Как за 10 минут оценить проект и понять принесет ли он прибыль, с помощью анализа сметы
Строительный проект - это финансовый риск, где ошибки в оценке могут обойтись миллионами. Часто нужно решать задачу на быструю и точную проверку проекта. Чтобы за несколько минут понять, принесет ли проект доход или может утащить в минуса и убытки, читаем на что обратить внимание.
Заказчик просит оперативно посмотреть объект и дать ответ в течении дня, беретесь или нет? Звучит удивительно - над проектом работала команда на протяжении нескольких месяцев, а заказчик просит изучить и дать обратную связь в течении нескольких часов.
Строительные сметы часто громоздки, покрыты загадочной информации и могут вводить в заблуждение даже опытных. Не понятно, что хотел сказать автор, потребуется много консультаций, чтоб разобраться, а из-за нехватки времени или сжатых сроков становится проблемой. Цена ошибок первичного анализа проекта высока - подписали невыгодный контракт, получили кассовые разрывы, убытки, претензии со стороны заказчика. Репутация и состояние компании под ударом.
Проблема усугубляется, если в сметах отсутствуют переводные коэффициенты и сметчик не удосужился перевести в текущие цены, это может говорит о том, что сметчик не получил такой команды от заказчика, а значит заказчик может иметь слабую компетенцию и сам в этом не разбираться или проектирование было давно, за несколько лет до строительства и проектные решения могут быть устаревшими. Проглядеть это на этапе оценки и подписать договор - значит возложить на компанию дополнительные издержки.
Проектировщики пропустили в проекте какие-то моменты, а в сметах отсутствуют какие либо затраты или цена материала и работ указанная в смете гораздо ниже рынка? Поздравляю, вам предстоит компенсировать издержки за свой счет или выбивать доплаты. От таких рисков никто не застрахован, тем более заказчик может в этом просто не разбираться и принять от проектировщиков работу «не глядя», а как мы знаем, прохождение Главгосэкспертизы, это не показатель реальной стоимости и высокого качества проектной документации, а всего лишь проверка на соответствие сметной стоимости с установленными нормами.
Получается, что для быстрой проверки мы можем оценить только сметы, т.к. для проверки проекта потребуется входной контроль документации, проверка его на соответствие и на это не всегда есть время. На своем опыте я использую в, в первую очередь, проверку смет. Посмотрев смету можно понять на сколько добросовестно она сделана, бывает смета компенсирует большинство затрат и покрывает многие риски, а бывает весьма скромная и не включающая большинство расходов подрядчика. Со скромной сметой можно смириться и покрыть со своего кармана, либо по договоренности с заказчиком доработать ее и выйти на повторную Главгосэуспертизу, ну или отказаться вообще от этого контракта.
Я выделил основные элементы, которые помогают выявить перспективность проекта по смете буквально за 10 минут. Это поможет вам составить первичное мнение о проекте и избежать откровенно невыгодных условий.
1. Сводный сметный расчет: на что смотреть
Откройте сводный сметный расчет, но не тратьте время на верхние главы, нам нужен не весь сводник, а только часть, поэтому смело спускаемся вниз, начиная с главы 8 и далее. Если в этом списке нет каких то базовых позиций, типа пуско-наладочных работ, это не значит, что их наличие это положительный звонок, просто я их не учитываю, т.к. они есть в каждой смете. Так вот, начиная с 8 главы смотрим то, что редко добавляют в сводники или что значительно влияет на бюджет:
• Затраты при производстве работ в зимнее время - зимнее удорожание на уровне более 2% будет положительным показателем, компенсирующим погодные стесненности.
• Затраты при производстве работ под напряжением - это добавит к цене не большой плюс. Если эти затраты учтены в смете, то вам компенсируют затраты на квалифицированные бригады, имеющие все необходимые допуски при работе под высоким напряжением.
• Расчёт затрат, связанных с осуществлением работ вахтовым методом - наличие вахтового метода, это огромный плюс, питание, проживание и т.д. все это сидит в расчетах, а значит вам будут доплачивать за привоз и увоз сотрудников с других регионов.
• Временные здания и сооружения (ВЗиС) — если показатель составляет более 2,5%, это говорит о том, что сметчик понимает необходимость оснащения строительной площадки полным комплексом инфраструктуры, требуемой для производства работ и заложил дополнительные ресурсы.
• Затраты на услуги банка по предоставлению банковской - Затраты на возмещение банковской гарантии, да вы правильно прочитали, согласно Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия на территории РФ утверждена приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр., возмещение затрат на банковскую гарантию могут включаться в сводный сметный расчет. Это прямо указано в п.161, гл.9 методики, под возмещение попадают банковская гарантия в качестве обеспечения исполнения контракта и обеспечения гарантийных обязательств.
• Средства на возмещение расходов по оплате непредвиденных работ и затрат - их норма обычно составляет 2%, а если указано 3% и более, значит, проектом реально заложены резервы.
•. Охрана объектов - Затраты по усиленной охране объектов охранными организациями МВД России и другими организациями, имеющими лицензию на осуществление охранной деятельности. Это значительно покроет ваши риски на содержание и охрану площадки.
• Премия за своевременное завершение работ — дополнительный бонус, который стимулирует ускорение выполнения работ. Очень редко встречается, но это реальный показатель отношения заказчика к подрядчику. Бывают ситуации приводящие к нарушению сроков производства работ и в большинстве случаев нагон графика требует от подрядчика дополнительных ресурсов, как человеческих, так и финансовых. Заказчик это понимает, он заинтересован в скорейшей реализации проекта и таким образом дополнительно стимулирует подрядчика.
• Перебазировка строительной техники — так же встречается редко и показывает отношение заказчика к подрядчику, готов компенсировать столь затратные издержки.
• Плата за подготовку исполнительной документации — завершает троицу отличных показателей, встречается редко. Показывает лояльность заказчика и его прямую заинтересованность компенсировать дополнительные издержки подрядчика.
2. Проверка сметы по разделам
Теперь, когда мы посмотрели на общие затраты, переходим к разделам конкретных работ. Начнем с тех, которые всегда важны и весьма затратны — земляные работы, фундамент, бетон.
• Шпунт — если указан с 5-кратной оборачиваемостью, то это норма, покроет в ноль ваши затраты на б/у шпунт. Если 10-кратная оборачиваемость, то затраты придется компенсировать из прибыли, т.к. расценка не покрывает реальных затрат, даже на б/у шпунт. Так же положительным показателем будет оплата за монтаж и демонтаж шпунта.
• Бетон — цена бетона должна быть не ниже рыночной. Если ниже, готовьтесь к расходам на доставку, которая в смете может быть пропущена. Если затраты на доставку бетона заложены, это большой плюс. Обращайте внимание как далеко от города располагается объект, т.к доставка бетонной смеси может быть затратной и не покрываться сметой.
• Бетононасос — отдельная строка по устройству бетонной смеси с использованием бетононасоса подтверждает, что проект проработан и учтены специфические потребности.
• Металл — если стоимость указана ниже рыночной, вероятен вам ее не компенсируют, но наличие доставки металлопроката на объект может значительно компенсировать издержки.
• Доставка по каждой позиции — обратите внимание, что доставка должна быть предусмотрена для инертных материалов, металла, бетона. Если этого нет, высока вероятность скрытых расходов. Возможно сметчик учел доставку в конце раздела или всей сметы.
• Монтаж/демонтаж опалубки — обязательная статья. Отсутствие ее означает, что кто-то должен будет покрыть расходы на устройство опалубки, и этот кто-то — скорее всего, вы.
• Доставка инертных из карьера или завода — проверьте, чтобы указанное расстояние соответствовало реальным данным, иначе это может серьезно повлиять на стоимость доставки. Пример: при строительстве трассы М12 Москва-Казань, на участок проходящий рядом с г.Арзамас, требовался песок, в смете было заложено расстояние не более 300 км, а по факту требуемого качества песка в ближайших карьерах не оказалось, пришлось организовывать логистику с другого региона, по реке, с помощью барж и эти расходы сметой не покрывались.
• Внутриплощадочное перемещение материалов и складские заготовительные работы — присутствие этих статей показывает, что сметчик понимает процесс производства работ. Если место хранения материалов находится на расстоянии от места производства работ, то их перемещение весьма затратное и ложится на плечи подрядчика, особенно если касается инертных материалов. Наличие таких позиций компенсирует затраты подрядчика по хранению и внутреплощадочному перемещение материалов на строительном объекте.
3. Оценка по стоимости материалов
Теперь проведем проверку цен на материалы. Если материалы и оборудование указаны не по нормативным расценкам, а по рыночным прайсам, это говорит о том, что цены на материалы будут соответствовать рыночным. Проверку на ценообразование проводим буквально по каждой смете. Цена по смете должна минимум на 10-20% превышать цену в интернете, это показатель рентабельности материалов. Таким образом проверяем срез по трем позициям, отсеивая по итоговой сумме - самой дорогой, средней и не большой и так в каждой смете
С опытом можно научиться проверять сметы быстро, соблюдая эти правила. Я всегда начинаю с нижних разделов сметного расчета, ищу ключевые статьи и смотрю на общую структуру затрат. Если я вижу, что сметчик закладывает доставку на большое расстояние или затраты на перемещение техники по площадке или берет материалы по прайс-листам, это сигнал, что смета составлена добросовестно. И наоборот: отсутствие таких позиций заставляет задуматься по какой причине сметчик их не учел и не вылезут ли подводные камни в процессе реализации проекта.
В итоге на проверку уходит 10-15 минут, и этого достаточно, чтобы составить первичное впечатление. Главное подход и проверка ключевых позиций.
_______________________________________________________________________________________ Читайте нас в Telegram 📳 . Поддержать нажмите "Подписаться" 👇