Виктор Зубик, основатель компании Smarent рассказывает, чем опасна рассрочка в ЖК Первый Нагатинский.
На РБК вышла статья, в которой Эльвира Набиуллина назвала основные риски, связанные с рассрочками от застройщиков. По ее словам, доля сделок с рассрочкой на рынке новостроек выросла с 20% до 40%. Главный риск для покупателей заключается в коротком сроке таких программ.
Застройщики предлагают рассрочку с расчетом на то, что ставки по ипотеке в будущем снизятся, и покупатель сможет оформить кредит с невысокой ставкой. Однако гарантий снижения ставок нет, и человек может оказаться в сложной финансовой ситуации. Кроме того, как отмечает глава ЦБ, рассрочка — это все равно долг, который нужно выплачивать.
Еще один важный момент: данные о рассрочке не попадают в бюро кредитных историй. Это означает, что при обращении за новым кредитным продуктом банк не сможет объективно оценить уровень закредитованности заемщика. Для ЦБ это создает серьезные риски, так как люди, боясь инфляции и роста цен, могут ввязываться в такие схемы без четкого понимания последствий.
Разбор рассрочки в ЖК «Первый Нагатинский»
Одним из примеров проекта с высокой долей рассрочек является ЖК «Первый Нагатинский» от Prime Life Development (метро «Нагатинская»). Проект большой, с амбициозными планами, но на данный момент фактически продается лишь небольшая часть, а строительство остальных корпусов растянется на годы.
Если вы рассматриваете покупку квартиры в этом ЖК в рассрочку с целью перепродажи, то нужно проанализировать рынок. В этой локации строится сразу несколько крупных комплексов, в том числе проекты от ПИК. Соответственно, если покупатель планирует перепродажу, он столкнется с конкуренцией как со стороны других инвесторов, так и со стороны самого застройщика, который будет продавать квартиры в новых корпусах по более привлекательным условиям.
Условия рассрочки, предлагаемые застройщиком, выглядят так:
- 5% первоначального взноса по договору долевого участия (ДДУ);
- Затем ДДУ расторгается, и подписывается предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
- В течение 1,5–2 лет покупатель выплачивает остаток стоимости квартиры, но юридически не владеет ею;
- После полной оплаты подписывается основной договор купли-продажи.
Проблема в том, что пока квартира числится в ПДКП, она не зарегистрирована в Росреестре, и покупатель не защищен законом 214-ФЗ. Если покупатель нарушит сроки платежей или застройщик решит аннулировать договор, он может это сделать без особых последствий для себя.
Еще один важный нюанс: при приемке квартиры по предварительному договору купли-продажи нельзя взыскать неустойку за некачественную отделку или строительные недостатки. Это одно из преимуществ для застройщика, так как в случае ДДУ покупатель может потребовать устранения недостатков или компенсацию.
На первый взгляд, рассрочка выглядит выгодно:
- Ежемесячные платежи от 50 тысяч рублей;
- Остаток необходимо выплатить до 31 мая 2025 года.
Однако по сути это не рассрочка, а отсрочка платежа на несколько месяцев. Также есть схема с продлением платежей на два года, но с аналогичными рисками. Попробую объяснить проще.
Сначала открываем среднюю статистику по рынку недвижимости. Берем период с мая 2024 года по январь 2025 года и задаемся вопросом: за счет чего выросли цены? Ведь спрос слабый, выгодной ипотеки нет, низких ставок тоже. Ответ прост: за счет рассрочек. Как только застройщики начинают предлагать рассрочку, продажи немного оживают, и они поднимают цены. Это искусственный рост.
Простой пример, как рассрочка делает квартиру дороже: допустим, эту квартиру предлагают в рассрочку на два года по цене 29 млн рублей. Первоначальный взнос – 1,5 млн ₽ (5–10% от стоимости), ежемесячные платежи – 50–100 тыс. ₽. Через два года остается 25 млн ₽ долга, который нужно выплатить единовременно. Как его закрыть? Если у человека нет такой суммы, он попадает в ловушку: либо ищет покупателя, либо берет кредит под неизвестные будущие ставки.
Допустим, однокомнатная квартира (42 м²) в плохой планировке стоит 23 млн ₽ при покупке за наличные. Но в рассрочку ее цена уже 28 млн ₽. То есть покупатель переплачивает 5 млн рублей только за возможность разбить платежи. Это худший вариант покупки, особенно если в будущем потребуется ипотека. Однушка 28–29 млн ₽ в «выгодную» рассрочку в большинстве случаев – это неликвид. Почему?
Открываем ЦИАН и видим точно такие же квартиры, но по 18 млн ₽. Даже если принять, что реальная рыночная цена — 20 млн ₽, застройщик продает с огромной наценкой.
Некоторые скажут: «однушки невыгодно, надо брать евро-трешку». Окей, смотрим: 60 м² за 35 млн ₽. Плохая кухня-гостиная. Реально «рабочей» площади — 50 м². Цена в 588 тыс. ₽ за метр завышена. Какая бы ни была рассрочка, это все равно невыгодно. Если бы рассрочку давали на 5 лет, можно было бы сравнивать с ипотекой. Но дают на 1–2 года, и в этом вся проблема: при покупке квартиры за 35 млн в рассрочку через 2 года надо выплатить 25 млн ₽ остатка. Как? Перепродать без убытка вряд ли получится. Можно перейти в ипотеку, но если ставка будет 25%, то 20 млн ₽ - это 400 тыс. в месяц. Кто в здравом уме согласится на такие условия?
Если проанализировать рынок, то можно найти несколько более привлекательных альтернатив для однушки:
- Level Академическая — 47 м² за 28 млн ₽ (на юго-западе, куда лучше по локации)
- Мангазея на Тульской — 23 млн ₽
- Готовая однушка в Forst — 16–17 млн ₽
- Зиларт — 20–25 млн ₽ с отделкой
- Shagal — 18 млн ₽
- Dream River — около 20 млн ₽
Все это говорит об одном: покупка квартиры в рассрочку — это переплата 20–30% за воздух. Брокеры активно загоняют людей в ЖК типа «Первый Нагатинский» через «бесплатный» подбор: только вот брокер получает свою комиссию от застройщика, менеджер застройщика получает свою премию, застройщик отчитывается по хорошим продажам, а вот вы остаетесь с проблемами через 2 года. И классическая схема: «как-нибудь справлюсь» легко может дать сбой.
И даже если случится гиперинфляция, и квартира вместо 35 млн станет стоить 70 млн ₽, по текущей схеме продаж застройщик легко может расторгнуть договор с вами, вернуть деньги и перепродать квартиру дороже. Именно поэтому банки и ЦБ предупреждают, что нужно правильно выбирать недвижимость.
Эти же брокеры, которые заманивают людей в невыгодные рассрочки, иногда даже предлагают «гениальное» решение: если даже не сможете продать, то сделаете ремонт и будете сдавать однушку за 200 тысяч.
Напоминаю, что в Первом Нагатинском квартиры продаются в формате whitebox, то есть без чистовой отделки. Средний ремонт такой квартиры, включая мебель и технику, обойдется в 4-5 млн ₽. Вы покупаете жилье в бизнес-классе, где вам рассказывают о прекрасной инфраструктуре, футуристичных зданиях и удобной локации, но при этом вам придется вложиться в качественный ремонт, особенно если вы планируете сдавать квартиру в аренду. Даже самый бюджетный ремонт, по 60 тыс. за м2, обойдется в 2,5-3 млн ₽, плюс около миллиона на меблировку. Однако арендная ставка в таком случае не покроет ипотечные платежи: максимум, что вы сможете выручить за однушку, — это 150 тыс. ₽ в месяц. При этом ремонт займет около 6 месяцев, в течение которых вам придется платить ипотеку или рассрочку, а также тратить личное время на контроль за процессом.
Например, наша команда недавно обустраивала квартиру в ЖК «Символ» (условный бизнес-класс). Меблировка под аренду обошлась в 910 тыс. ₽, а арендная ставка составила 95 тыс. ₽ в месяц. Квартиру сдали за 8 дней, но важно учитывать, что арендный рынок имеет сезонность. В феврале, марте и апреле спрос на аренду снижается, и рынок становится более насыщенным. Поэтому надеяться на аренду однушки в Первом Нагатинском за 200 тыс. ₽ в месяц точно не стоит.
Также следует учитывать, застройщики часто нарушают сроки передачи ключей. Хотя дома вводятся в эксплуатацию в рамках заявленных графиков, передача ключей может затянуться на 3-9 месяцев, а в некоторых случаях даже на год. Если вы заключили предварительный договор купли-продажи (ДКП) с рассрочкой, то застройщик может задержать передачу квартиры без каких-либо последствий для себя. В договоре купли-продажи обычно прописывается, что вы автоматически подписываете акт передачи, и предъявить претензии будет невозможно.
Выводы:
- Будут вопросы к качеству и позиционированию
- Конкуренция внутри ЖК (новые очереди)
- Застройщик - главный конкурент
- Риски расторжения ПДКП
- Брокеры вводят в заблуждение через схемы с рассрочкой и вкладами
- Нужно анализировать вторичный рынок и уступки в ЖК