Жители республики в 2024 году оформили более 11 тысяч ипотечных жилищных кредитов на сумму 28,5 миллиарда рублей. Ипотечный портфель на начало января достиг 81 миллиард рублей. Такую статистику приводит Отделение Банка России в Туве. Каковы ожидания ипотечного рынка в наступившем 2025 году и что делать заёмщикам, если нет возможности платить по ипотеке — читайте в статье нашего корреспондента.
Ипотека-2025: Стандарт защиты ипотечных заемщиков
В январе текущего года начал действовать стандарт защиты ипотечных заемщиков. Благодаря этому стандарту банки станут более подробно информировать своих заемщиков об условиях кредита, а высокорисковые схемы уйдут в прошлое. То есть этот документ стоит на страже интересов заемщиков. Стандарт, в частности, нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту деньги не на счет эскроу, а на аккредитив, где они потом находятся долгое время и не используются по целевому назначению. В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры (кешбэк). Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.
Банк не вправе будет получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. В ипотечном стандарте также закреплены принципы определения условий ипотечного договора, описано, что должен учитывать кредитор при установлении суммы кредита, срока, возможных комиссий и других параметров.
Рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки. В документе также описано, какие сведения банк обязан раскрыть заемщику в понятной форме до заключения договора и о каких рисках предупредить. Кредитная организация обязана ответить на вопросы заемщика по ипотечному кредиту и сопутствующим услугам. Стандарт стал обязательным для банков с 1 января 2025 года и будет распространяться на договоры, заключенные после этой даты. С 1 января банки также будут обязаны при получении от заемщика вознаграждения за установление пониженной процентной ставки честно информировать его о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна ли для него эта услуга. Также банк должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.
Каким был ипотечный год-2024
Главная особенность и одновременно вызов на ипотечном рынке — это отмена с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки и ужесточение параметров других госпрограмм. Это охладило рынок — темпы выдач и рост ипотечного портфеля замедляются. Сейчас государством субсидируются ставки по семейной ипотеке, IT – ипотеке, сельской ипотеке. Безусловно, все они адресные и каждая играет свою роль. По данным Отделения Банка России в Туве, жители республики в 2024 году оформили 11,5 тысячи ипотечных жилищных кредитов на сумму более 28 миллирадов рублей. Ипотечный портфель на начало января достиг 81 млрд рублей. Ипотечные кредиты на рыночных условиях тоже выдаются, но в меньших объемах. В основном к ней прибегают, чтобы улучшить свои жилищные условия. Такие заемщики либо имеют сбережения, либо продают прежнее жилье и берут кредит только на недостающую сумму. Люди рассчитывают, что при снижении ставок смогут перекредитоваться. Безусловно, кто-то такое решение о покупке жилья отложит, воспользовавшись возможностью накопить побольше на первоначальный взнос, ведь ставки по вкладам сейчас тоже высокие.
Рефинансирование ипотеки
Выгоднее всего обращаться за рефинансированием, когда есть возможность снизить ставку и уменьшить переплату. Это особенно актуально для заемщиков с ипотекой. Для этого сначала обратитесь в свой банк и расскажите о своих намерениях. Возможно, вам предложат уменьшить процент в ходе реструктуризации — обычно оформить ее проще, чем рефинансирование.
«Случается, что банки идут на уступки — порой им выгоднее снизить ставку, чем потерять клиента, готового рефинансировать кредит в другой организации. Если ваш банк не согласен менять условия договора, рассмотрите вариант рефинансирования у разных кредиторов. Но учтите, что перекредитование не всегда помогает сэкономить — лучше заранее просчитать, принесет ли оно пользу вашему бюджету», отмечают в Отделении Банка России в Туве. Для того, чтобы посчитать выгоду перекредитования, надо сравнить сумму переплаты по-старому и новому кредитам.
Посмотрите график платежей по текущему кредиту — в личном кабинете на сайте банка, в мобильном приложении или в кредитном договоре. Оцените, сколько вы уже выплатили, и какую сумму еще осталось внести. Если вы выплатили уже больше половины кредита, не факт, что рефинансирование будет оправданно даже при более низкой ставке. Если вы уже взяли ипотечный кредит под обычный рыночный процент, его можно рефинансировать по льготной ставке, когда в семье появился ребенок. Но должны быть соблюдены все условия госпрограммы: требования к возрасту ребенка, жилью, наличие российского гражданства у детей и заемщиков.
Также важно, чтобы к моменту оформления заявки вы уже выплатили не менее 20% от первоначальной стоимости квартиры. Ведь льготный кредит не может превышать 80% стоимости жилья. При этом банк вправе сам решать, рефинансировать кредит или нет. Если вам отказали в одном банке, стоит попробовать обратиться в другой. Возможно, там вам пойдут навстречу. Заключить новый кредитный договор или переоформить прежний на льготных условиях нужно успеть до конца 2030 года.
Ипотека есть, а денег нет
Ипотека есть, а денег нет, что делать?
Если человек не справился с платежами, запаниковал, пропустил несколько платежей, не надо дальше следовать этой тактике, всегда разумнее прийти в банк и обсудить создавшееся положение. Для тех, у кого снизился доход, с 2019 года работает механизм ипотечных каникул. Длиться они могут до полугода, заемщик в этот период защищен, банк не может расторгнуть с ним договор или взыскать жилье. Такую передышку можно сделать только один раз.
Для получения каникул должны быть соблюдены условия: в ипотеку оформлено единственное жилье, размер кредита не превышает 15 миллионов рублей, человек попал в сложную ситуацию, которая резко ухудшила его финансовое состояние. Эти ситуации регламентированы законом об ипотечных каникулах. Для понимания, это может быть потеря работы, потеря трудоспособности, например, по болезни или из-за ухода в декрет, резкое снижение дохода, когда средний доход за два последних месяца упал больше, чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год, и платежи по ипотечному кредиту теперь составляют больше половины дохода.
Даже если человек уже пропустил платеж по кредиту, банк не может отказать. Пени и штрафы за просрочку на весь льготный период будут заморожены — погасить их надо будет после каникул. Если вы планируете оформить ипотеку, то с помощью кредитного калькулятора прикиньте, сколько всего денег вам придется отдать банку и как долго нужно будет гасить ипотеку. Такой калькулятор есть на сайте «Финансовая культура» https://fincult.info/. Он позволяет легко и быстро рассчитать график платежей по интересующему вас кредиту, оценить свои возможности погасить долг без просрочек.
Частичное или досрочное погашение
Если вы планируете получить материнский капитал или деньги от продажи другой недвижимости, то их можно внести на погашение ипотеки. Когда вы гасите часть долга досрочно, банк уменьшает вам срок кредита или размер платежей — на ваше усмотрение. Полное погашение — это когда вы полностью закрываете ипотечный договор. Если вы выбираете частичное погашение, то вносите сумму больше ежемесячного платежа по ипотеке и выбираете один вариант: сокращение срока или уменьшение ежемесячного платежа. Если выбираете уменьшение срока, то ежемесячный платёж не изменится, но вы закроете ипотеку быстрее и сэкономите на процентах. Другой вариант — уменьшение ежемесячного платежа. В этом случае срок кредита не изменится, но платеж станет меньше.
А. Ооржак