, то есть фактически вы продаете много своего времени и за это получаете миллион или уменьшаете свою потенциальную прибыль.
Жилые помещения - отдельная история
На торгах продают очень много жилых помещений - квартир, находящихся в очень разном состоянии от убитых до отремонтированных по высшему разряду. Опять же покажу на конкретном примере: трехкомнатная квартира в Вешняках площадью 59.9 квадратных метров за 16 025 646 рублей, цена квадратного метра 267 540 рублей, что кажется не дорого. Сейчас в данном доме нет объектов на продажу, но если покапаться на Циане в архиве, то там найдется 2 объявления 2025 года с меньшей ценой квадратного метра.
И вот тут оказывается, что надо как-то больше разбираться в рынке. По данным сайта www.irn.ru средняя стоимость квадратного метра в том районе 214к и на этом фоне 267к выглядит завышенным ценником. То есть далеко не все объекты продаются значительно ниже рыночной стоимости. И я не говорю, что данную квартиру не удастся продать дороже, но тут вопрос времени и рисков.
Другой пример - однушка в Строгино. Она продается за 11 600 000 рублей, фотографий квартиры внутри нет. Квартиры-конкуренты продаются за 12.6 и 13.6 миллионов. То есть профит может составить 1-2 миллиона до уплаты НДФЛ или 7.4-14.8% от суммы вложения. Да в целом даже 7.4% не плохо, если объект удастся реализовать быстро. Но как быстро? Квартира за 12.6 миллионов рублей продается уже месяц....
Ну и самое противное, по данному объекту на площадке не представлены какие-либо документы. То есть потенциальный покупатель не знает зарегистрирован ли кто-то в квартире. Если да, то этого человека придется снимать с регистрации через суд. Но! Есть определенные категории людей, которых не получится снять с регистрации, например, те, кто отказался от приватизации, но за это получил право пожизненного проживания в квартире. И может получиться так, что вы купили квартиру, а выписать кого-то не получится. В интернете можно найти много судебных решений по результатам которых не удалось снять кого-то с регистрации... А подобную квартиру вряд ли кто-то у вас купит. И в данном случае на вопрос "что можно заработать на торгах по банкротству" лучше всего будет ответить "головную боль".
Да и вообще это отдельный вопрос как продавать квартиру, купленную на торгах. Результаты торгов через некоторое время и оспорить могут... Опять же подобные судебные решения есть в интернете и это не просто пугалка - это реальность.
Торги стали популярны
Раньше торги были чем-то редким, поэтому можно было встретить объявления с интересными ценами. Но опять же пока готовила эту статью наткнулась на судебное решение, что продажа квартиры на торгах была отменена бывшим владельцем из-за заниженной стоимости. Мол, приставы продали дешево, а пострадал он. И я думаю, что подобных случаев было много, ведь должнику хочется любой правдой или не правдой оспорить реализацию имущества. Получается, что из-за того, что низкая стоимость не выгодна бывшему собственнику, а иногда и должникам, а к тому же о торгах стали узнавать люди, цены на них подросли. Поэтому я допускаю, что раньше это был прекрасный бизнес, но сейчас доходность в нем очень сильно упала.
Про обучение
Я не проходила обучение, хотя иногда попадается реклама бесплатных курсов, поэтому я могу только строить догадки и предположения. Если человек запустил свою школу, тратить на ее раскрутку большие деньги, значит это приносит ему прибыль. Но при этом человек имеет свободное время. И вот тут вопрос: значит торги по банкротству не приносят таких денег, что человеку интересно заниматься только ими? Потому что если бы человек знал, что покупка квартиры ему принесет гарантированно 10% за 2-3 месяца, то он бы мог привлечь кредитные средства и покупать все, что только продают. Но он этого не делает! Не делает потому, что есть риск застрять в объекте и заморозить свои деньги на долгие годы.
Поэтому я могу долго смотреть на рекламу где сказано, что вас научат покупать объекты дешевле их стоимости на торгах. Но если бы это было так, я уверена, что человек бы сам активнее занимался торгами, а не тратил время на обучение других людей... Я так говорю потому что если бы у человека было бы хотя бы 7 квартир в работе, он бы не отрывался от телефона, а только вел переговоры с потенциальными покупателями, проводил показы, а остаток времени тратил на поиск новых объектов и подачу заявок. Но у человека есть свободное время, а значит он недозагружен торгами...
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке.