Мнение профессионала: Очень часто наши клиенты при формировании цены своего объекта недвижимости прибегают к данным агрегаторов Авито, Циан, Домклик, Яндекс Недвижимость. Они глубоко убеждены: вот я вижу объект в рекламе, теперь мне достаточно сравнить стоимость этого объекта с моей квартирой. А значит я могу предположить, что мой объект стоит столько же. Ну, уж у меня-то ещё и более свежие обои или кухонный гарнитур более модный. А это точно значит, что и цена у моего объекта должна выше. Что же происходит на самом деле?
Агрегаторы помогают быстрее находить информацию, на их цифры можно опираться, но сильно доверять им не стоит. Цена рекламы никогда не равна цене продажи. Продажную стоимость объекта знают исключительно только две стороны: продавец и покупатель. Поэтому достоверной стопроцентной информации нет ни у одного агрегатора.
Давайте сразу посмотрим на конкретных примерах. Здесь цена агрегатора и цена продажи, последние две сделки 2024 года.
Дано: Объект №1. Цена, сформированная агентом (на основе анализа проданных объектов-аналогов), - 15 000 000 руб. Цена популярного агрегатора - 16 800 000 руб. Учитывая пожелание клиента, мы стартуем с этой ценой в рекламе. Покупатель найден за 1 месяц за 15 500 000 руб., то есть скидка составила 1 300 000 руб. от цены агрегатора. Реальное предложение о покупке поступило после четвёртого показа в размере 15 000 000 руб. В результате переговоров мы смогли достигнуть цены в 15 500 000 руб. И это, согласитесь, весьма хороший результат для этого объекта.
Дано: Объект №2. Цена от агрегатора - 3 100 000 руб. Цена квартиры, которую сформировал агент для старта рекламной компании, - 2 900 000 руб. Если смотреть по данным агрегатора, это самая нижняя цена на аналогичный объект. За счет правильной цены мы получили большое количество звонков на этот объект, но у всех ситуация примерно одинаковая - «свою квартиру я ещё не начинал продавать, а вашу уже хочу прийти посмотреть». Мы понимаем, что категория «прийти посмотреть» – это наши потенциальные покупатели, и для них мы цену, возможно, не сможем сохранить. Рынок меняется сегодня постоянно. Будет увеличение или уменьшение цены, динамика рынка бывает разная, и зависит она от комплекса факторов. Предложения в данной локации бывают разные, нам нужна была быстрая продажа, конкурентов в нашей локации нет. В итоге найдено 2 покупателя в течение 3 недель. Поэтому покупателям, которым понравилась квартира, мы предлагаем дать нам бОльшую цену и продаем объект за 2 970 000 руб.
Конечно, вы можете опираться на агрегаторы, чтобы иметь примерную картину, но принимайте во внимание тот факт, что колебания цен могут быть очень большие. Как говорится, всё — яд, всё — лекарство; но то и другое определяет доза. Даже на обычных объектах разница в ценах может составлять... 300 – 500 000 руб. Поэтому правильно сформированная цена может помочь вам сэкономить деньги и не потерять время, а, возможно, даже предполагаемый объект покупки.
ИННА ГИРБА, эксперт в сфере инвестиций в недвижимость, основатель школы «Ключи от квартиры». С нуля «вырастила» 15 собственных квартир и вас научу.