14 февраля 2025 года ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Это, конечно, не стало сюрпризом, но хотелось бы уже начать видеть снижение. Виктор Зубик, основатель компании Smarent анализирует, как сохранение ключевой ставки ЦБ повлияет на рынок недвижимости, ждать ли снижения цен и как меняется стратегия инвесторов.
Ставка ЦБ держится на уровне 21%
14 февраля 2025 года ключевая ставка ЦБ осталась неизменной, хотя многие ожидали ее снижения до 18-19%, если судить по росту фондового рынка. Однако, учитывая, что в декабре 2024 года мы легко могли увидеть ставку 22-23%, ее сохранение на уровне 21% можно считать условным снижением. Не сделали хуже – уже хорошо.
По прогнозам ЦБ, в 2025 году ставка может колебаться от 19 до 22%, и это базовый сценарий, а при оптимистичном развитии событий ставка в лучшем случае снизится до 17-18%. Однако даже такое ослабление вряд ли существенно повлияет на рынок недвижимости, который уже адаптировался к текущим условиям. Также Эльвира Набиуллина видит риски, связанные с рассрочками.
Как сохранение ставки ЦБ повлияет на рынок недвижимости?
Если мы рассуждаем о взаимосвязи ключевой ставки и рынка недвижимости, то при высокой ставке, например, 21%, аренда может расти, так как люди не могут позволить себе купить квартиру из-за дороговизны ипотеки. Однако сами цены на недвижимость не всегда растут в таких условиях. Они могут увеличиваться только в определенных локациях, где есть спрос или внешние факторы роста, такие как развитие района, открытие метро или завершение строительных проектов. Например, Матвеевский кластер около метро «Аминьевская» — яркий пример такого роста. При этом я всегда подчеркиваю, что инфляция не всегда напрямую влияет на рост цен на недвижимость, несмотря на распространенное мнение, что эти показатели движутся синхронно.
Центральный банк отмечает, что жесткая денежно-кредитная политика создает предпосылки для замедления инфляции к 2026 году, что может привести к снижению ключевой ставки. Однако в ближайшее время ЦБ может даже повысить ставку до 22-23%, если справиться инфляцией не будет получаться. Это контрастирует с прогнозом годовой давности, когда ЦБ предполагал, что к 2025 году средняя ключевая ставка составит 8-10%. Сейчас же прогноз изменился в сторону увеличения, что подчеркивает нестабильность ситуации.
Важно понимать, что при покупке недвижимости в рассрочку или ипотеку нужно тщательно оценивать свои финансовые возможности. Если у вас есть полная сумма на покупку квартиры за наличные, то рассрочка в условиях высоких ставок по депозитам – отличный вариант. Но часто бывает так, что в рассрочку идут люди, не имея достаточных средств. Их расчет на рост цен на любые объекты из-за инфляции. С высокой ключевой ставкой такая стратегия несет риски. Стоимость квартир зависит не только от себестоимости строительства, которая при инфляции повышается, но и во многом от того, сколько покупатель готов заплатить за квартиру.
Риски при покупке недвижимости
- Покупка в траншевую ипотеку без наличия денежных средств. Например, вы приобретаете квартиру за 20 млн ₽ с первоначальным взносом в 10 млн, а оставшуюся сумму планируете взять в ипотеку после завершения строительства. Однако ключевой вопрос — по какой ставке вы возьмете кредит и каким будет ежемесячный платеж? Сейчас 10 млн в рыночной ипотеке обойдутся в 200 тыс. ₽ в месяц, что создает значительную финансовую нагрузку.
- Короткая рассрочка до 1 года. Многие застройщики предлагают «беспроцентную рассрочку на год», но на практике это может быть всего 10 месяцев. Такой срок может быть недостаточен для накопления средств или продажи имеющейся недвижимости. Если у вас нет стабильного источника дохода или капитала, такие условия могут привести к финансовым трудностям.
- Снижение доступности на вторичном рынке недвижимости. Покупая квартиру, важно учитывать, что рано или поздно ее придется продать. Однако в условиях высокой ключевой ставки и экономической нестабильности продажа может стать сложной задачей. Рынок становится менее ликвидным, и найти покупателя по желаемой цене становится труднее.
- Высокая арендная ставка на квартиры с хорошей транспортной доступностью. Для тех, кто снимает жилье, рост арендных ставок становится серьезным вызовом. Например, квартира с хорошей планировкой и транспортной доступностью, которая раньше стоила 100-150 тыс. ₽ в месяц, теперь обходится в 200-250 тыс. Это делает аренду менее выгодной, но и покупку — более рискованной.
- Сложность формирования рыночной стоимости при продаже или покупке у застройщика. Многие покупатели не понимают реальной стоимости объекта, особенно при покупке в рассрочку или траншевую ипотеку, что может привести к переплате или невозможности продать квартиру по желаемой стоимости в будущем. Нужен тщательный анализ и профессиональная оценка перед совершением сделки.
Инфляция и ключевая ставка
Многие убеждены, что высокая инфляция приводит к росту цен на недвижимость, и это частично правда. Чем выше инфляция, тем выше стоимость жилья. В январе 2025 года многие застройщики подняли цены в среднем на 10%, так как переживают, хватит ли им средств на завершение строительства. Будут ли рендеры соответствовать реальности или придется экономить на фасадах, входных дверях и других деталях?
Инфляция действительно высокая — это подтверждают и данные Центробанка, который прогнозирует не менее 10% официальной инфляции в ближайшее время. Это неизбежно ведет к дальнейшему росту цен примерно на все.
Ключевая ставка тоже оказывает влияние. Первоначально ожидалось ее повышение до 25-26%, но сейчас ожидания стабилизировались на уровне 21-22%. Высокая ставка охлаждает рынок недвижимости и снижает спрос.
В первой половине 2024 года продажи были активными благодаря господдержке и рыночной ипотеке, но во втором полугодии спрос заметно снизился.
Если обратиться к данным Росреестра, ситуация выглядит иначе. Например, в январе 2023 года, когда ключевая ставка была 7,5%, зарегистрировали 7 000 ипотечных сделок. В январе 2024 года их было 7 854, а в январе 2025 года— 7653: практически столько же, несмотря на более высокие ставки. Семейная ипотека, субсидированные программы и рыночная ипотека на уровне 20% продолжают поддерживать спрос.
На первый взгляд кажется, что высокая стоимость жилья и дорогая ипотека должны снижать интерес к недвижимости. Однако реальная статистика говорит об обратном. Люди продолжают покупать квартиры, в первую очередь однокомнатные или евро-двушки, поскольку на более просторное жилье не хватает бюджета.
Отдельное внимание стоит уделить рассрочкам. Раньше большая часть сделок заключалась по льготной ипотеке, но теперь доля ипотеки упала до 50%, а рассрочка заняла практически 45% рынка.
Первичный рынок постепенно переходит в этот формат, и важно правильно выбирать условия рассрочки и саму недвижимость. Почему люди покупают квартиры, несмотря на высокие цены? Они стремятся защитить свои средства. Деньги нужны не сами по себе, а для обеспечения комфорта: жилья, путешествий, машины, еды и других благ. При этом далеко не каждый может позволить себе взять ипотеку, но рассрочка становится альтернативой. Многие предпочитают вложиться в недвижимость, сохранив часть средств на депозите.
В январе 2025 года количество зарегистрированных сделок оказалось выше, чем в 2024 году. Однако это связано не с ростом ипотеки, а с увеличением доли рассрочек. Если в 2023 году было зарегистрировано 8 000 сделок, в 2024 — 9 000, то в 2025 уже 9 250.
Что касается апартаментов, их популярность, наоборот, снижается. Люди предпочитают жилье, так как его можно либо перепродать, либо использовать для личного проживания. Кроме того, в 2024 году не было запущено ни одного нового проекта апартаментов. Более подробно про риски и преимущества апартаментов я рассказал в отдельном ролике.
Если посмотреть на вторичный рынок, то, по данным Росреестра, в январе 2025 года там было зарегистрировано 9496 сделок, причем более 50% из них были совершены за наличные. Это подтверждает, что интерес к недвижимости сохраняется, несмотря на высокие ставки и привлекательные депозиты. Любопытно, что в январе 2025 года сделок на вторичном рынке Москвы было больше, чем в январе 2021–2022 годов. Это говорит о том, что люди доверяют недвижимости больше, чем фондовому рынку, облигациям или депозитам.
При этом объем средств на депозитах также растет – в декабре 2024 года прирост составил 25–26%. Это указывает на то, что у населения есть деньги, и рано или поздно они снова хлынут на рынок недвижимости, что приведет к новому витку роста цен.
Что будет с ценами дальше?
- Новостройки продолжат дорожать. Люди активно используют гибридные стратегии, сочетая ипотеку, рассрочку и собственные накопления.
- Вторичный рынок будет расти на уровне инфляции. Если у застройщика квартира стоит 30 млн, а на вторичке – 20 млн, покупатель с наличными выберет более доступный вариант.
- Сократится количество предложений на первичном и вторичном рынках. Многие собственники не готовы продавать недвижимость, опасаясь роста цен в будущем.
- Семейная ипотека продолжит поддерживать рынок. Эта программа будет играть важную роль в дальнейшем повышении цен.
- Возможны cancel-сделки в 2025–2026 годах. Некоторые покупатели, оформившие рассрочку, могут не справиться с платежами и будут вынуждены продавать квартиры. Однако таких случаев вряд ли много, и массового снижения цен это не вызовет.
- Рост цен на готовые квартиры с отделкой. Стоимость ремонта продолжает расти. Если еще в 2023 году нормальный ремонт для однушки стоил 3–4 млн ₽, то теперь – уже 4,8 млн. Это делает готовое жилье более ценным активом.
Некоторые предполагают, что рынок рухнет, когда появятся cancel-сделки, но это маловероятно. Вспомним 2020–2021 годы, когда люди массово оформляли льготные ипотеки – ожидалось, что эти квартиры затем обрушат рынок, но этого не произошло. Владельцы жилья не спешат продавать его, осознавая выгоду владения недвижимостью. То же самое произойдет и с рассрочками – даже если кто-то купил квартиру за 23 млн, он не станет продавать ее за 18–20 млн, а будет искать покупателя, готового заплатить те же 23 млн. Это подтвердили и другие проекты, такие как Сидней Сити.
Если вы думаете, что сможете заработать на «кенселах», то это заблуждение. Найти хорошую квартиру, которую кто-то готов продать с дисконтом из-за рассрочки, крайне сложно.
Кроме того, если квартира куплена в рассрочку, вам придется сначала погасить долг продавца. Например, представим, что квартира стоит не 23 млн, а 18 млн, а ее рыночная цена – 20 млн. Но сначала вам придется отдать продавцу 10 млн, чтобы он погасил долг, снял обременение, перевел квартиру из предварительного договора купли-продажи (ДКП) в основной договор, получил собственность. Этот процесс займет 2–3 недели, после чего только можно будет выйти на сделку.
Такие сложные схемы рискованны, и большинство покупателей откажутся от них. Либо продавец должен дать значительный дисконт, либо покупатель согласится на риск. Однако на большой дисконт никто не соглашается – в этом и заключается парадокс рынка.
Например, в «Шагале» сейчас предлагаются самые выгодные рассрочки, но с нюансами. Например, можно взять однокомнатную квартиру за 19 млн. Это не 23 млн, но это и не лучшая планировка. Рассрочка до конца 2027 года, что на первый взгляд кажется удобным. Однако:
- Взнос 5%, но еще нужно оплатить бронь – 400 тыс. В итоге первоначальный взнос составит 7–10%
- В ноябре 2025 года нужно будет оплатить еще 3 млн ₽
- Фактически, чтобы войти в сделку, вам сейчас нужно около 4 млн ₽
Но если в 2025 году вы захотите продать квартиру, сделать это будет трудно. Уже сейчас рыночная стоимость аналогичных объектов в первой очереди, ближе к набережной, составляет 18 млн. А вы сразу покупаете по цене выше рынка – почти за 19,5 млн, при том что ключи будут только в 2029 году.
Для кого-то такая рассрочка может быть выгодна. Например, если человек продал свою квартиру за 20 млн и ищет способ реинвестировать деньги. Тогда можно рассмотреть покупку. Но это требует индивидуального расчета.
Риелторы любят говорить, что цены на недвижимость всегда растут. Но важно различать цену застройщика и реальную рыночную стоимость. Цена у застройщика – это условия покупки. Рыночная цена – это условия выхода. Мораль простая: люди готовы переплачивать за удобную рассрочку, но при этом игнорируют более выгодные варианты.
Например, в ноябре я рассказывал про возможность купить евро-2 от MR на западе Москвы за 14 млн ₽. Это выгодно, особенно в семейную ипотеку. Сейчас таких цен нет, но многие не увидели здесь потенциала, при этом охотно покупают квартиры в рассрочку за 20-30 млн.
Выводы:
- Не стоит ожидать резкий перелив депозитов на рынок недвижимости, скорее наоборот. Люди сейчас активнее продают недвижимость и остаются в депозитах. То есть тот миф, что люди с депозитов резко побегут на рынок недвижимости, пока остается мифом. Именно поэтому люди пытаются фиксировать немножко в рассрочках, и если у них есть возможность, остальные деньги стоят на депозитах – но это для богатых.
- Снижение количества предложений за счет перелива из аренды в депозиты. Люди все больше думают: а зачем мне сдавать квартиру, я лучше ее продам и положу деньги на депозит. И эта тенденция сейчас существует на рынке вторичке.
- Нельзя покупать квартиру только из-за рассрочки
- Покупка недвижимости – это не короткая спекуляция, а разработка стратегии и выявление потребностей и задач в рамках покупки и подбора
Инфляция — это лишь один из множества факторов, которые стоит учитывать при покупке недвижимости. Однако важно понимать, что приобретение жилья — это не краткосрочная спекуляция с целью заработать пару миллионов рублей. Хотя такой исход, конечно, приятен, но это не главное. Гораздо важнее — разработать стратегию и четко определить свои потребности и задачи. Прежде чем вкладываться в недвижимость, задайте себе вопросы: зачем вам эта квартира? Что вы планируете с ней делать? Почему вы выбрали именно недвижимость? Как сделать ремонт? Как сдать ее в аренду? Какая меблировка потребуется? Стоит ли вкладывать полмиллиона или полтора миллиона в кухню, чтобы сдать квартиру за 150 тыс. ₽ в месяц? Эти вопросы требуют детального анализа, но, к сожалению, многие на рынке воспринимают все в черно-белых тонах: покупать или не покупать.
Услышав про «выгодную рассрочку», люди часто принимают импульсивные решения, не задумываясь о последствиях. А потом, когда что-то идет не так, они начинают жаловаться: застройщик плохой, брокеры обманули, менеджеры в офисе продаж рассказывали сказки, а ничего из обещанного не реализовали. Проблема в том, что на рынке недвижимости, где квартиры стоят по 30 млн ₽, многие покупатели действуют неосознанно, не разобравшись в деталях. Если вы хотите подойти к выбору недвижимости с умом, обратитесь к экспертам, которые предоставят аналитику по первичному и вторичному рынку, переуступкам и другим аспектам. Мы в Smarent не только помогаем подобрать жилье, но и предлагаем решения для реинвестирования.
Например, мы можем помочь продать старый фонд и вложить средства в новый, если ваша цель — арендный доход. Недавно у нас был кейс, где клиент продал одну квартиру и создал арендный портфель, купив несколько объектов. Или другой пример: продажа квартиры в области с арендной ставкой 30 тыс. ₽ в месяц и реинвестирование в более ликвидный объект на Руставели, где арендный доход значительно выше.
Если же вы предпочитаете самостоятельно разбираться в тонкостях рынка, на моем Boosty-канале есть целый раздел с полезными материалами. Недавно я выложил подборку о рассрочках и нюансах текущего рынка строительства, а также эксклюзивное видео с Романом Минасяном, где мы разбираем, как застройщики могут вводить покупателей в заблуждение.