«Раньше было лучше?» До сих пор приходится слышать эту фразу и рассказы про «советское качество» старого фонда. Давайте наконец разберемся с этим самым качеством с помощью специалистов рынка недвижимости. Эксперты первой в России сертификации новостроек Urban Grade сравнили самые популярные советские типы жилых домов с современными классами жилья: сталинки — с элитными новостройками, брежневки — с бизнес-классом, а хрущевки — с массовым сегментом.
По данным ЦСУ СССР и Росстата, за 1913-1990 годы городской жилищный фонд в СССР увеличился более чем в 16 раз, и по сей день, по разным оценкам, в домах советского периода проживает не менее 80% населения России. При этом в 2019 году темпы строительства новостроек догнали советские темпы домостроения.
Сталинки vs элитный сегмент
Сталинские дома, построенные в 1930-1950-х годах для номенклатуры и выдающихся деятелей эпохи, в советское время были аналогом нынешнего элитного жилья.
Несмотря на их монументальную архитектуру, которую нередко копируют и современные новостройки, а также престижные локации, где традиционно располагались такие здания, их квартирография и инженерные системы значительно уступают современным жилым комплексам элит- и премиум-класса.
В самых помпезных сталинках по сравнению с другими советскими сериями домов площади квартир несравнимо больше и достигают баснословных по тем временам 200 кв. м. В некоторых квартирах было несколько спален, просторные кухни более 15 кв. м, кабинет, даже комната для прислуги. Однако инженерия таких домов осталась на уровне советского энергопотребления, совершенно несопоставимого с современным, причем коммунальные системы в сталинках сильно изношены, а их замена затруднительна.
Современные элитные дома в сравнении со сталинками предлагают более комфортные, разнообразные и рассчитанные на современный образ жизни планировочные решения: мастер-спальни с отдельным санузлом и гардеробной, двухуровневые лоты, квартиры с террасами, приватными патио, камином, даже с собственной сауной и бассейном. Что касается инженерии в элитных новостройках, то «умный дом», многоступенчатая система очистки воды, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, очистка воздуха — это тот минимум, который необходим, чтобы отнести ЖК к элитному сегменту.
Брежневки vs бизнес-класс
В отличие от сталинок, дома брежневской эпохи относятся уже к массовой застройке и по своим качественным характеристикам превосходят хрущевки, которые были их предшественниками.
В сравнении с хрущевками у нового типа домов были более комфортные и продуманные планировки, а также больше площади квартир. Особенно увеличилась площадь кухонь (до 10 кв. м) и коридоров, санузлы сделали раздельными, появились лоджии. Все жилые комнаты были непроходными и изолированными. К плюсам брежневок также относится меньший износ инженерных систем, чем у сталинок и хрущевок, а также высокий уровень звукоизоляции.
Однако сравнения со стандартами качества для домов бизнес-класса они не выдерживают. Несмотря на улучшенные планировки, в брежневках все еще были маленькие ванные комнаты, не было возможности перепланировки, а из-за расхождения межпанельных швов есть проблемы с теплоизоляций.
Современные новостройки бизнес-класса — это исключительно монолитные дома по индивидуальному дизайн-проекту, с улучшенными характеристиками звуко- и теплоизоляции. В бизнес-классе в среднем площади квартир больше, чем в брежневках, а планировочные решения предусматривают несколько санузлов, европланировки с мастер-спальнями и объединенной кухней-гостиной. При этом почти во всех новостройках бизнес-класса представлены квартиры свободной планировки, что открывает почти безграничное поле для нестандартного дизайна и адаптации под индивидуальные запросы жильцов.
Хрущевки vs комфорт-класс
Для своего времени хрущевки были живым воплощением прогресса и инженерным чудом, которое решало остро стоявший в стране на тот момент жилищный вопрос. Для большинства населения СССР, которое до этого проживало в коммуналках, общежитиях и бараках, эти дома стали настоящей бытовой революцией. Неудивительно, что бум рождаемости в стране выпал именно на год массовой застройки пятиэтажками, когда многие семьи наконец получили собственное жилье.
В хрущевке у каждой семьи была отдельная кухня в отличие от общих кухонь в домах тех времен. Их площадь (5-7 кв. м) с математической точностью была рассчитана на кухонный гарнитур, обеденную группу и холодильник, а также траекторию движения человека в процессе приготовления стандартного рациона советского гражданина. Лишних метров, даже сантиметров в этом помещении просто не было.
Главная претензия к этим зданиям в сегодняшних реалиях — это изношенность жилого фонда. Хрущевки изначально задумывались как временное жилье со сроком эксплуатации 25 лет, максимум 50, однако некоторым таким домам уже более 60 лет. Это не могло не сказаться на качестве хрущевских домов: тонкие стены с плохой шумо- и звукоизоляций, трещины и продуваемость квартир, изношенная инженерия, высокие риски образования грибка.
С точки зрения современного образа жизни, планировки в хрущевках также устарели. Маленькие кухни элементарно не вмещают большое количество современных бытовых гаджетов, проходные и смежные комнаты — нарушают приватность, часто отсутствует возможность перепланировки. Современные планировки в комфорт-классе, особенно квартиры евроформата, в большей степени соответствуют нынешним реалиям и оставляют пространство для индивидуализации.
С другой стороны, хрущевки строились целыми кварталами с полным набором необходимой инфраструктуры, сейчас это обжитые, довольно уютные районы с соразмерной человеку высотой и плотностью застройки. А вот новостройки комфорт-класса как раз далеко не всегда могут похвастаться такой атмосферой: инфраструктура в них порой создается по остаточному принципу, а массовая застройка лишает такие микрорайоны индивидуального облика.
«Выбор между первичным и вторичным рынком для покупателей разворачивается, в первую очередь, в плоскости цены и локации конкретного дома. Однако при сопоставимом бюджете покупки и местоположении подавляющее количество россиян, вероятнее всего, выберут новый жилой фонд, нежели советское наследие. При всех плюсах советской застройки она все-таки не выдерживает конкуренции с современными домами, которые нацелены на индивидуальный комфорт каждого жителя, а не на массовый, коллективный подход, который ставился во главе угла советского домостроения», — резюмировала Ольга Хасанова, учредитель и CEO проектов Urban.
Не считая реновации. В каких районах Москвы не хватает новых новостроек и почему
Москва-2034: где будут жить новые миллионеры?
Старинное – значит престижное: жилье в реконструированных домах
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости