Квартира – не яблоко, на дольки ее не разделишь
В самом начале, когда приватизации жилья только началась, квартиры передавались в общую совместную или в равнодолевую собственность супругов.
Потом в приватизационные документы на квартиру в обязательном порядке стали включать и несовершеннолетних детей, которые в результате приватизации квартир с их участием становились такими же ее сособственниками, как и их родители.
Не включение детей в приватизационные документы могло даже служить основанием для признания договора передачи квартиры недействительным.
У меня были в практике такие дела, когда самым лучшим способом защиты прав клиента являлось признание договора о передаче квартиры в собственность недействительным на то том, основании, что в приватизационные документы не был включен несовершеннолетний ребенок.
Один такой иск в интересах ребенка был подан мной в Пресненский районный суд города Москвы.
А что оставалась делать?
Отец у клиента умер. Наследниками после его смерти являлись он и мачеха.
У мачехи был свой ребенок, которому она хотела передать причитающуюся ей долю в квартире.
В результате расприватизации квартиры мачеха как проживала так и продолжила проживать в своей комнате, а ее пасынок с семьей - в своей.
Таким образом, удалось сохранить целостность данного семейного актива.
Если бы это не было сделано, то, наверняка, у клиента были бы серъезные проблемы и ему пришлось бы или выплачивать дочери мачехи приличную сумму денег, которой у него не было, или жить в коммуналке, или, как вариант, продавать отцовскую квартиру и делить деньги, вырученные от ее продажи, пропорционально долям в праве собственности на квартиру. А что он мог бы купить на них взамен?
Итак, в ходе приватизации квартира была приватизирована в равнодолевую собственность супругов и их несовершеннолетних детей.
Каждому из членов семьи принадлежит в ней право на ¼ долю квартиры.
Квартира одна, а право собственности на квартиру разделено на 4 (четыре) части, и каждая доля в праве на квартиру живет своей собственной юридической жизнью. Говоря юридическим языком, является объектом гражданских прав и участвует в гражданском обороте.
Каждый из сособственников может продать свою долю, подарить, заложить, совершить с ней какие-то иные действия.
На нее распространяется действие законодательства о наследовании и т.д.
При этом ситуация, когда каждому члену семьи принадлежит по ¼ доле в квартире - это только начало. Впоследствии могут появиться и наверняка появляются 1/8, 1/12, 1/16, 1/20 доля и т.д.
С самой квартирой ничего не происходит. Она какой была, такой и осталась, в том же доме и на том же месте. А доли в квартире размножились и могут покатиться, как колобки, кто куда, в разные стороны.
Чувствуют ли собственники приватизированных квартир в такой ситуации себя полноценными хозяевами этих квартир, как, например, в советские времена чувствовали себя наниматели жилья в государственном, муниципальном или ведомственном жилищном фонде - большой, большой вопрос.
Пока долями в квартире владеют члены одной семьи: отец, мать, сын, дочь, то возникновение каких-то проблем с квартирой тоже возможно, но маловероятно. Но даже в этом случае оно возможно при нынешнем правовом регулировании.
Что же тогда говорить о тех случаях, когда доля в квартире перешла к зятю или к невестке, детям от первого брака или к иным лицам, которые хотят получить от остальных сособственников рыночную стоимость принадлежащей им доли или предлагают квартиру продать, а деньги, вырученные от ее продажи, поделить между всеми сособственниками пропорционально их долям.
Из-за того, что доля в квартире перешла в каким-то посторонним лицам члены семьи могут утратить ценный семейный актив, например, квартиру в тихом центре Москвы, и переехать жить за МКАД или в Новую Москву.
Не потому, что им захотелось выехать из центра туда, где воздух чище и звезды ярче, а потому, что доля в квартире перешла к посторонним лицам, и они были вынуждены ее продать.
Если квартира была приватизирована в общую совместную собственность супругов, то суть вопроса от этого тоже не меняется.
При разводе и разделе имущества между супругами, определении долей в праве общей совместной собственности супругов, в случае смерти одного из супругов право общей совместной собственности на квартиру прекращается и возникает право общей долевой собственности каждого из сособственников на долю в квартире.
В этом случае доли в праве собственности на квартиру появляются чуть позже, чем при приватизации квартиры в равнодолевую собственность.
И доли в квартире, как колобки, снова могут покатиться, кто куда. …
До этого речь шла о приватизированных квартирах. Теперь очередь дошла и до купленных квартир. Не важно, была она приобретена по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве.
Покупателям этих квартир тоже не стоит особенно радоваться. Появление долей в их квартирах тоже вполне возможно.
Во-первых, эти квартиры изначально могут приобретаться в долевую собственность, если покупателей несколько.
Во-вторых, если они приобретены в общую совместность собственность супругов, то при наступлении определенных обстоятельств собственность на квартиру также становится долевой (развод и раздел имущества, определение долей в праве общей собственности супругов, наследование).
В-третьих, если квартира приобретена в личную собственность, то доли в этой квартире могут появиться в порядке наследования. Если, например, у собственника квартиры имеется несколько наследников одной очереди и он не завещал ее кому-то одному из них.
При этом у некоторых лиц есть право на обязательную долю в наследстве, которые наследуют независимо от содержания завещания. Об этом тоже не стоит забывать.
Продолжение следует...