Покупка недвижимости за криптовалюту: мировой опыт
Во многих странах покупка недвижимости за криптовалюту уже стала привычной практикой. Например, в Таиланде около 80% сделок с иностранными покупателями совершаются именно с использованием цифровых активов. Такие страны, как ОАЭ, Саудовская Аравия, Катар, Сальвадор, Вьетнам, Филиппины и Индонезия (включая Бали), активно поддерживают использование криптовалют в сфере недвижимости. Это делает их привлекательными для криптоинвесторов.
Обычно процесс покупки недвижимости за криптовалюту выглядит следующим образом: застройщики имеют официальные криптосчета, на которые покупатель переводит средства. Чаще всего это происходит в стейблкоинах (USDT), но некоторые девелоперы принимают и Bitcoin. Сделка осуществляется практически мгновенно, без банковских задержек и валютного контроля.
Ситуация в России
В России покупка недвижимости за криптовалюту осложнена юридическими ограничениями.
Согласно Федеральному закону № 259-ФЗ "О цифровых финансовых активах", криптовалюта не является платежным средством.
Это означает, что в договоре купли-продажи (ДКП) нельзя указать расчет в Bitcoin или USDT. Однако существуют альтернативные схемы, позволяющие использовать цифровые активы при покупке недвижимости.
Возможные схемы покупки недвижимости за криптовалюту в России
1. Конвертация криптовалюты в рубли
Покупатель сначала переводит криптовалюту на биржу или в обменный сервис, обменивает её на рубли, затем переводит средства на банковский счет и оформляет сделку по стандартному ДКП. Этот вариант наиболее безопасен с юридической точки зрения, но требует уплаты налогов.
2. Покупка через посредников
Покупатель передает криптовалюту посреднику, который конвертирует её в рубли и передает продавцу. Сделка оформляется по закону, но требует доверия к посреднику и несет дополнительные риски. Или прописать в договоре пункт, что расчет продавца с покупателем был произведен наличными в рублях, а по факту расчет произвести в крипте. Тут все на честном слове и очень много рисков, особенно для покупателя.
3. Договор мены
Криптовалюта может быть признана имуществом, поэтому теоретически возможно оформить сделку как обмен – передача недвижимости в обмен на цифровой актив. Это позволяет использовать биткоин в сделках, но не как официальную валюту, а как объект обмена. Однако такая схема сопряжена с юридическими сложностями и рисками признания сделки недействительной.
Преимущества покупки недвижимости за криптовалюту
🔹 Быстрота сделок – криптовалютные переводы происходят мгновенно, без задержек, связанных с банковскими операциями и валютным контролем.
🔹 Отсутствие посредников – в странах, где криптовалюта легальна, покупка может осуществляться напрямую между продавцом и покупателем, исключая комиссии банков и других финансовых учреждений.
🔹 Глобальная доступность – криптовалюта позволяет легко покупать недвижимость в другой стране без необходимости открытия иностранных счетов.
🔹 Конфиденциальность – в отличие от традиционных банковских переводов, криптовалютные сделки обеспечивают большую анонимность и защиту персональных данных.
🔹 Защита от инфляции – в условиях ослабления национальных валют криптовалюта может быть надежным инструментом для сохранения и увеличения капитала
Основные риски и сложности
🔸 Юридическая незащищенность – Росреестр может отказать в регистрации сделки, если будет обнаружен расчет в криптовалюте.
🔸 AML-проверки – продавец рискует получить "грязную" криптовалюту, которая может быть связана с незаконной деятельностью.
🔸 Высокая волатильность – если расчет производится в Bitcoin, его курс может резко измениться, что приведет к потерям.
🔸 Отсутствие ипотечных программ – все расчеты ведутся исключительно за собственные средства.
🔸 Налоговые последствия – при конвертации криптовалюты в рубли необходимо уплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ).
🔸 Отсутствие налоговых вычетов – покупатели, использующие криптовалюту, теряют возможность получить налоговый вычет при покупке недвижимости.
Перспективы
На данный момент в России ведутся дискуссии о дальнейшем регулировании криптовалютного рынка. Возможно, в будущем появятся легальные механизмы покупки недвижимости за цифровые активы. Опыт других стран показывает, что криптовалютные сделки в сфере недвижимости – это перспективное направление, которое может получить развитие при создании соответствующей законодательной базы.
Вывод
Хотя покупка недвижимости за криптовалюту в России пока остается сложной и рискованной задачей, существуют обходные пути – от конвертации в рубли до использования посредников.
Однако все эти схемы связаны с юридическими и финансовыми рисками. Пока криптовалюта не признана официальным платежным средством, такие сделки будут оставаться "серой зоной" и требовать повышенного внимания со стороны участников.
Если хотите купить недвижимость за криптовалюту с минимальными рисками, лучше делать это в странах, где такие сделки законны.
В Дубае и Таиланде застройщики принимают крипту напрямую, а сделки проходят через лицензированные платформы, что упрощает процесс и снижает налоговые риски.
Таким образом, если вы хотите приобрести недвижимость за криптовалюту с минимальными рисками и без сложных обходных схем, лучше выбрать юрисдикции, в которых такие сделки легальны и безопасны
✅Если статья была полезна для вас, ставьте лайк и подписывайтесь на наш телеграм канал, мы выпускаем для вас интересный и полезный контент.
✔TELEGRAM: https://t.me/cryptone